מסקנות סוף שנה: צריך לדעת לבחור קבלן

שוק הנדל"ן למגורים בישראל המשיך לדהור ב־2013. כל הצעדים וההכרזות של הממשלה עדיין לא עזרו בריסון המחירים של הדירות או הביקושים למשכנתאות. רוכשי דיור בישראל נטלו משכנתאות בהיקף של 52 מיליארד שקל — עליה של 11% לעומת 2012. הכסף זרם הישר לקבלנים, קטנים כגדולים, שמתקשים לעמוד בפרץ. הצפוי היה כי השנים האחרונות יתורגמו לרווחי שיא לקבלנים בישראל, אך בדיקה של דו"חות 2013 מראה תמונה מורכבת יותר.

הקושי לבדוק את ביצועי הקבלנים לא נובע רק בשל החברות, אלא בשל השיטה החשבונאית שאומצה בישראל. בשל המעבר לתקני החשבונאות הבינ"ל (IFRS) ב־2008, ההכרה של חברות ממכירת מקרקעין נעשית "במועד העברת הסיכונים" לרוכש, כשבדרך כלל מדובר במועד סיום הבנייה ומסירתה לרוכשים. כך יוצא שקיים פער בין המועד שבו חותמת חברה על מכירת דירות, לבין היכולת שלה להכיר בהכנסות. הדבר הזה אמור להשתנות עם עדכון התקינה בתחילת 2017, אך גם סמנכ"לי הכספים בחברות עצמן מאוד סקפטיים בקשר לשינוי שאימוץ התיקנה החדשה יעשה. למרות זאת, נבירה בדו"חות עדיין יכולה להציף את השוני בין הביצועים של החברות הקבלניות השונות.

"הטוב"

עשרת חברות הקבלנים הבינוניים והקטנים בבורסה בת"א רשמו ביחד רווח מצטבר של 214 מיליון שקל, שרובו מיוחס לשלוש חברות —נתנאל גרופ, י.ח. דמרי ו־ב.יאיר. את המהלך הבולט ביותר ב־2013 ביצעה חברת הבניה שבשליטת משפחת נתנאל (78.4%) ובניהולם של בני המשפחה — דני המנכ"ל ואריה היו"ר.

במהלך השנה החולפת סיימה נתנאל את הקמתם של שני פרויקטים מרכזיים שלה — "התאומים" בחולון והפרויקט בכוכב הצפון שבתל אביב. כך יצא שבשנה החולפת מסרה נתנאל 104 דירות בהיקף של 192 מיליון שקל, שהובילו אותה לרשום הכנסות כוללות של 195.7 מיליון שקל — זינוק של 161% לעומת 2012. בשנה שעברה הכירה החברה רווח רק ממכירת מקרקעין, כך שמדובר בשיפור משמעותי במיוחד. הרווח הגולמי שהציגה ממכירת הדירות עמד על 35.2%.

צילום: עמית שעל, אלבטרוס

המשקיעים לא נותרו אדישים לחברה והיא רשמה במהלך 2013 זינוק של 153%, והיא נסחרת כיום לפי שווי של 89 מליון שקל. החברה צדה במיוחד את עינה של לפידות, שבשליטת יעקב (לוקסי) לוקסנבורג, שהפכה בסוף נובמבר האחרון לבעלת עניין היחידה בחברה מלבד משפחת נתנאל, עם אחזקה של 6.4%. הדבר הוביל גם להתנגשות באסיפה לאישור מדיניות התגמול של נתנאל, עקב התנגדותה של לפידות למספר נקודות.

מה דעתך על מניית נתנאל גרופ:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

בסופו של עניין נתנאל החליטה לקבל חלק מהסייגים שהעלו בעלי המניות באסיפה, ולאשר את המדיניות ללא אישור רשמי של האסיפה. בצעד נוסף לקראת בעלי המניות מן הציבור הכריזה נתנאל על מדיניות דיבידנדים רשמית החל מ־2014, שבה היא צפויה לחלק כל שנה כ־30% מהרווח הנקי. בנוסף, המנכ"ל דני נתנאל משתכר מדמי ניהול נמוכים יחסית למקבליו בשוק ההון, כ־70 אלף שקל בחודש, ובמצטבר 840 אלף שקל בשנה כולה.

אבל לא הכל נוצץ בנתנאל. לפי הצפי של החברה בסוף השנה, היא לא תחזור על הביצועים של 2013 בשנה הנוכחית. בקנה שלה רק פרויקט אחד אשר צפוי להסתיים לקראת סוף השנה, ומעבר לכך, ישנם פרויקטים המתוכננים להסתיים רק ב־2016.

יזמית הנדל"ן המתחרה ב.יאיר הציגה גם דו"חות חזקים השנה. החברה שבשליטת האחים ביטון העוסקת ביזום נדל"ן בישראל ובמרכז אירופה סיימה את 2013 עם זינוק של 45% ברווח הנקי לעומת 2012, שהסתכמה ב־40.7 מיליון שקל. זאת כתוצאה משיפור בהכנסות, שעלו ב־7.7% בשנה שעברה ל־446 מיליון שקל. החברה הציגה זינוק של כמעט 60% במספר הדירות שאוכלסו בשנה שעברה, והסתכמו ב־410 סך הכל.

