עכשיו זה זמן טוב לקנות בית בארצות הברית

פרופ' קרל אי. קייס יושב בבית קפה ומדבר בסלולרי. “כאן צ'יפ קייס", הוא אומר אל תוך המכשיר, “היי בוב, ראית את המספרים?”, הוא שואל, אחרי כן מכסה את האפרכסת בידו ולוחש לי: “זה בוב שילר בצד השני. אסור לך לכתוב את מה שאת שומעת עכשיו. בחיי. זה מידע פנימי".

זהו יום שני האחרון בחודש, וכמו בכל יום שני אחרון בחודש, קייס, עמיתו רוברט שילר והאנשים מחברת המדדים S&P מתכנסים פנים מול פנים או בשיחת ועידה כדי לסכם את הנתונים למדד "קייס־שילר" - מדד מחירי הבתים המוביל בארצות הברית. מחר בבוקר יתפרסמו הנתונים, וכרגיל, בכל רחבי העולם יקראו אותם מקצוענים וחובבים כאחד, ויסיקו מהם מסקנות - איפה לקנות בתים, איפה למכור בתים, מה מצב הכלכלה.

ערב לפני, בחדרו שבמלון מריוט בברוקלין, קייס (63), בהיר פנים, קירח וממושקף, קם מכיסאו ומתהלך הלוך ושוב תוך שהוא עונה לשאלות "כלכליסט". “יותר נוח לי ככה", הוא מסביר, “אני מרגיש כאילו אני מלמד".

במשך 35 שנה הרצה בקולג' וולסלי לבנות בבוסטון, והשנה פרש בגלל מחלת הפרקינסון שממנה הוא סובל. למרות זאת, הוא ממשיך להרצות, לכתוב ולחקור. הוא חבר בוועדה המייעצת ל־S&P ובדירקטוריונים של גופים כלכליים נוספים. לניו יורק הגיע מביתו שבבוסטון כדי להרצות בכנס על דיור במימון ציבורי, עוד נושא שהוא מתמחה בו.

פרופ' רוברט שילר. "שאלתי מי מבין בבועות" צילום: בלומברג

"אם הקשבת לשילר הפסדת הרבה"

או כמה בשנה הרווחת /

במשך תקופה הנזילות יצרה טיפשות /

רק תן חתימה ולך לקופה"

(מתוך שירו של קרל קייס "הרהורים על שוק הדיור")

הוא אחד ממומחי הנדל"ן החשובים ביותר בארה"ב, והיה בין הראשונים לכתוב על מחזורי בועות והתנפצותן, עוד ב־1985. הוא פרסם מאמרים רבים וחמישה ספרים, המפורסם שבהם הוא "עקרונות הכלכלה", ספר לימוד שיוצא עכשיו במהדורתו העשירית ונמצא בשימוש ב־450 קולג'ים ברחבי ארה"ב.

לצד הרזומה המרשים, קייס הוא הצלע הפחות מוכרת בציבור של הצמד קייס־שילר. שותפו, רוברט שילר, נהפך בשנים האחרונות לכלכלן־סלב, המפורסם בכל העולם בתחזיות הנדל"ן שלו ובעיקר בכך שחזה את התנפצות בועת הנדל"ן האחרונה. "מגיע לו הרבה קרדיט על זה שהוא ידע להזהיר אנשים. יש לו אינסטינקטים מעולים", אומר קייס על שילר ומוסיף: "הוא בכל מקום, אה?".

קייס אומר שחברו בעל רעמת השיער הג'ינג'י "קצת משוגע" ורומז שבניגוד אליו (אולי) יש לו משיכה גדולה לחשיפה תקשורתית. הוא נזכר איך פעם, במסיבת עיתונאים, שיפץ שילר מעט את הנתונים כדי שיישמעו מרשימים. "הוא היה בפאניקה כשהמחירים עוד עלו", אומר קייס, "הוא אמר שהבועה עומדת להתפוצץ כל כך הרבה פעמים שכבר לא הקשיבו לו. אם היית מוכר כשהוא אמר לך למכור היית מפסיד הרבה כסף, כי המחירים עוד המשיכו לעלות הרבה זמן, זו לא היתה התחתית".

