לגדול עם הארנק של סבא
המהפך שעבר ענף הדיור המוגן, מבתי אבות אפרוריים למעונות פאר נוצצים, מושך עוד ועוד כסף לענף, שמתחיל כעת להיכנס לשוק ההון. כלכליסט מסמן חמש הזדמנויות, ואת הסיכונים שבצדן
אחרי שנים בצמרת אחת מפירמות החשבונאות הגדולות בישראל, האזרח הוותיק א' היה איש עשיר מאוד. עד כדי כך עשיר, שרכש לו ולרעייתו בית של 5 דונם בהרצליה פיתוח, כולל בריכה, חדר קולנוע ומרפסת עם נוף לים. א' ורעייתו (שמם שמור במערכת) תכננו להזדקן בשלווה באחוזתם הנאה, ובתחילה נדמה היה שכך יהיה, אבל אחרי כמה שנים הם גילו שחסר להם דבר אחד חשוב: חיי חברה. "יש לנו בן אחד, והוא חי בארצות הברית", מספר א'. "זה נחמד לקום בבוקר ולצאת לטייל בים, אבל רצינו לחיות במקום שיספק לנו קהילה". וכך, אחרי עשור בווילה המפוארת, שכנע א' את רעייתו למכור את הנכס ולעבור לבית דיור מוגן בתל אביב.
המקרה של א' אינו היחיד. עוד ועוד אנשים מבוגרים מעדיפים את חיי הקהילה בבתי הדיור המוגן על פני הבתים הגדולים שרכשו בכסף שצברו במשך שנים. אלו החוששים מהמהלך, נוכח דימויים של בתי אבות אפרוריים ומדכאים, מגלים שבעשור האחרון הפכו בתי הדיור המוגן בישראל למתחמי דיור נוצצים שמהווים הכלאה בין מלון פאר לשכונות יוקרה סגורות.
השינוי המהיר התחולל נוכח ההכרה בפוטנציאל העסקי של הענף, שמשך עוד ועוד שחקנים מהליגה הראשונה, כמו אנשי העסקים יצחק תשובה ויגאל אהובי, ענקית הקניונים עזריאלי ומנכ"ל מגדל לשעבר יונל כהן. אלו זיהו שפלח האוכלוסייה של אזרחים מעל גיל 65 עומד על 11%, ועתיד לעלות בשיעור של 53% בתוך 15 שנה — מה שיוצר שוק עם פוטנציאל עסקי ניכר. הסיכונים, מנגד, מצומצמים למדי, ומסתכמים במשבר כלכלי שיפגע דווקא באוכלוסיה המבוגרת, או פתיחת בתי דיור מוגן במימון ממשלתי, בדומה ל"גני טרכטנברג", שיהוו תחרות לבתים בבעלות ציבורית או פרטית.
אנשי העסקים האלה הפכו את בתי אבות הישנים, על מחלקות הסיעוד הרעועות שלהם, למעונות יוקרה הכוללים חדרי ספא, מטבחי גורמה ושטחים מסחריים עם מותגים מובילים - אבל יותר מכך, הם השכילו לשנות את המודל העסקי של הענף כך שימשוך לקוחות הססנים. עד תחילת העשור הקודם בתי הדיור המוגן נוהלו כמו פרויקטים של נדל"ן למגורים: הדיירים שביקשו לגור בהם נאלצו, על פי רוב, למכור את דירת המגורים הרגילה שלהם ולקנות תמורתה יחידת דיור בפרויקט של דיור מוגן. הסידור הזה הותיר את יורשיהם של הדיירים עם נכס שהשוק שלו מוגבל, ולפיכך העדיפו קשישים רבים להזדקן בבית בסיוע סיעודי, ולהותיר בידי יורשיהם נכס טוב יותר.
