ניתוח "כלכליסט": התספורת של תשובה למחזיקים גבוהה פי 3 מזו של הבנקים

חברת דלק נדל"ן, בשליטתו של יצחק תשובה, מתקרבת לרגע ההכרעה, שאותו יקבעו אך ורק בעלי האג"ח. מצד אחד, עומדת אופציית הסדר החוב, שגוזרת על מחזיקי האג"ח תספורת אגרסיבית של 56%, שעלולה אף לגדול עד ל־80% (במקרה של חדלות פרעון או פירוק בשנתים הראשונות להסדר). מנגד, ניצבת אפשרות הפירוק, שבה יקבלו בעלי האג"ח כ־6% בלבד מהחוב, כשהיתרה תהיה תלויה בהכרעות המשפטיות שיתקבלו אם וכאשר יוגשו תביעות.

אחד החששות של בעלי האג"ח הוא לגבי מצב שבו הסדר החוב, שנפרס על פני כ־15 שנים, יאפשר את תשלום מרבית הכספים לבנקים - וכשיגיע תורם של בעלי האג"ח לא יוותרו מקורות לתשלום. ניתוח "כלכליסט" מציג את הסדרי החוב שמבקשת דלק נדל"ן (כולל החברה הבת דלק בלרון) לבצע מול הבנקים המלווים שנחשבים לנושים מובטחים וכן מול קבוצת דלק של תשובה. רוב ההסדרים האלו מהווים תנאי להשלמת הסדר החוב מול בעלי האג"ח.

החוב הכולל לבנקים (כולל חברת הביטוח הפניקס) מסתכם לכ־650 מיליון שקל, מתוכם מבקשת דלק נדל"ן להחזיר כ־520 מיליון שקל - תספורת של כ־20% בלבד. בעלי האג"ח, לעומת זאת, מתבקשים לספוג תספורת בשיעור גבוה פי שלושה ולהמתין לתחילת ההחזר החוב הראשון עוד כמה שנים. למען ההגינות, ראוי לציין כי 4 מתוך 6 הבנקים מחזיקים בשעבודים חזקים וגבוהים מסך החוב, מה שלא מאפשר לקצץ להם בחוב. שני הבנקים הם לאומי שכבר הודיע כי יסרב לכך, ומזרחי־טפחות שעדיין בוחן את ההצעה.

כל הסכומים המוצגים בניתוח כוללים את קרן החוב בצירוף ריבית שנצברה ללא ריבית חריגה וריבית פיגורים. "עמדת דלק נדל"ן במסגרת ההסדר הינה שלא ישולמו ריביות פיגורים בגין תשלומים שלא בוצעו במועד בתקופה החל מחודש יולי 2011", כך נכתב במתווה הסדר החוב שפורסם בסוף השבוע האחרון.

פרט להסדרי החוב מול בעלי האג"ח והבנקים, דלק נדל"ן מבקשת הסדר חוב גם מרשויות המס. מדובר בחוב של כ־200 מיליון שקל עבור מס הכנסה עוד מ־2007, שהחברה לא מסכימה לשלמו. החברה מנהלת דיונים מול מס הכנסה על מנת להגיע לעמק השווה. במסגרת דיונים אלו הציע החברה לשלם סכום של 60-50 מיליון שקל.

בנק לאומי - היקף החוב: 248 מיליון שקל

בטוחות ושעבודים: החוב ללאומי מובטח בשעבודים על מניות החברות הבנות שמחזיקות בנכסי חברת חוף הכרמל כולל הזכויות והרכוש של חברות אלו. השקעה זאת רשומה בספרי דלק נדל"ן לפי שווי 284 מיליון שקל, אולם לאור מצבו של פרויקט המלונאות בחוף הכרמל קיים ספק האם ניתן לממשו במחירים אלו. חלק מהחוב של דלק בלרון מובטח בערבות בלתי מוגבלת של דלק נדל"ן.

הצעת הסדר החוב: דלק נדל"ן הציעה בתחילת החודש ללאומי כי צד שלישי ירכוש את כל החוב בתמורה ל־130 מיליון שקל. אחרת, מאיימת דלק נדל"ן, היא לא תמציא מקורות אחרים לפירעון החוב, ותאפשר את מימוש הבטוחות. "אם החוב לא יימכר בהתאם לתנאים אלו בתוך שישה חודשים ממועד אישור ההסדר בבית המשפט, יתרת האשראי תעמוד כחוב נון־ריקורס מול השעבודים על החברות המחזיקות בנכס חוף כרמל", מוסבר בדיווחי דלק נדל"ן.