כמו שילר, גם קייס ידע זמן רב לפני ההתנפצות שמדובר בבועה - עוד ב־2003 - אבל לא היה לו ביטחון לגבי לוחות הזמנים העתידיים. "בכל מאגר התיאוריות הכלכליות אין שום דבר שאומר לך מתי בועה תתפוצץ ועד כמה היא תתנפח", הוא מצטט את הכלכלן פול סמואלסון, "אנחנו פשוט לא מבינים את זה. הבועה בקליפורניה ב־79'–83', למשל, מעולם לא התפוצצה, אף שכולם אמרו שזה יקרה. זה הכל ניחושים".

בכל זאת, קייס מנסה הפעם ניחוש משלו, ובניגוד לרבים אחרים טוען שארה"ב כבר עברה את תחתית המשבר הנוכחי ושכדאי לחזור לקנות. לפני כחודשיים פרסם ב"ניו יורק טיימס" מאמר שעורר הדים רבים. “החלום האמריקאי לא מת", כתב בו, “עכשיו זה זמן טוב לקנות בית... הנדל"ן מעולם לא היה בכאלה מחירי מציאה".

"אי אפשר למצוא את התחתית"

השוק עליך יצחק /

בשנייה שתחליט להרים כוסית /

הוא יהפוך את הונך לאבק"

(מתוך "הרהורים על שוק הדיור")

קייס מוציא מתיקו ערימת דפים ומצביע על גרפים של מדדי קייס־שילר מאז 1987 - השנה הראשונה שבה התפרסם המדד. "אתה מסתכל על הנתונים ורואה שמאז אפריל 2009 הכל עלה", הוא מסביר, "ייתכן שאז זו היתה התחתית. אנשים אחרים יגידו שאני טועה ושזה עוד יירד הרבה, אני חושב שזה בולשיט".

מצד שני, הוא מודה בספקנות האופיינית לו, יש בעיה עם התיאוריה שלו, יש בה "קמט". “את רוצה לדעת מה הקמט?", הוא שואל ומיד עונה: "הקמט הוא שהדמוגרפיה גרועה. מדד הנכסים הפנויים עולה אף על פי שעצרנו את הבנייה ואנחנו עוד הורסים בתים. כשהשוק מאוזן, הבנייה החדשה זהה למספר משקי הבית החדשים. בשיא בנינו 2.3 מיליון יחידות דיור בשנה, ולרוב יש בסביבות מיליון משקי בית חדשים בשנה, אלו התחזיות. עכשיו אנחנו בונים רק חצי מיליון בתים בשנה - כך שאם אכן היו לנו מיליון משקי בית חדשים, כמות הנכסים הפנויים היתה יורדת.

בית שעוקל על ידי בנק. "העניים תמיד מקבלים את הבתים הגרועים" צילום: בלומברג

"למה זה לא קורה? מהרבה סיבות. כי אנשים נשארים עם ההורים, כי אנשים נשארים לגור עם שותפים. עוד סיבה היא שדור הבייבי בומרז עוזב. אני בייבי בומר, אבא שלי בא הביתה ממלחמת העולם השנייה, אמא שלי נכנסה להיריון ונולדתי. זה מה שכולם עשו, כך שיש הרבה מאיתנו. הבייבי בומרז הניעו את הכלכלה הרבה זמן, קנינו הרבה בתים ועכשיו אנחנו מתחילים למות, לפרוש, למכור את הבתים הגדולים שלנו.

"ויש גם הרבה פחות מהגרים, ויותר הגירה שלילית, כי אנשים לא מוצאים עבודה. החשש שלי הוא שבמפקד האוכלוסין של 2010 נגלה שיש לנו 5 מיליון אנשים פחות ממה שאנחנו חושבים".

זה קשור להקשחה במדיניות ההגירה של ארה"ב?