בנוסף הציגה ב.יאיר זינוק של 36% ברווח הגולמי שהסתכם ב־114 מיליון שקל תודות להכרה ברווח משלבי א' בפרויקטי משכנות האומה בירושלים ו־"ביטי מאליסיס" בפראג המאופיינים ברווחיות גבוהה. החברה שהגיעה השנה להסכם עם בעלי מניות המיעוט שלה בקשר לשכר המשולם לבעלי השליטה, רשמה גידול בהוצאות הנהלה וכלליות בהתאם, שגדלו ל־24 מיליון שקל, לעומת 19 מיליון שקל ב־2012. ארבעת האחים, יאיר ויוסף המכהנים כיו"ר וסגן יו"ר בהתאם, ושני האחים יורם ואילן, המכהנים כסמנכ"לים בקבוצה, זכו לתגמול כולל בעלות של 8.9 מיליון שקל ב-2013.

החברה התחילה את השנה עם 222 יחידות מכורות שטרם הכירה את הרווח בגינם. לפי הדו"חות יש לה כיום צפי לרווח של 236 מיליון שקל בגין הפרויקטים הקיימים בישראל, כשהפרויקט בצ'כיה צריך להניב לה הכנסות עתידיות נוספות רק בעוד כשנתיים. במהלך 2013 השלימה מניית החברה זינוק של 97%.

"המכוער"

י.ח. דמרי, קבלנית הבנייה הותיקה שבשליטת יגאל דמרי הציגה לכאורה חולשה בשורה התחתונה ב־2013

עם ירידה של 12% ברווח הנקי שהסתכם ב־52 מיליון שקל. בדיקה קרובה יותר של הביצועים מראה שדמרי הציגה דווקא זינוק במספר הדירות שמסרה בשנה החולפת. ב־2013 כולה מסרה החברה 578 יחידות דיור — זינוק של 7%. בהתאם לזאת, שורת ההכנסות של דמרי הציגה זינוק של 24% והסתכמה ביותר מחצי מיליארד שקל.

אך בהמשך לזאת, דמרי הציגה ירידה ברווח הגולמי שירדו ל־146 מיליון שקל (לעומת 147 מיליון שקל ב־2012) שמהווים 27.9% מההכנסות, לעומת שיעור של 34.5% ב־2012. החולשה נבעה כתוצאה מאירוע חד פעמי ב־2013, של מכירת נכס בנחלת בנימין בעל שיעור רווחיות נמוך, ומאידך, רווחיות חריגה ב־2012 כתוצאה מפקיעת אופציה. אבל הדבר שתרם בעיקר לחולשה בתוצאות הרווח הנקי ב־2013 היתה הפרשה חשבונאית של 17 מיליון שקל בגלל הפרשה לירידת ערך נכס פיננסי (האופציה בפרויקט בגני תקווה), ומנגד, רווחיות גבוהה חריגה ב־2012, שכללה מכירת נדל"ן בהיקף של 9 מיליון שקל.

כך נראה שבנטרול ההשפעות החד־פעמיות, דמרי מציגה ביצועים חזקים, עם אופק טוב גם לעתיד. נכון לסוף השנה החברה בונה 1629 יחידות דיור, מתוכן כבר נמכרו כמחציתן בתמורה כוללת של מעל למיליארד שקל, הכנסות בהן עדיין לא הכירה החברה. מניית החברה הציגה עלייה של 27% במהלך 2013.

יגאל דמרי צילום: אריאל בשור

"הרע"

יזמית הנדל"ן צרפתי, שבשליטת צבי צרפתי ומשפחתו (84.9%), הפגינה חולשה בכל הפרמטרים בתוצאותיה ל־2013, עם צניחה של 42% בשורה התחתונה לשנה כולה, שהסתכמה ב־8.4 מיליון שקל בלבד. מדובר במגמה שלילית לאחר צניחה בהכנסות ב־2012 נמשכה גם לתוך 2013. ההכנסות של החברה ירדו בשנה החולפת ב־16% והסתכמו ב־118 מיליון שקל בלבד. צרפתי רשמה צניחה של 31% בהכנסות מפעילות הליבה שלה, מכירת בניינים ושטחים מסחריים, שירדו ל־94 מיליון שקל בלבד.

גם חברת הנדל"ן מצלאוי, שבשליטת סמיר מצלאוי (85.6%), המשיכה להציג ביצועים חלשים בדו"חותיה ל־2013 עם הפסד של 16 מיליון שקל בשנה החולפת, בהמשך להפסד של 6 מיליון שקל ב־2012. הסיבה לביצועים הכספיים החלשים נובעת מירידה במסירת הדירות בשנה החולפת. הכנסות מצלאוי ב־2013 הסתכמו ב־139.5 מיליון שקל בלבד, ירידה של 34% לעומת 2012. עיקר הירידה נבעה מחולשה בתחום פיתוח המקרקעין כתוצאה מרידה במסירת הדירות בפרויקטים. ב־2013 מסרה מצלאוי 12 דירות בלבד, לעומת 80 דירות ב־2012. החברה גם לא מספקת תחזית אופטימית ל־2014, אלא רק ל־2015, בה מעריכים שתמסור למעלה מ־100 דירות.

בסופו של דבר, מהתקרית של קריסת המרפסת בפרויקט המגורים של גינדי השקעות בחדרה בסוף 2013, ניכר כי לא כל החברות דומות, לא כל הקבלנים אותו הדברים, ועדיף לבחון טוב יותר במה מתכננים להשקיע.