הישועה תבוא מהנדל"ן?

 קלפרס, קרן הפנסיה של עובדי המגזר הציבורי של קליפורניה, מדורגת שישית בעולם מבחינת היקף נכסים, עם שווי של יותר מ־230 מיליארד דולר. בשנה הראשונה של המשבר הכלכלי של 2008 צללו נכסי הקרן ב־38%. הסיבה לירידה הגדולה היתה נעוצה ברמת הסיכון הגבוהה שנטלה הקרן לפני המשבר: השקעה במניות בשווקים מתפתחים, קרנות גידור ונדל"ן. כל אלה הביאו את קלפרס, שהיא גם קרן הפנסיה הגדולה ביותר בארה"ב, לנכסים של 260 מיליארד דולר - יותר ממספיק עבור הקרן כדי לעמוד בהתחייבויותיה כלפי החברים. אולם דווקא הפסדים אלו אילצו את קלפרס לקבוע יעד תשואה שנתית גבוה יותר של 7.75%.

באופן אירוני - אף שב־2008-2007 ספג פורטפוליו הנדל"ן של קלפרס ירידה של 42% - האסטרטגיה שבחרו בקלפרס היא שוב השקעה בנדל"ן, באמצעות תוכנית שאושרה על ידי דירקטוריון קלפרס ותימשך 7-5 שנים. בשנה האחרונה הפחיתה קרן הפנסיה של קליפורניה את מספר מנהלי הנדל"ן החיצוניים שלה והחלה לגייס מנהלים בעצמה, תהליך שמוביל תיאודור אליאופולוס, ראש מחלקת הנדל"ן של קלפרס.

מנכ"לית קלפרס אן סטאוסבול צילום: בלומברג

את לקחי המשבר מנסים ליישם בקלפרס באמצעות רמת סיכון נמוכה יותר: פחות נדל"ן למגורים, קרקעות ריקות וקרנות נדל"ן ממונפות, ויותר נדל"ן מסחרי. קלפרס ניתקה את קשריה עם גופי השקעה כמו בלאקרוק, שבאמצעותה השקיעה בעבר. המטרה, לדברי אליאופולוס, היא לבנות בסיס נדל"ן איכותי לטווח ארוך שיהיה שייך לקרן. השימוש במינוף, שהביא לקרן רווחים אדירים, הופחת, כיוון שגרם לה גם להפסדי ענק. בין היתר, הפוקוס עבר לבנייני משרדים במרכזי ערים גדולות.

אסטרטגית הנדל"ן של קלפרס כבר מראה סימנים ראשונים של הצלחה: הדו"ח השנתי האחרון של קלפרס, שפורסם ביולי, הצביע על תשואה של 1% בלבד ב־12 החודשים עד יוני. התשואה על הנדל"ן היתה 15.9% ב־12 החודשים עד מרץ (בקלפרס מפרסמים את התשואות על הנדל"ן באיחור של שלושה חודשים). היקף פורטפוליו הנדל"ן של קלפרס עומד על 21 מיליארד דולר, לאחר שבמהלך המשבר הוא איבד 10 מיליארד דולר מערכו.

"תשואות חיוביות אלו הן התוצאות המוקדמות של המאמץ הגדול שלנו לבנות מחדש את הפורטפוליו", אומר אליאופולוס. קלפרס נהנית מיתרון הראשוניות. קרנות פנסיה אחרות בארה"ב הולכות בעקבותיה, ועוברות מנדל"ן בסיכון גבוה לנדל"ן משרדי בסיכון נמוך, אך על פי ההערכות הן לא ייהנו מביצועים גבוהים כמו קלפרס, מאחר שלא פעלו מהר מספיק.