כדי להסיר את החסם הזה הכניסו חברות הדיור המוגן את מודל הפיקדונות, שלפיו הדיירים החדשים רוכשים את הזכות לדירה באמצעות פיקדון: כאשר הדייר הולך לעולמו הפיקדון הזה מוחזר בניכוי 2.5%–3.5% לשנה, תלוי בחברה המבצעת, עד גבול מקסימלי של 12 שנים. כך, בשורה התחתונה היורשים מקבלים את הפיקדון פחות 30%–36% לכל היותר. לצד הפיקדון, הדיירים משלמים גם דמי אחזקה חודשיים של 6,000–8,000 שקל לחודש בגין השירותים שהחברה מספקת. השיטה הזאת שירתה גם את היזמים, שניצלו את כספי הפיקדונות להקמת פרויקטים חדשים, ובדרך זו נמנעו מנטילת הלוואות שהיו עולות להם בריביות של מאות אלפי שקלים בשנה.
אבל גם שיטת הפיקדונות לא פתרה את בעיית הירושה: היות שיחידות הדיור לא נרשמו בטאבו על שמם של הרוכשים, היורשים חששו לגורל הנכס במקרה שהחברה תפשוט את הרגל. הבעיה נפתרה במלואה רק ב־2012, עם חקיקת חוק הדיור המוגן, שקובע כי על חברות הדיור להעניק לדיירים ערבות בגין הדירה, כך שאם החברה תקרוס לדיירים תהיה בטוחה על הדירה. הבטוחה הזאת יכולה לבוא בצורה של ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הפקדת כסף מזומן אצל נאמן.
פתרון בעיית הירושה יצר תנופת צמיחה בענף, אבל לעומת מדינות מפותחות אחרות הוא עדיין נמצא בחיתוליו. על פי נתוני מכון גיאוקרטוגרפיה, רק 2% מהאוכלוסייה בישראל חיה בדיור מוגן — זאת לעומת כ־4% בארצות הברית ובמדינות מערב אירופה. פוטנציאל הצמיחה הזה מתודלק בצמיחה מהירה במספר הלקוחות: מספר הישראלים מעל גיל 70 גדל מדי שנה ב־2.4%, לעומת 1.7% באוכלוסייה הכללית. במילים פשוטות, האוכלוסייה המבוגרת בישראל עתידה לגדול בקצב של פי 1.4 מכלל האוכלוסייה, וגם כמות האנשים מקרב האוכלוסייה המבוגרת שתלך לבתי דיור מוגן צפויה לגדול. וזה לא רק מספר הלקוחות שצומח, אלא גם הנכונות שלהם: "מחקרים שלנו העלו שהאוכלוסייה המבוגרת מגלה עניין גדל והולך בדיור מוגן", אומרת ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה. "בין השאר, העלייה במודעות ניכרת גם בקרב האוכלוסייה הדתית, שמתחילה לאט לאט לעבוד ולא משאירה לילדים ברירה אלא לשלוח את הוריהם לבתי דיור מוגן".
כיום פועלות בענף הדיור המוגן בישראל 13 חברות, המפעילות 70 בתי דיור מוגן שבהם 13 אלף יחידות דיור. שש השחקניות המרכזיות בתחום הן הרשתות משען שבבעלות ההסתדרות, המפעילה תשעה אתרים; מגדלי הים התיכון שבשליטת מוטי קירשנבאום, המפעילה שבעה אתרים והונפקה לפני שנה; אחוזות רובינשטיין שבשליטת משפחת רובינשטיין, המפעילה ארבעה אתרים; בית בלב (לשעבר מגדל הזהב) שבשליטת קבוצת מכבי שירותי בריאות, המפעילה חמישה אתרים; בית בכפר, בשליטת משפחת בלושטיין, עם חמישה אתרים; ועד 120, שנרכשה בידי הפניקס ב־2007 מידי יוסי מימן ומפעילה ארבעה אתרים. פרט לאלו נכנסות כעת לענף גם ענקית הקניונים עזריאלי, שהחלה אשתקד לפעול להקמת רשת דיור מוגן בניהולו של יורם בן פורת, לשעבר מנכ"ל מגדלי הים התיכון; וחברת הנדל"ן המניב רבד שבשליטת איש העסקים יגאל אהובי, שרכשה באוקטובר 2014 חמישה פרויקטים של דיור מוגן בבריטניה בשותפות עם בית הזהב.
