פרופיל "כלכליסט" - פיני צרפתי: "אני עומד מאחורי סיביל"

לרשימה הלא מחמיאה של חברות נדל"ן שגייסו בימי הגאות ושנקלעו להסדר חוב הצטרפה בשבוע שעבר קבוצת סיביל. כמו שאר החברות, גם סיביל פעלה במזרח אירופה, אך באופן יחסי היא מיעטה לספק כותרות.

בעל השליטה פיני צרפתי הוא דמות אלמונית למדי בשוק ההון. רק בשתי הזדמנויות הוא

אז מיהו פיני צרפתי? הוא נולד לפני 46 שנים למשפחה ירושלמית קשת יום שעלתה מקזבלנקה שבמרוקו, בן שלישי מבין חמישה אחים. הוריו היו ממקימי היישוב מעלה אדומים ובנעוריו הוא למד בישיבה התיכונית נתיב מאיר שאליה התקבל רק לאחר שאמו התעקשה "להתנחל" שלושה ימים ברציפות מול חדרו של המנהל כדי לשכנע אותו לקבל את בנה שהיה ממוצא ספרדי. לאחר ששירת כקצין שריון הוא למד כלכלה במכללה למינהל אבל לא השלים תואר ראשון.

את תחילת דרכו העסקית עשה במסגריה שהקים אביו במישור אדומים (אזור התעשייה של מעלה אדומים) שם גילה חושים עסקיים. הוא יצר קשרים עם לקוחות חדשים ובהם חברת לוז (שעל חורבותיה הוקמה לימים חברת סולל) שייצרה מתקנים לאנרגיה סולארית.

על הבקשה של לוז להגנה מפני נושים (Chapter 11) שמע צרפתי במהלך שירות מילואים בבית לחם. החוב של לוז למסגריה המשפחתית עמד על 2 מיליון דולר, ואביו של צרפתי האשים אותו בהסתבכות העסקית. כדי להתאושש מהמכה ניגש צרפתי למכרז לאספקת ברזל לקניון מלחה בירושלים.

החברה זכתה במכרז וצרפתי הצליח להחזיר את החובות שהותירה פשיטת הרגל של לוז. בשלב הבא ויתר צרפתי על התמודדות על מכרז דומה בבניית קניון בבאר שבע ובחר לצאת לדרך עצמאית בתחום הנדל"ן.

הילולת הרב

בעסקה הראשונה הוא רכש מגרש והקים מבנה תעשייה בבית שמש, שאותו מכר ברווח של חצי מיליון דולר. אבל את הקפיצה הראשונה עשה בסוף שנות התשעים, כאשר אסם החליטה למכור מגרש של 50 דונמים באזור התעשייה שבנתניה. היא ניהלה משא ומתן עם חברת ביג של יהודה נפתלי - שכבר היתה בשלב של בדיקות נאותות - למכירת השטח במחיר של 400 דולר למ"ר. צרפתי סיכם עם אסם שאם העסקה עם ביג תתפוצץ, הוא יהיה מוכן לשלם 405 דולר למ"ר.

בסופו של דבר העסקה אכן התפוצצה, וצרפתי ביקש 60 יום לארגן את הכסף. בינתיים הוא סגר עם אייס, קסטרו וביתי לי על השכרת כ־40% מהמרכז המסחרי שביקש להקים.

באמצעות קרוב משפחה המשמש חזן בהילולה השנתית של הרב איפרגן יצר צרפתי קשר עם משתתף קבוע אחר, נוחי דנקנר - בעליה של חברת גנדן. השניים נפגשו במשרדו של משה לוסקי, שותפו של דנקנר באותם ימים. התוצאה היתה שגנדן מימנה את העסקה ועוד לפני שהסתיימה הבנייה נמכרו 50% מהמתחם לנצבא, כשהתמורה נוצלה למימון מחודש של יתרת ההלוואה. הנכס נמכר לביג והמתחם נקרא כיום ביג נתניה. צרפתי, שלא השתתף במימון, שלשל לכיסו כמה מיליוני שקלים.

היעד הבא היה מגרש של 30 דונמים, הכולל בית אריזה, בכניסה הדרומית להוד השרון. את הנכס העמידה למכירה יכין חקל של סמי שמעון. דלק נדל"ן, שהחזיקה במגרש צמוד בשטח של 20 דונמים, כבר הסכימה לרכוש את הנכס במחיר שביקש שמעון, 12 מיליון דולר.