שיעור התספורת: 48%. בנק לאומי הודיע כי הוא מסרב להצעה. דלק נדל"ן מצדה מעוניינת להמשיך את המו"מ עם הבנק.

מזרחי־טפחות - היקף החוב: 87.4 מיליון שקל

בטוחות ושעבודים: החוב מובטח בשעבוד על האחזקות של דלק נדל"ן בחברת אימפקט, החברה־הבת הפיננסית המוחזקת בחלקים שווים יחד עם הפניקס - חברת הביטוח מקבוצת דלק.

ההשקעה באימפקט רשומה בספרי דלק נדל"ן ב־38 מיליון שקל. בנוסף קיים שיעבוד על פרויקט נס ציונה, פרויקט דיור ומרכז מסחרי שבו מספקת החברה ליווי מימוני לפרויקט, שמנוהל בפועל על ידי החברה הבת אלעד מגורים. כמו כן ישנה ערבות מוגבלת בסכום של קבוצת דלק. ערכם של שעבודים אלו מוערך בכ־15 מיליון שקל.

מתווה ההסדר: דלק נדל"ן מציעה למזרחי טפחות כי תפרע לבנק 45 מיליון שקל ב־2015־2016, על ידי מימוש ההחזקות באימפקט, וזאת למרות שההשקעה רשומה ב־38 מיליון שקל בלבד. כ־7 מיליון שקל נוספים ייפרעו מפרויקט נס ציונה כבר ב־2013. דלק נדל"ן מתחייבת כי כל תמורה שתגיע לחברה מתוך הנכסים המובטחים שלה תועבר ישירות לפירעון מוקדם של יתרת האשראי (קרן או ריבית) ללא עמלה. סעיף חושב נוסף - שאותו בעלי האג"ח לא מקבלים הוא תשלום שוטף של ריביות מידי רבעון.

ומה לגבי 35 מיליון שקל הנותרים? מתוך הסכום הזה - שאינו נחשב לחוב מובטח - מבקשת דלק נדל"ן כי כמחציתו (18 מיליון שקל) "תמחק ו/או תימחל כלפי החברה". את היתרה, כ־17 מיליון שקל, מציעה החברה לפרוע ב־10 תשלומים מ־2018 עד 2027.

אם מזרחי־טפחות יסרב להסדר, מבקשת דלק נדל"ן לשקול חלופה אחרת: מכירת החוב לצד שלישי בתמורה ל־40 מיליון שקל. הצדדים מנהלים בימים אלו משא ומתן. שיעור התספורת: 45%—55%

יצחק תשובה, בעל השליטה בדלק נדל"ן צילום: אוראל כהן

בנק הפועלים: היקף החוב - 135.5 מיליון שקל

בטוחות: 40.4 מיליון שקל שמובטחים בערבות אישית של יצחק תשובה. החובות המיוחסים לדלק בלרון – מובטחים בשעבוד על 30% ממניות החברה־הבת DGRE וכן 70% ממניות חברת הבת דננ"מ. כמו כן ישנה ערבות בלתי מוגבלת של החברה־האם וערבות מוגבלת של קבוצת דלק.

מתווה ההסדר: החוב של תשובה (40.4 מיליון) ייפרע במלואו ממקורותיו האישיים של תשובה, בכפוף להשלמת ההסדר. לגבי שאר החוב, דלק נדל"ו מציעה כי תבוצע פריסה עד לשנת 2016 עם פירעונות קרן שנתיים שווים, החל מ־2013. במסגרת ההסדר מול הבנק, יקבע מנגנון לשחרור כספים אשר יעלו מ־DGRE בגין המניות המשועבדות. בנוסף, מבקשת דלק נדל"ן כי יבוטלו כל אמות המידה הנוכחיות. תשלומי הריבית ישולמו מידי רבעון. פרט לכך, החברה ביקשה לאשר מתן שעבוד שני נחות לטובת בעלי האג"ח, על מניות המשועבדות לטובת הבנק, וכי כספים שיעלו מהחברה־הבת דננ"מ לדלק נדל"ן, לא יועברו לכיסוי אשראי בבנק אלא ישמשו לשימוש שוטף של החברה. שיעור התספורת: אין

מרכנתיל - היקף החוב: 55.4 מיליון שקל

בטוחות ושעבודים: החוב מובטח בשעבוד החזקת דלק בלרון בקרן פתאל, שרשומה בספרים ב־91 מיליון שקל, וכן על ידי ערבות של חברת הבת אלעד מגורים לחלק מהחוב.