פרויקט של מגדלי הים התיכון בנורדיה. היתרון היחסי הוא מלאי הקרקעות צילום: תומריקו בשנתיים האחרונות אנו עדים לכניסה של חלק מהשחקניות הללו לבורסה בתל אביב. חלק מהמגמה מיוחס לעלייה בביקוש, שדוחק בחברות לגדול ולגייס כסף, אבל את התנופה המשמעותית לגל ההנפקות נתנה רשות ניירות ערך בדצמבר 2013, כאשר אישרה לחברות הדיור המוגן לרשום את נכסיהן כנדל"ן להשקעה, ולא כרכוש קבוע - החלטה יוצאת דופן, נוכח העובדה שבתחום המלונאות הנכסים נבחנים כעסק תפעולי, ולא כהשקעה נדל"נית. ההחלטה הזאת אפשרה לחברות הדיור המוגן לשערך את הנכסים, וכאשר שוויים עולה - ובשנים האחרונות הוא רק עולה ועולה - לרשום בדו"חותיהן את עליית הערך.
המהלך הזה הגדיל את ההון העצמי של החברות, הקטין את שיעורי המינוף שלהן, ואפשר להן לגייס כסף בבורסה בעלות נמוכה יותר. ובהתאם, מאז שהתיקון נכנס לתוקפו נכנסו לבורסה שתי חברות בענף: מגדלי הים התיכון, שהנפיקה בפברואר 2014 וגייסה 200 מיליון שקל במניות ו־200 מיליון באג"ח; ואחוזת בית, שגייסה בנובמבר 2014 אג"ח ציבוריות ב־200 מיליון שקל. אלו הצטרפו לחלוצת ההנפקות בענף — בית הזהב, חברת הדיור המוגן השמינית בגודלה בישראל שבשליטת משפחת רובינשטיין ויונל כהן, שהונפקה ב־2005 ונסחרת כיום לפי שווי של 155 מיליון שקל; גם היא ניצלה את התנופה שיצר תיקון רשות ניירות ערך, ובאוגוסט האחרון גייסה 75 מיליון שקל באג"ח מסדרה ב'.
"כלכליסט" מציג כמה מהחברות הללו ודרכים להיחשף להשקעה בהן.
הגדולה: מגדלי הים התיכון
מספר אתרים: 7, ובהם נורדיה, גני תקווה ואחרים • מספר יחידות דיור: 1,650 • בעלים: מוטי קירשנבאום, יורופורט, בוריס לוין, קרן בראשית, KCPS • שווי שוק: 570 מיליון שקל
"אנחנו נמצאים בשוק צומח: אנשים הולכים ומתבגרים, תוחלת החיים עולה, ואיתה הביקוש לדיור מוגן", אומר יו"ר מגדלי הים התיכון איש העסקים מוטי קירשנבאום, בעל השליטה בחברת הנדל"ן יורופורט. קירשנבאום הוא זה שהוביל את המסע לשכנוע רשות ניירות ערך להכיר בחברות הדיור המוגן כנדל"ן להשקעה - מאבק שנשא פרי ב־2013 ופתח את הענף לשוק ההון. "יש גורמים חיוביים שמגדילים את הביקושים, ואנחנו רואים גופי מימון שהפכו להיות חיוביים לגבי זה".
מוטי קירשנבאום. שווי השוק של מגדלי הים התיכון - 570 מיליון שקל
מגדלי הים התיכון היא החברה הציבורית הגדולה בענף, ושנייה בגודלה רק למשען ההסתדרותית. החברה מפעילה פרויקטים ביישובים נורדיה, רמת השרון, בת ים, כפר סבא, ירושלים, גני תקווה וצומת סביון, המכילים 1,650 יחידות דיור. בעלי המניות בחברה הם יורופורט (23%), קירשנבאום, המכהן כיו"ר הפעיל של החברה (23% במישרין ובנוסף 6% דרך אחזקתו ביורופורט), שותפו בוריס לוין (20%), קרן בראשית (19%), וקרן המנוף KCPS (כ־16%).