למרות זאת, שמעון נפגש עם צרפתי ואמר לו: "צא החוצה לחמש דקות ותחזור אליי עם תשובות לשתי שאלות: מה אתה מתכוון להקים במגרש, והאם תצליח לארגן את הכסף". צרפתי חזר והודיע כי יקים במקום פאואר סנטר ותחנת דלק. שמעון קרא ליועץ המשפטי שלו והורה לו לסגור את העסקה.

צרפתי שיתף בעסקה את דלק נדל"ן (25%) ואת דנקנר - שדרש וקיבל 50% מהנכס. הוא עצמו נשאר עם 25%, אבל עוד בטרם החלה הבנייה מכרה הקבוצה את המתחם במחיר כפול של 25 מיליון דולר לבעליה של רשת "חצי חינם".

העסקה הזו עוררה את תיאבונו של צרפתי, וכמו ישראלים רבים לפניו הוא חש שמיצה את ישראל והחליט לפעול במזרח אירופה. לחבריו סיפר על ההזדמנות הגדולה בטמונה "באזור שבו עוד אין מרכזי פאואר סנטר". גורמים המכירים אותו סבורים כי בשלב הזה הוא קפץ מעל לפופיק ושאז החלה הנפילה שלו.

השנה כבר היתה 2006, ומנהל ביג נתניה, שמוליק וייס, הכיר לו חבר ששימש סמנכ"ל הכספים של מוטי זיסר בחברת קניונים שפעלה בהונגריה. צרפתי החליט להעסיק אותו וביקש שיאתר מתחם לבניית מרכז קניות בסגנון פאואר סנטר. זה איתר קרקע של 150 דונמים בבודפשט, והמו"מ מול 200 חקלאים שנמשך שנה הבשיל לעסקה שבה נרכשה הקרקע תמורת 6 מיליון דולר.

הפעם פעל צרפתי בשותפות עם בסר אירופה שמימנה 80% מהרכישה תמורת 62% מהמניות. צרפתי החזיק ב־38% אך כעבור זמן קצר רכש את חלקה של בסר תמורת 10 מיליון יורו. אלא שעד היום המקום עומד שומם, ומתנהלים מגעים מול כמה בנקים למימון הבנייה.

בעסקה נוספת בהונגריה רכש צרפתי מבנה תעשייה בבודפשט, והפך אותו למרכז מסחרי. בפרויקט הושקעו 20 מיליון יורו והוא הוקם בעזרת שותף שהזרים 73% מהעלות תמורת 50% מהמניות. אבל בסוף 2009 נאלץ צרפתי למכור 25% מהפרויקט תמורת מיליון יורו בלבד, כיוון שנדרש לפרוע אג"ח.

אחרי העסקה בהונגריה ביצע צרפתי עסקה נוספת בפראג ולאחריה גייס אג"ח בבורסה בתל אביב. סיביל ג'רמני גייסה 82 מיליון שקל וסיביל יורופ 60 מיליון שקל כשאי.בי.אי הוביל את הגיוס.

סיפורה של קרן מור

זמן קצר לפני ההנפקה הכניס צרפתי קרן גידור אמריקאית בשם מור קפיטל (Capital Moore) אשר השקיעה 10 מיליון דולר בסיביל יורופ וקיבלה 24.3% ממניותיה. ב־2008 עמדה סיביל יורופ בפני מהלך דרמטי, כשקיימה מגעים עם זרוע הנדל"ן של קרדיט סוויס להשקעה בחברה. אבל בוועדת ההשקעות של קרדיט סוויס התגלעה מחלוקת האם לאשר את העסקה שבסופו של דבר לא הבשילה עקב המשבר העולמי.

זו היתה מכה עבור סיביל יורופ שהיתה זקוקה להשקעה כדי לפתח פרויקט בפולין. בסביבתו של צרפתי מספרים כי קרן מור העניקה בשלב זה הלוואה נוספת של 10 מיליון יורו שתפחה בתוך שנתיים ל־18 מיליון יורו, אך ביקשו להדגיש כי הקרן לא מקבלת את הכסף תזרימית, אלא שהכסף מצוי בחברה ותמורתו מקבלת הקרן מניות אשר לא יפגעו במשקיעים וידללו רק את צרפתי אשר הסכים במסגרת ניהול המשבר להיות מדולל לטובתה של החברה.

