אלעד קנדה פרסמה טיוטת תשקיף להנפקת מניות ראשונה לציבור
הערכות שווי שהזמינו חתמי הנפקה מצמידות לשלושה מנכסיה העיקריים שווי נמוך ב־11% מהערכות החברה
12 שנים לאחר כניסתה הראשונה לפעילות נדל"ן בקנדה, פרסמה היום (א') אלעד קנדה טיוטת תשקיף להנפקת מניות ראשונה (IPO) לציבור.
לפי מקורבים, אלעד קנדה מקבוצת אלעד גרופ שבבעלות פרטית של יצחק תשובה, תבקש להנפיק 20% ממניותיה לפי שווי של 700 מיליון דולר אמריקאי - כמעט
מטיוטת התשקיף עולה כי לאלעד קנדה, העוסקת בייזמות נדל"ן ובהשכרת נכסים לטובת מגורים, מסחר ודיור מוגן, הון עצמי של 401 מיליון דולר קנדי, הממנף נכסים בהיקף של 932 מיליון דולר קנדי. עוד עולה כי לחברה הון חוזר שלילי של 105 מיליון דולר קנדי, כאשר רוב הסכום מיוחס להלוואות שעל החברה לפרוע לגופים ממנפים בשנה הקרובה. בימים אלה מנהלת אלעד קנדה משא ומתן לדחיית מועדי הפרעון.
נקודה נוספת הנחשפת בתשקיף היא הערכות השווי שהזמינו החתמים שמובילים את ההנפקה עבור שלושה מנכסי החברה. הערכות השווי הללו מעניקות לנכסים שווי הנמוך ב־11.4% מזה שבהערכות שהוזמנו על ידי החברה. לאור הפער אלעד קנדה מציינת כי הוזמנה הערכת שווי שלישית, שתמכה בשווי שהוצמד לנכסים על ידי החברה. "החתמים התרשמו מרצינות ומקצועיות הבדיקות וההליכים שקיימה החברה ביחס להערכות השווי, והעידו כי נחה דעתם והערכות השווי משקפות נכונה את שווי הנכסים".
עם זאת, לצד שווי הנכסים כפי שהיא מעריכה אותם, הציגה החברה בטיוטת התשקיף גם את השווי של החתמים. עיקר הפער נובע מהעובדה כי החתמים סברו ששיעורי ההיוון צריכים להיות גבוהים בכ-1% בממוצע משיעור ההיוון לפיו עבדו מערכי השווי מטעם החברה.
שנתיים של הפסדים
חברת אלעד קנדה הוקמה בדצמבר האחרון, ואליה הועברו נכסים והתחייבויות של הקבוצה אותם תשובה מעוניין למכור לציבור באמצעות הנפקה, כאשר הנכסים שלא הועברו ימומשו בתקופה הקרובה. עם העברת הנכסים וההתחייבויות בנתה החברה דו"חות כספיים כאילו החברה היתה קיימת כבר מאז 2007 (דו"חות פרופורמה).
דו"חות הפרופורמה מעלים כי הפעילות אותה מתכוונת אלעד קנדה להנפיק הניבה ב־2009 הפסד של 2.5 מיליון דולר קנדי, שהצטרף להפסד של 4.6 מיליון דולר קנדי ב־2008. בשנת 2007 הרוויחה הפעילות 32.3 מיליון דולר קנדי.
מחזור ההכנסות של החברה ב־2009 הסתכם ב־94.5 מיליון דולר קנדי, והרווח הגולמי עמד על 45.7 מיליון דולר קנדי. התזרים השוטף מנכסים הסתכם ב־14.5 מיליון דולר קנדי, עלייה של 32% לעומת 2008. מי ששחקו את השורה התחתונה היו עלויות מימון של 23 מיליון דולר קנדי, הוצאות הנהלה והוצאות כלליות של 8.8 מיליון דולר קנדי ושיערוך שלילי של נדל"ן של 18.4 מיליון דולר קנדי. כל אלה העבירו כאמור את החברה להפסד.
נקודה חשובה נוספת שעולה מטיוטת התשקיף הוא ההסכם עם חברת ניהול ותפעול הנכסים של אלעד קנדה - חברת קוג'יר (cogir) - אשר 50% ממניותיה מוחזקות על ידי לא אחרת מאשר החברה־האם אלעד גרופ. לפי ההסכם עם קוג'יר, אלעד קנדה תשלם לה מדי חודש 2.5% מההכנסות שיניבו הנכסים עבור שירותי ניהול ותפעול.
