דירוג אשראי גבוה עם אזהרה: "תלות גבוהה בבעלי השליטה"

רגע אחד לפני שהן נכנסות לתיק הפנסיה שלנו, צלחו החברות הנדל"ן האמריקאיות שלב נוסף לקראת גיוס החוב שלהן שיחל השבוע בתל אביב. ביום חמישי דירגו חברות הדירוג הישראליות P&S מעלות ומידרוג את אשראי החברות לקראת גיוס אג"ח בהיקף כולל של 1.8 מיליארד שקל. לצורך הדירוג פגשו כלכלני חברות הדירוג את בעלי חברות הנדל"ן בארה"ב וערכו סיור בנכסים שלהן.

החברה הראשונה עימה נפגשו האנליסטים היא חברת ספנסר, חברת הנדל"ן למגורים של ג'ואל גלאק, שתפתח את גל הנפקות האמריקאיות בימים הקרובים עם גיוס מתוכנן של 400 מיליון שקל. מעלות העניקה לספנסר דירוג אשראי של A עם אופק יציב וכך עשתה גם מידרוג שהעניקה דירוג מקביל של A2. אחריה צפויה לגייס בת"א אולייר, החברה הקטנה ביותר בגל ההנפקות הנוכחי שבבעלות יואל גולדמן, המבקשת לגייס 400 מיליון שקל באג"ח שזכו לדירוג A2 ממידרוג.

הגיוס הגבוה ביותר עתיד להתבצע על ידי חברת לייטסטון, שבבעלות דיוויד ליכטנשטיין, המבקש לגייס 600 מיליון שקל וזכה לדירוג של A1 ממידרוג ודירוג מקביל של A ממעלות. חברת אם.די.ג'י שבבעלות דיויד מרקס, הצפויה להנפיק אחרונה בגל ההנפקות הנוכחי, טרם קיבלה דירוג אשראי.

ספנסר היא החברה המבוקשת ביותר על ידי המוסדיים הישראליים לאור המינוף הנמוך שלה, עם יחס יחס הלוואות לשווי הנכסים בשיעור ממוצע של 40% על הנכסים שלה. כלכלני מעלות הסבירו את דירוג ה־A שהעניקו לחברה כתוצאה מ"העובדה כי החברה פועלת ברמת מינוף נמוכה יחסית גם לאחר התחשבות בגיוס החוב המתוכנן וההשקעה בנכסים חדשים".

יחד עם זאת, לספנסר יש רמת הכנסות נמוכה, עם NOI (הכנסות משכירות על הנכסים) של 10 מיליון דולר בשנה. כלכלני מידרוג ציינו כי "דירוג החברה הושפע לשלילה מהיקף ה־NOI של החברה שאינו גבוה ביחס לרמת הדירוג שלה, אולם השפעת גורם זה מתמתנת בשל מאפייני שוק הפעילות של החברה, הפיזור והעמידות בפני משברים וכן הצפי לגידול בהיקף התזרים הפרמננטי כבר בטווח הקצר, בין היתר, בשל נכסים אשר החלו להניב לאחר תאריך המאזן ונכסים נוספים אשר צפויים להתחיל להניב בשנה הקרובה".

נקודות נוספות שהשפיעו לשלילה על הדירוג של ספנסר הן "התלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה והעדר נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף משמעותי ביחס לאג"ח"

לייטסטון שבבעלות דיוויד ליכטנשטיין, שהיא החברה הגדולה מבין המגייסות, זכתה לדירוג של A1 ממידרוג ושל A ממעלות, הגבוה ביותר מבין האמריקאיות בגל הנוכחי. הכלכלנים של מידרוג ציינו כי "דירוג החברה מושפע לחיוב מפורטפוליו נכסים בהיקף משמעותי, המפוזר על פני מספר סגמנטים ואזורי פעילות באופן המצמצם את חשיפת החברה לנכסים ושוכרים בודדים; מרמות מינוף נמוכות ביחס לדירוג, גם בהתחשב בגיוס האג"ח. זאת, בנוסף להיקף הון עצמי משמעותי, המהווה כרית ספיגה ניכרת ומפעילות בשוק הדירות להשכרה בארה"ב וכן בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים, המשפיעה לחיוב על הפרופיל העסקי של החברה".

הדירוג של לייטסטון הושפע עם זאת לשלילה מההיסטוריה שלה כאשר נאלצה למחוק 600 מיליון דולר בגלל ירידה בשווי הנכסים במשבר של 2008 ואי עמידה בהתניות מול הבנקים המלווים. כלכלני מידרוג ציינו כי "דירוג החברה מושפע לשלילה מה־Track Record השלילי המיוחס לעסקת Extended Stay ובייחוד לאי עמידת הקבוצה בהתחייבויות בגין העסקה".

אולייר שבבעלות יואל גולדמן זכתה לדירוג של A2 ממידרוג שכתבה: "דירוג החברה מושפע לחיוב ממצבת נכסי הדיור להשכרה בברוקלין ניו־יורק המתאפיינים בפיזור גבוה; שיעורי תפוסה גבוהים של 98% בממוצע בין השנים 2014-2011". לצד אלו במידרוג ציינו כי "הדירוג מושפע לשלילה מתלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה ומהעדר נכסים מניבים לא משועבדים בהיקף משמעותי ביחס להיקף האג"ח הצפוי".

נדל"ן בניו יורק