"לגמרי. אנחנו מתייחסים למהגרים בצורה אידיוטית, אנחנו טיפשים. המדינה הזו הרי בנויה על הגירה, כולנו מהגרים. מאיפה אני? אני אירי, אני לא אמריקאי במקור, אני בא מחו"ל. אבל הימין והפוליטיקה הטיפשית כל כך גרועים שאנחנו פשוט מעיפים מהגרים לכל עבר, ואנחנו נראה את הביטוי של זה בשוק הדיור".

אם ככה, למה לקנות עכשיו בית?

“קודם כל, בלהיטות שלהם לרווחים כספיים אנשים שוכחים שבית הוא סחורה מתמשכת (durable). כשאתה קונה מכונית, למשל, אתה לא חושב אם הערך שלה יעלה או יירד - הערך יירד, אבל יש לך תזרים של שירותים שאתה מקבל ממנה, כך שהערך לא חייב לעלות כדי שזו תהיה השקעה טובה. מה אתה מקבל כשאתה קונה בית? אתה מקבל מקום לגור בו, וזה שווה בערך 6% מההשקעה, ואין על זה שום מסים. גם אין בזה הרבה סיכון, כי גם אם הערך יורד - יש לך בית ביד.

"עכשיו, אם יש עליית ערך, גם על זה אין מסים בארה"ב, 500 אלף הדולרים הראשונים לזוג פטורים ממס. דבר שלישי, מחירי הבתים ירדו ב־30% בארה"ב לעומת השיא, שהיה לפני חמש שנים. בסופו של דבר, אנשים יתחילו לחפש. אני יודע שאנשים כבר עושים את זה. הסטודנטיות שלי קונות דירות (השמועה אומרת שכאשר קייס לימד, קניית בית נכללה בדרישות הקורס - ט"ש)".

אז למה לא כולם שומעים בעצתך?

“כי ב־10–15 השנים האחרונות אנשים ראו עליות גדולות וירידות גדולות. הם מפחדים. חוץ מזה, הם מנסים לתפוס את התחתית, הם לא רוצים לקנות ולראות את המחירים ממשיכים לרדת. אבל אני חושב שאתה אף פעם לא יכול למצוא את התחתית האמיתית".

איפה הכי כדאי לקנות עכשיו?

"אני חושב שבוסטון היא מקום טוב, כי היא לא מאוד יקרה לעומת ההכנסה והיא תישאר מקום חזק מאוד - הקולג'ים והאוניברסיטאות לא הולכים לשום מקום. בפלורידה, אריזונה ונבאדה את יכולה לקבל דירות נהדרות במחיר אפסי, מעיקולים”.

מחירי הנדל"ן יחזרו לשיא שרשמו?

"אני לא יודע, על זה הוויכוח. יש אנשים שמסתכלים על הדמוגרפיה ואומרים 'זה לעולם לא יחזור'. אני לא אחד מהם, אני חושב שזה יחזור בסופו של דבר. אבל ייקח הרבה זמן לפני שזה יקרה”.

פרופ' קארל קייס. "ציפיות הן חומר בעירה"

"הייתי צריך לקנות שלושה בתים"

"בשבילי, זה התחיל ב־76' /

עם בית קטן ברחוב קליבלנד /

56 אלף, חשבתי שזה הרבה למעון /

של שלושה חדרי שינה וסלון

(מתוך "הרהורים על שוק הדיור")

אף שהוא נזהר מעצות והבטחות דרמטיות, לקייס יש הרבה סיפורי נדל"ן מעוררי תיאבון. את הבית הראשון שלו, למשל, קנה ב־1976 ב־56 אלף דולר. הכל התחיל, הוא מספר, במסיבה. "עמדתי עם כוסית סקוץ' ואז גרג אינגרם (כלכלן ידוע - ט"ש) שאל אותי: 'יש לך בית?'. אמרתי לו שלא והוא אמר: 'הדבר היחיד שמטומטם יותר מלא להחזיק עכשיו בית הוא לא להחזיק שלושה'. קניתי בית".

