האם רואים ניצני צמיחה בשוק הנדל"ן בארה"ב?

במאי האחרון אותת נגיד הבנק המרכזי של ארה"ב בן ברננקי על אפשרות הפסקת הזרמת הכספים לשוק בעתיד הקרוב - ושלח את הריבית על האג"ח הממשלתיות בארה"ב למעלה, כאשר כיום אג"ח ממשלת ארה"ב לעשר שנים נסחרת בריבית של 2.5%. הנפגעות המיידיות מעליית הריבית היו חברות הנדל"ן המניב האמריקאיות ובראשן קרנות הריט, שאיבדו 20% בתוך חודש אחד.

קרן הריט האמריקאית אקוויטי וואן (Equity One), החברה־הבת (45%) של ענקית הנדל"ן גזית גלוב, ספגה בחודש וחצי ירידת שווי של 200 מיליון דולר. עם זאת, היא אינה חריגה: כלל חברות הנדל"ן המניב האמריקאיות, ובראשן קרנות הריט, הציגו צניחה חדה מאז הודעתו של ברננקי ב־21 במאי. מדד קרנות הריט צנח במהלך יוני ב־8%. במהלך יוני הוא איבד כ־16%, אולם מאז הוא תיקן במידה מסוימת את הירידה.

האם באמת מדובר שינוי מגמה אמיתי בגובה הריביות על האג"ח הממשלתיות בארה"ב, או שהקפיצה של החודש וחצי האחרון היא היסטריה נקודתית שצפויה להתמתן?

נדל"ן בניו יורק צילום: shutterstock

בגזית גלוב אופטימיים

בגזית גלוב, שספגה את המכה מהודעת ברננקי בשל צניחת קרן הריט אקוויטי וואן, צופים המשך עלייה בסביבת הריבית, אך מסרבים להעריך על איזו רמת ריבית יתייצב השוק האמריקאי בטווח הנראה לעין. עם זאת, בחברה סבורים כי העלייה בסביבת הריבית תלווה בצמיחה. "אני יכול להגיד שבגזית גלוב יש לנו 15 אלף חוזי שכירות ברחבי העולם, כך שיש לחברה חיישנים די טובים בשוק. סופרמרקטים, מסעדות, רופאים, בנקים - יש לנו תפיסה של השוק הכללי. אנחנו ראינו שב־6–7 הרבעונים האחרונים יש התאוששות, וזה ניכר בתוצאות שלנו גם מבחינת שיעור התפוסה וגם בשכר הדירה", אומר רוני סופר, מנכ"ל גזית גלוב.

לדבריו, "מה שאנחנו הולכים לראות בעתיד הקרוב זה שהעולם יגיע לשיווי משקל חדש. ראשית, אנחנו רואים שיותר ויותר כסף זורם לארה"ב. זה אומר שיהיה יותר ביקוש לנכסים בארה"ב, בייחוד בערים מרכזיות. ככל שהדברים האלה יימשכו, אז נראה עוד כסף שיזרום לאמריקה. אם תהיה טיפה יותר אינפלציה, שמשמעותה טיפה יותר התאוששות כלכלית, זה יהיה מצוין לביזנס שלנו".

לעניין ההערכות של החברה לעליית הריבית מציין סופר כי "אנחנו פעלנו בסביבות ריבית של 4.5%–5%. אז זה נכון שאנחנו ערים לסביבת הריבית ועלויות ה־CAP, אבל בסוף אנחנו מאוד ממוקדים בביזנס עצמו.

האם משמעותה של עליית הריבית היא שלא נראה רווחי שיערוך משמעותיים, ואפילו הפסדים?

"בדרך כלל מסתכלים על שווי נכסים בעולם זה דרך היוון תזרים המזומנים. במידה מסוימת השאלה היא איפה הצמיחה. עולם של ריבית לא משתנה (FLAT) מוביל לדפלציה ומחירי הנכסים יורדים. ברגע שיש עליית ריבית והתעוררות כלכלית, אלה חדשות טובות. מבחינת הערכות השווי של השמאים, אם התזרים מהנכס עולה, שוויו יכול לעלות, וזאת גם אם ריבית ההיוון עולה וגורמת לפגיעה בשווי הנכס".

צריך לזכור כי בשיא המשבר הפיננסי ב־2009–2008 העלו המשערכים את מחירי ה־CAP ל־7.5% בצפון אמריקה בגלל הסיכון. מנגד הריבית היתה 2% לעשר שנים. היתה תקופה לא טובה, כך שעלויות ה־CAP עלו למעלה, אף שהריביות ירדו. לכן אי אפשר לדעת איך זה יתאזן בסוף, כי השווקים חכמים מאיתנו".

"כלכלת ארה"ב לא תצמח"

לעומת סופר, איתן בר זאב, מנכ"ל ביג, שמחצית מנכסיה הנה מרכזים מסחריים ברחבי ארה"ב, דווקא צופה ש"אפקט ברננקי" ימשיך ויתמתן, והריבית על האג"ח הממשלתיות תחזור לאזור ה־2%, ותישאר שם לזמן ארוך. "אני לא רואה כיום איך תהיה בארה"ב אינפלציה, ואני לא רואה את הכלכלה צומחת. החוב של ארה"ב עדיין נמצא בשיא. עלייה בשיעורי הריבית עלולה למוטט שם את כל הכלכלה, ולכן אני לא רואה את זה קורה בקרוב.

"מה שראינו בחודש האחרון זה תגובה קיצונית. ההערכה שלי היא שאם הריבית תישאר בטווח שבין 2% ל־2.5%, לא תהיה השפעה מהותית על השוק שבו אנחנו פועלים. אם זה כן יחזיק מעמד מעל לרמות של 2.5% לטווח ארוך, זה יכול לייצר עלייה במחירי ה־CAP, וכתוצאה מכך צפויה להיות ירידה בשווי הנכסים. אבל כדי שזה יקרה, צריך לראות שינוי בסביבת הריבית בטווח ארוך יותר ולא במהלך שבועיים או שלושה. לא מודדים כלכלה על בסיס אירועים חד־פעמיים".