נוסף על כך, אלעד קנדה תשלם לקוג'יר 100 דולר קנדי על כל חוזה חדש שתחתום עבור השכרת יחידת דיור שברשותה, תשלם 1-4 דולר קנדי לכל מ"ר מסחרי שיושכר בהסכם שכירות חדש וכן תשלם עמלה של 1%-5% מכל שטח מסחרי שיושכר. בנוסף לכל אלה, קוג'יר תחייב את אלעד גרופ ב-3%-7% מעלויות השיפוץ שייעשה בנכסים. מקורב לקבוצת תשובה אמר ל"כלכליסט" כי תנאי ההסכם עם קוג'יר תואמים לתנאי השוק המקובלים כיום בקנדה.
קפיצה בשווי הנכסים
כאמור, אלעד קנדה עוסקת בהשכרת נכסי נדל"ן למטרות שונות. בתחום הנדל"ן למגורים נהנתה החברה ב־2009 מיציבות בהכנסות, ברווחים ותפוסה כמעט מלאה בנכסים. פעילות זו של החברה מבוצעת בשני קומפלקסים למגורים, האחד Parkway forest בטורונטו והשני Olympic village במונטריאול.
אלעד קנדה מציינת כי עלותם המקורית של שני הקומפלקסים היתה 290 מיליון דולר קנדי וכיום רשומים נכסים אלו בספריה בשווי של 417 מיליון דולר קנדי. הרווח התפעולי הנקי (NOI) של שני הקומפלקסים הסתכם ב־23.7 מיליון דולר קנדי בשנת 2009.
בתחום השכרת הנדל"ן המסחרי מחזיקה החברה ארבעה נכסים במונטריאול ובקוויבק סיטי. מטיוטת התשקיף עולה כי בעוד התפוסה הממוצעת לנכסים מסחריים במוטנריאול עמדה ב־2009 על 91%, שיעורי התפוסה בשניים מנכסיה הגדולים של החברה במונטריאול עמדו על 72% ו־89%, כאשר ניתן להבחין במגמת ירידה בשיעור התפוסה בנכס לאורך השנים האחרונות. בנכס השלישי של החברה, שהיקפו קטן יותר מהשניים שצויינו, עומד שיעור התפוסה על 94%, לעומת הנכס הרביעי והקטן ביותר (שנמצא בקוויבק סיטי) הנהנה משיעור תפוסה של 99%.
עלות הרכישה המקורית של הנכסים הללו הסתכמה ב־142 מיליון דולר קנדי, בעוד ששווים כפי שמוצגים הם כיום בספרי החברה לקראת ההנפקה גבוה ב־40% ומסתכם ב־200 מיליון דולר קנדי. ה־NOI מארבעת הנכסים הללו עמד ב־2009 על 14 מיליון דולר קנדי.
בתחום פעילות הדיור המוגן מחזיקה החברה בעשרה בתי דיור באיזור מונטריאול שבמחוז קוויבק. גם נכסים אלו מנוהלים בידי חברת הניהול קוג'יר. עלותם המקורית של הנכסים הללו הסתכמה ב־161 מיליון דולר קנדי, וכיום לקראת ההנפקה הם רשומים בספרי החברה בשווי של 215 מיליון דולר. ה־NOI של הנכסים הסתכם ב־2009 ב־15 מיליון דולר קנדי.
בתחום הייזום למגורים, לחברה שתי קרקעות האחת בטורונטו והשנייה במונטריאול. כוונת אלעד קנדה להקים בקרקעות אלו 3,454 יחידות דיור למכירה והיא כבר החלה בשיווקן. לפי הערכותיה של החברה, כל שלבי בניית הפרויקט יסתיימו בעוד שמונה שנים. כמו כן, היא מציינת כי התמורה שתתקבל מההנפקה הצפוייה תשמש להשקעה בפרויקטים קיימים, לייזום ופיתוח של מקרקעין ורכישת נכסים חדשים.
דו"חות אלעד קנדה מעלים כי הפעילות המיועדת להנפקה הניבה ב־2009 הפסד של 2.5 מיליון דולר קנדי, שהצטרף להפסד של 4.6 מיליון דולר קנדי ב־2008.