בחלוף עשור הוא מכר את הבית הראשון שלו ב־240 אלף דולר וקנה בית גדול יותר, שעליו שילם 392 אלף דולר. בבית הזה הוא מתגורר עד היום, והוא מספר שהוא שווה עכשיו 1.2 מיליון דולר. "עשיתי ככה הרבה יותר כסף ממה שעשיתי בעבודה שלי כמרצה", הוא אומר.

אבל קייס לא תמיד ידע לעשות את העסקה הנכונה: "הייתי צריך לקנות בקולורדו לפני 30 שנה, כשהנפט ירד מתחת ל־10 דולר לחבית. להרבה מהטקסנים העשירים היו אז בתי נופש בקולורדו והם פשוט חילקו אותם. כמעט קניתי אחד, והייתי צריך לקנות שלושה".

הבית הראשון שקנה פיתח אצלו אובססיה למחירי נדל"ן, שימש השראה למאמר הראשון שלו על בועות הנדל"ן, ובסופו של דבר גם למדד קייס־שילר המפורסם. זה התחיל כשניסה להבין את המקור לנסיקת המחירים המטורפת בבוסטון. "שווי הבית שלי עלה ב־40% ב־1985. זה היה מעניין. הרווח הממוצע על בית היה אז 120 אלף דולר, ובין 84' ל־87' זה יצר הון של 100 מיליארד דולר בבוסטון בלבד. 100 מיליארד! זה המון.

"ניסיתי להסביר את זה לפי היצע וביקוש, נתונים וכל זה. בדקתי עשר ערים, ובתשע מתוכן זה הסביר את זה מצוין. בבוסטון החישוב אמר שהיתה אמורה להיות עלייה של בערך 15%, אבל בפועל היתה עלייה של 150%. לא הצלחתי בשום אופן להסביר את זה, אז החלטתי להמציא סיפור. אמרתי 'אני חושב שזו בועה' ושאלתי מה זו בעצם בועה, כי לא היתה על זה ספרות בתקופה ההיא. אם תעשי על זה גוגל, לפני 1985 יש רק ציטוט אחד על בועת נדל"ן.

"עבדתי אז באוניברסיטת ייל, ושאלתי מי בסביבה מבין בבועות. אמרו לי שבוב שילר, אז דפקתי על הדלת של המשוגע הזה ואמרתי 'בוב, יש לי קצת נתונים. אתה מבין בפיננסים ואני לא מבין בזה כלום', והוא אמר 'אתה מבין בנדל"ן ואני לא מבין בזה כלום', והחלטנו לכתוב יחד. שבוע אחרי הפגישה הראשונה שלנו היה לנו מאמר ב'אמריקן אקונומיק ריוויו', שזה עצום".

בעקבות המאמרים נולד מדד קייס־שילר. "את המדד הראשון עשיתי ב־85', לבד", הוא טוען, "ישבתי במטוס והחלטתי שאני רוצה לדעת מה יקרה לערך של בית יחיד לאורך זמן (עד אז היה מקובל למדוד נדל"ן לפי מחירי החציון בלבד - ט"ש). שלחתי את עוזרת המחקר שלי לעשות את זה".

ב־87' החל המדד להתפרסם באופן רשמי, ב־91' הם הקימו את חברת "קייס שילר ווייס" שפרסמה אותו, וב־2002 מכרו אותו לחברת פיזרב תמורת סכום שהיה "גבוה יותר ממה שקיוויתי לקבל אי פעם". ב־2006 פיזרב מכרה את רישיון השימוש במדד ל־S&P. "מתברר שהרבה אנשים רצו את אותו הדבר. לאורך השנים התברר שזה מדד טוב", הוא אומר.

אבל המדד שלו, הוא יודע, לא רק מתאר את המצב אלא גם יוצר אותו, כי שוק הנדל”ן הוא בראש ובראשונה שוק של ציפיות: "הנכונות של אנשים לשלם מונעת בידי הציפיות שלהם. זה חומר בעירה, המתמטיקה של הציפיות. כשזה ממריא אין לזה שום קשר למציאות או לכלכלה. זה שוק מאוד רגשי ואישי, כי בית שווה מה שמישהו מוכן לשלם עליו. כמה שווה נכס על חוף הים? השאלה היא מי מוכן לקנות".