"היתרון שלנו הוא שאנו נמצאים הרבה זמן בתחום", אומר קירשנבאום. "כדי להקים בתי דיור מוגן צריך קרקע עם תב"ע לדיור מוגן, וזה חסם בירוקרטי משמעותי עבור שחקנים מתחרים, מכיוון שקבלת אישור כזה נמשכת הרבה שנים. לנו יש מלאי קרקעות, ואנחנו מוכנים להיות שחקן מוביל בשוק שצומח".
החברה הונפקה בבורסה בתל אביב במרץ 2014 לפי שווי של 630 מיליון שקל אחרי הכסף, ומאז ירד שווייה ב־9.6% לכ־570 מיליון שקל. הירידה במניה התרחשה בעיקר עקב דיבידנדים בהיקף של 45 מיליון שקל שחילקה ועל רקע תוצאות כספיות חלשות שהציגה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014, שכללו הפסד של 6.5 מיליון שקל לעומת רווח של 78 מיליון שקל בתקופה המקבילה. עם זאת, הפער מיוחס בעיקר לשערוכים שמגדלי הים התיכון ביצעה בתקופה המקבילה בעקבות התיקון החדש של רשות ניירות ערך.
מגדלי הים התיכון הנפיקה גם אג"ח שנסחרת היום בתשואה לפדיון יציבה של 2%. החברה מייצרת תזרים מזומנים של 56 מיליון שקל בשנה (בהתאם לקצב בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014), ונסחרת ב־2.5% מתחת להון העצמי שלה, העומד על 583 מיליון שקל נכון להיום.
מי שירצה להיחשף להשקעה במגדלי הים התיכון יוכל לרכוש את מניית החברה בבורסה בתל אביב.
הוותיקה: בית הזהב
מספר אתרים: 2 בישראל ועוד 5 בבריטניה (בשיתוף רבד) • מספר יחידות דיור: 405 • בעלים: משפחת רובינשטיין, יונל כהן, אודי רובינשטיין • שווי שוק: 155 מיליון שקל
"אבא שלי הוא זה שהמציא את המונח 'דיור מוגן', שהפך לשם גנרי לענף", טוען גולן רובינשטין, מנכ"ל בית הזהב ובעל השליטה בחברה, לצד אחיו ארנון ומיה ולצדם של אנשי העסקים יונל כהן ואודי רובינשטיין (שאינו קשור למשפחה). בית הזהב היא החברה השמינית בגודלה בתחום הדיור המוגן בישראל, ובבעלותה שני פרויקטים: "בית שבעה כוכבים" בהרצליה המכיל 105 דירות, ו"בית גיל הזהב" בתל אביב המכיל 300 יחידות דיור.
בית הזהב הונפקה בבורסה בתל אביב ב־2005, ומאז שווייה עולה בהתמדה. הזינוק הגדול במניה התרחש ב־2014, כאשר החברה הודיעה על שיתוף פעולה עם רבד של יגאל אהובי לרכישת חמישה בתי דיור מוגן בבריטניה, מהלך שפתח אותה לפעילות מעבר לגבולות ישראל.
5 בתי דיור מוגן בבריטניה רכשה בית הזהב, עם רבד של יגאל אהובי צילום: קובי קוונקס, יח"צ
באותה שנה החברה הכפילה את שווייה ל־155 מיליון שקל. למרות הזינוק במניה, בית הזהב עדיין נסחרת 20% מתחת להון העצמי שלה, העומד על 194 מיליון שקל. הסיבה, לדברי רובינשטיין, היא הסחירות הנמוכה במניה: "אנחנו בודקים עכשיו אם אפשר לשפר את הסחירות", הוא אומר, "אנחנו שוקלים להגיע למסלול של התרחבות הונית, אבל כרגע אין משהו קונקרטי, כי יש לנו מקור כספי זמין".
בית שבעה כוכבים בהרצליה. מחפשים התרחבות הונית
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014 רשמה בית הזהב הכנסות של 39 מיליון שקל (ללא שינוי מהתקופה המקבילה) ורווח נקי של 10.2 מיליון שקל (לעומת 25 מיליון בתקופה המקבילה). בנטרול רווח חד־פעמי שרשמה בתקופה המקבילה בעקבות שערוך, הרווח הנקי עלה ב־3 מיליון שקל. החברה מייצרת תזרים מזומנים של 15.7 מיליון שקל בשנה (לפי הקצב בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014), והאג"ח שלה נסחרות בתשואות יציבות של 4%. שיעור המינוף הוא 30%, הנחשב נמוך ביחס לחברות נדל"ן מניב.