בעניין דמי הניהול שמשך צרפתי הוא אמר למקורביו כי חש פגוע מהאופן שבו הוצגו הדברים. לדבריו, ב־2006 וב־2007 עבד מסביב לשעון ושכרו עמד על כ־200 אלף יורו בשנה. ואילו ב־2008 בעת שסיביל יורופ היתה בתהליך פיתוח מואץ והגיעה לשווי של עשרות מיליוני יורו, הוא בחר למשוך את אותם דמי ניהול.

צרפתי אף הדגיש כי במועד הרלבנטי החברה היתה בשלבים סופיים של מו"מ עם קרדיט סוויס והצפי לצמיחה היה עצום. ואולם בו ברגע שהמו"מ עם קרדיט סוויס הגיע אל סופו והעסקה לא יצאה אל הפועל בספטמבר 2008, סיפר צרפתי כי קיבל החלטה מיידית שלא למשוך כל שכר נוסף על הסכומים הגבוהים שכבר משך, וחדל למשוך דמי ניהול למשך שנה שלמה. בהמשך אף הכניס בעצמו כסף לחברה כהלוואת בעלים ואין לו כל כוונה לגעת בה בשלבים אלו.

ביולי 2009 אמורה היתה החברה לשלם 6 מיליון יורו לבעלי אג"ח, אבל בקופה לא היה את מלוא הסכום.

בהקשר זה התבטא צרפתי בפני מקורביו וסיפר "כי זו היתה תקופה מאוד קשה, היה לי הכי חשוב להחזיר את הכסף בזמן". צרפתי אף הוסיף וציין כי למעשה "לו הייתי בוחר בדרך הקלה, מרים ידיים אז ועושה הסדר, לא היה היום כלום בחברה".

הבעלים של חברת נץ בונדס הבורסאית העניקו לו את ההלוואה, כ־10.7 מיליון שקל, בריבית רצחנית של 23%. אחד מתנאי ההלוואה היה העסקת נציג המלווים למשך תקופת ההלוואה בחברה אבל כעבור שלושה חודשים הופסקה עבודתו על ידי החברה והוא לא קיבל את הכסף. חודשיים מאוחר יותר החליף צרפתי את ההלוואה של נץ בונדס בהלוואה אחרת, של 15 מיליון שקל וזאת בריבית מצומצמת באופן משמעותי שעמדה על 12% בלבד, וזאת בשל מאמצים ניכרים שעשה כדי להפחית את ההוצאה. לדברי גורמים בשוק ההון, מי שהעניק את ההלוואה החדשה היה נפתלי מנדלוביץ'. מנדלוביץ' וצרפתי לא מוכנים לאשר או להכחיש את המידע. עם זאת, מעניק ההלוואה מימש לאחרונה בטחונות וקיבל 30 מיליון אג"ח של החברה.

צרפתי טוען כי הזרים בשנה האחרונה 1.7 מיליון שקל לחברה, ושאין לו כוונה לדרוש כסף זה כל עוד החברה לא תגיע להתייצבות מקסימלית ולרווחיות נאה.

באשר לפיטורי הסמנכ"לים בחברה התייחסו מקורבי צרפתי בביטול לעניין, וטענו כי למעשה מדובר בטענה נוספת אשר אין בה כל דיוק, ההיפך הוא הנכון: לטענתם, לחברה היה סמנכ"ל כספים שליווה אותה במשך ארבע שנים פוריות, ובשל רצונו לעסוק בתחומים נוספים ביקש לעזוב. בהמשך רואיין והתקבל בחור נוסף מאנגל, אך עוד בטרם החל לעבוד ביקש לפרוש בשל בעיה אישית. החברה כיבדה את בקשתו ותחתיו - לפרק זמן של חפיפה - מונה רו"ח נוסף עד למינויו של רו"ח שינדלר, שהנו עתיר נסיון ומכהן בחברה עד היום.

ל"כלכליסט" אמר צרפתי כי "כמי שהקים את סיביל ובנה אותה מהמסד, אני מודע היטב לפוטנציאל העצום הגלום בה, ולמרות רוחות המשבר אנו סבורים כי יש ביכולתנו להגיע לקו המטרה. אינני מבקש לא 'תספורת' ולא הנחות, אני עומד מאחורי החברה וכל שנחוץ לנו הוא זמן, שהוא פרמטר הכרחי בעת משבר זה באירופה, שבו השוק כולו פועל באופן אטי וזהיר יותר".