"ישראל צריכה לדאוג לשוק השכירות"

"פוליטיקאים כמובן צועקים /

שהם רוצים יותר ענישה /

עדיף, אני חושב, שישקיעו זמנם /

בלחפש פתרון לבעיה"

(מתוך "הרהורים על שוק הדיור")

אלא שבתוך כל הכאוס הזה, ואף שהוא אומר שעבורו שוק הנדל”ן הוא "חידה גדולה", קייס מאמין שצריך להניח לו לקבוע את המחיר. הוא מבקר בחריפות את מדיניות סובסידיות הנדל"ן בארה"ב. "סובסידיות זה רעיון רע. אנשים עם הכנסה נמוכה יכולים לקבל משכנתה בריבית נמוכה ואנחנו נותנים להם פטור ממס, וזה מה שהוביל אותנו למעגל של משבר הנדל"ן", הוא אומר, “הייתי רוצה לראות אותנו נפטרים מהסובסידיות האלה, אבל זה לא יקרה כי לנדל"ניסטים יש לובי חזק".

מה רע בלעזור לאנשים לקנות בית?

"כשאתה לוקח משקי בית עם הכנסה נמוכה ונותן להם בית, הם לא יודעים מה לעשות איתו. להיות הבעלים של בית זה כמו לנהל עסק גדול. אתה צריך לתחזק ולתקן, והרבה מהם לא עומדים בזה. מה גם שאנשים עם הכנסה נמוכה מקבלים תמיד את הבתים הגרועים - אלו עם הגג הגרוע והחימום שמתקלקל".

אז לקנות בית זה לא דבר כזה חשוב?

"הרבה אנשים מאמינים שזה 'החלום האמריקאי', אבל זה בולשיט. עבור אנשים מסוימים בעלות על בית היא בעיה יותר מכל דבר אחר".

אבל ב"ניו יורק טיימס" כתבת שזה הזמן לקנות בית. אתה סותר את עצמך?

"קצת. אני אוהב בעלות על בתים, אבל זה רע כשמממנים את זה בצורה כזו שכולם נהיים בעלי בתים, ואז הם נכשלים ויש עיקולים. וזה בדיוק מה שעשינו".

אני מספרת לו על המצב בישראל, על העלייה במחירי הדירות ועל הקושי של צעירים לקנות אותן. "אני חושב שיש לספק סובסידיות לשכירות ולדאוג לאספקה בשוק השכירות", הוא אומר, "אל תשפכו סובסידיות לקנייה, זה מעלה את המחירים וגורם לאנשים להתחייב למשהו שהם לא יכולים להרשות לעצמם".

בנק ישראל מנסה להוריד את המחירים על ידי זה שהוא הקשיח את התנאים לבנקים שנותנים משכנתאות.

"אני חושב שחלק מהסטנדרטים הנמוכים שיצרנו פה לגבי משכנתאות אומצו בכל העולם. בהרבה מדינות מבינים היום שהימים האלה נגמרו ויורדים מהסוס הזה, ואם ישראל מנסה גם היא לרדת ממנו היא עושה דבר טוב".

אתה אוהב את מה שאתה עושה?

"אני אוהב את המחקר, אבל נדל"ן הוא לא תחום שיש בו הרבה אושר. לאנשים עניים אין איפה לגור, אנשים עשירים פושטים את הרגל. זה תחום עם הרבה מאוד עצב".

בלילות, הוא מספר, הוא מתעורר לפעמים מחלומות בלהה כלכליים: “אני חולם שהכלכלה משתתקת. אנשים לא מבינים כמה כל המערכת הזו שברירית ומסובכת. איכרים סינים מימנו את בועת הנדל"ן באמריקה. במובן מסוים איכרים סינים מימנו את חדר האמבטיה החדש שבניתי לי".