מי שירצה להיחשף להשקעה בבית הזהב יוכל לעשות זאת על ידי רכישת המניה בבורסה בתל אביב.
על המדף: עד 120
מספר אתרים: 3, הגדול שבהם בהוד השרון • מספר יחידות דיור: 650 • בעלים: הפניקס מקבוצת דלק של יצחק תשובה • שווי: 332 מיליון שקל (על פי דו"חות הפניקס ל־2013)
ב־2007 זיהה איש העסקים יצחק תשובה את הפוטנציאל העולה של תחום הדיור המוגן בישראל, ורכש, עם חברת האחזקות גולדן מיבר שבבעלות יצחק מיוחס ושרון ברביץ, את חברת אמחל המפעילה את בית הדיור המוגן "עד 120" מידי אמפל של יוסי מימן. השותפים רכשו את אמחל בתמורה כוללת של 29.3 מיליון דולר (125 מיליון שקל לפי שער הדולר דאז) באמצעות חברת הביטוח הפניקס. שלוש שנים לאחר הרכישה, ביולי 2010, ניהל תשובה משא ומתן למכירת עד 120 לפי שווי של 200 מיליון שקל לחברת מליבו שבשליטת משפחת שניידר (בעלי אחוזת בית, שמופיעה גם היא ברשימה זו), אולם המגעים הללו לא הבשילו לכדי עסקה.
בית "עד 120" ברמת החייל. החברה צפויה להימכר כחלק מהפניקס צילום: אוראל כהן
יצחק תשובה. רכש עם שותפיו את "עד 120" ב-125 מיליון שקל בסוף 2007. שוויה ב-2013: 332 מיליון שקל צילום: ראובן שוורץ 
רשת עד 120 מחזיקה היום בתי דיור מוגן בתל אביב (רמת החייל), בראשון לציון ובהוד השרון, ובהם כ־650 יחידות דיור. "שיעור התפוסה שלנו הוא 100% ויש לנו רשימות המתנה גדולות", אומר המנכ"ל אבי קלפה. הפניקס אינה מספקת נתונים כספיים על אודות פעילות עד 120, אולם המשא ומתן שנוהל ב־2010, בפרמיה של 66% על מחיר הרכישה בתוך שלוש שנים, מלמד על שיעורי צמיחה נאים לחברה. אלו המשיכו גם בשנים שלאחר מכן: בדו"חות הכספיים של הפניקס ל־2013 רשומה עד 120 בשווי של 332 מיליון שקל, פי 2.6 מהסכום שבו נרכשה שבע שנים קודם לכן.
מי שירצה להיחשף להשקעה בעד 120 יוכל לרכוש את מניית הפניקס בבורסה בתל אביב, אולם השקעה זו תחשוף אותו גם לפעילות הביטוח של החברה. נזכיר שבימים אלו קבוצת ההשקעות הסינית פוסון מבקשת לרכוש את השליטה (42%–52%) בהפניקס, אבל גם לאחר העסקה הפניקס (ותחתיה עד 120) תיסחר בבורסה בתל אביב.
המאגחת: אחוזת בית
מספר אתרים: 1, רעננה • מספר יחידות דיור: 344 • בעלים: משפחת שניידר • שווי: 539.7 מיליון שקל (שוויים של בית הדיור והמרכז המסחרי לפי הערכת שמאי, 2014)
אחוזת בית רעננה היא החברה העשירית בגודלה בענף, ומפעילה רק פרויקט אחד - אבל ייתכן שהיה זה הניסיון הרחב של בעליה, משפחת שניידר, בעלי חברת הנדל"ן מליבו, שהוביל אותה לזרועות שוק ההון, כאשר בנובמבר 2014 החברה גייסה בהצלחה 200 מיליון שקל באג"ח ציבוריות.