התבוננות על שאר הערבויות העומדות כנגד חוב זה מגלה כי דלק נדל"ן מושקעת בעיתון מעריב, שבשליטת קבוצת אי.די.בי של נוחי דנקנר. מדובר בההשקעה זניחה שמסתכמת ב־2 מיליון שקל.

מתווה: דלק נדל"ן מציעה כי תממש את אחזקתה בפתאל כבר ב־2013 בתמורה ל־82 מיליון שקל, וזאת "לאחר הפחתה של 10% כמקדם שמרנות ולמען הזהירות". תמוה שכאן נלקח מקדם שמרנות, ואילו במימוש ההחזקה באימפקט (שמשועבדת למזרחי טפחות), דווקא נלקח מקדם אופטימיות שמראה כי הנכס יימכר ב־18% מעל שוויו בספרים.

דלק נדל"ן מציעה כי עם אישור ההסדר תפעל החברה למימוש מניות מעריב המשועבדות לבנק.

תשלומי הריבית יבוצעו גם כאן מידי רבעון. בנוסף, יבוטלו כל אמות המידה הנוכחיות ויקבעו אמות מידה חדשות שלפיהן במקרה של ירידת שווי הבטוחה אל מתחת להיקף החוב (LTV של 100%), יוכל הבנק לממש את הבטוחה, בתיאום עם החברה. שיעור התספורת: אין

בנק דיסקונט - היקף החוב: 78 מיליון שקל

בטוחות ושעבודים: החוב מובטח בשעבוד על 53% ממניות DGRE וכן על זכויות דלק נדל"ן לקבל החזר הלוואות בעלים מדלק בלרון. כמו כן ישנה ערבות בלתי מוגבלת של דלק נדל"ן למלוא ההתחייבויות של דלק בלרון כלפי הבנק.

מתווה ההסדר: דלק נדל"ן מציעה לפרוס את החוב עד 2016, בתשלומים שנתיים שווים. בגין המניות המשועבדות.

בנוסף, יקבע מנגנון לשחרור כספים שיעלו מ־DGRE. גם כאן אמות המידה הפיננסיות יבוטלו ותשלומי הריבית יבוצעו מידי רבעון. כמו כן, החברה ביקשה לאשר מתן שעבוד שני נחות לטובת בעלי האג"ח, על מניות המשועבדות לטובת הבנק. שיעור תספורת: אין

קבוצת דלק - היקף החוב: 247 מיליון שקל

דלק נדל"ן מציעה לחברת דלק, מי שהייתה בעבר חברת האם שלה, כי עם אישור ההסדר יחתך החוב לקבוצת דלק ב־55%, בהתאם לשיעור התספורת שסופגים בעלי האג"ח. החוב יישא ריבית בשיעור של 2% וייפרע בתשלום אחד ב־2022. תשלומי הריבית יצברו עד השנה השלישית, ובה יעשה בפועל תשלום הריבית הראשון.

שיעור התספורת: 55%

הפניקס - היקף החוב: 70 מיליון שקל

בטוחות ושעבודים: החוב מובטח בשעבוד ראשון על מניות אלעד ישראל מגורים ועל 30% ממניות דננ"מ. הצעתה של דלק נדל"ן היא כי החוב יפרע במלואו עד יוני 2013. בנוסף מבקשת דלק נדלן הפחתה בריבית של 2% לרמה של כ־8% - מה שיחסוך לה כ־1.5 מיליון שקל עד לפירעון. כמו כן, עד למועד הפירעון הסופי דלק נדל"ן מבקשת שהפניקס תאפשר לה לבצע פירעונות מוקדמים ללא קנס. תשלומי הריבית יבוצעו מדי רבעון. שיעור התספורת: אחוזים בודדים

מדלק נדל"ן לא נמסרה תגובה.