אחוזת בית ברעננה. נהנית מהגב של חברת הנדל"ן מליבו, גם היא בבעלות משפחת שניידר צילום: אלעד גרשגורן
"גייסנו כסף כיוון שחוק הדיור המוגן מחייב אותנו לתת בטוחה לפיקדונות לדיירים, והיינו צריכים לנכות את הבניין משעבוד ולהחזיר התחייבויות לבנקים וגם הלוואת בעלים", מסביר סמנכ"ל הכספים ניר בן ברוך. הכסף, מסבירה המנכ"לית איריס כהן, ישמש גם לשדרוג הפרויקט: "פתחנו בניין נוסף עם 92 יחידות דיור, ואנחנו רוצים לשדרג בהתאם את הבניין הישן. נקדיש לכך 13 מיליון שקל".
פעילות הדיור המוגן רושמת תפוסה של 79% ומייצרת NOI (הכנסות תפעוליות נקיות) של 5.5 מיליון שקל בשנה. על פי הערכת שמאי, שווי הפרויקט הוא 471.7 מיליון שקל. נוסף על כך, אחוזת בית עוסקת בהשכרה ואחזקה של מרכז מסחרי סמוך בשטח של 8,400 מ"ר, המייצר NOI של 4.7 מיליון שקל בשנה, ושוויו מוערך ב־68 מיליון שקל. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2014 החברה ייצרה הכנסות של 39 מיליון שקל ורווח נקי של 1.9 מיליון שקל (לעומת הכנסות של 37 מיליון שקל והפסד של 12 מיליון שקל בתקופה המקבילה), והקצב השנתי של תזרים המזומנים עמד על 28 מיליון שקל בשנה. האג"ח שלה נסחרות בתשואה לפדיון של 5.1% - עלייה של 4% מאז שהונפקה.
החברה אינה נסחרת בתל אביב, אולם מי שירצה להיות חשוף לפעילות שלה יוכל לרכוש את האג"ח שלה.
הגב הגדול: קבוצת עזריאלי
מספר אתרים: 2 (בהקמה) • מספר יחידות דיור: 660 (בהקמה) • בעלים: משפחת עזריאלי
עזריאלי, ענקית הקניונים, נכנסה לענף בתחילת 2014, כשמינתה את יורם בן פורת, לשעבר מנכ"ל וממייסדי מגדלי הים התיכון (המופיעה גם היא ברשימה זו), לעמוד בראש פעילות הדיור המוגן שלה. בעזריאלי מעריכים כי ב־2020 יחיו בישראל 1.5 מיליון איש מעל גיל 65, וכי מדובר בתחום פעילות עסקית מבטיח שיאפשר לקבוצה למנף את הידע, המקצועיות ומלאי הקרקעות שלה ולהפוך לשחקנית מרכזית בענף.
יורם בן פורת. המותג של עזריאלי ייחשף בקרוב צילום: רן אליהו
בניצוחו של בן פורת עזריאלי רכשה בפברואר 2014 קרקע להקמת בית דיור מוגן במודיעין־מכבים־רעות תמורת 51 מיליון שקל. החברה מתעתדת להקים במקום פרויקט שיכלול 300 יחידות דיור: 240 מהן דיור מוגן סטנדרטי, ועוד 60 בהשגחה רפואית מלאה. על פי הערכת החברה, עלות בניית הפרויקט תעמוד על כ־215 מיליון שקל, והוא יושלם בתוך שנה. בדצמבר 2014 עזריאלי שילמה 6.6 מיליון שקל עבור שטח של 28 דונם בלהבים, שבו היא מבקשת להקים בית דיור מוגן של 360 יחידות. גם הפרויקט הזה, שבו תשקיע החברה 250 מיליון שקל, צפוי להיות מושלם בתוך שנה.
בשבועות הקרובים עזריאלי צפויה להשיק את המותג שלה בתחום הדיור המוגן, שיפעל תחת החברה הציבורית עזריאלי. מי שירצה להיחשף להשקעה לפעילות הדיור של הקבוצה יוכל לעשות זאת על ידי רכישה של מניית עזריאלי בבורסה - אבל השקעה זו תכלול בתוכה, כמובן, גם חשיפה לפעילות הקניונים של הקבוצה.
