ההסדר המלא באפריקה מגלה: החברה נמצאת בהפרה של 38 חוזי חכירה ברוסיה
חלק מחוזי החכירה פגו והקבוצה לא עדכנה את המשקיעים כי היא עלולה לאבד את הזכויות בנכסים הרשומים במאזן; נכסים המיועדים לתעשיה הוצגו בדוחות כאילו מיועדים למסחר מגורים ומלונאות
אפריקה ישראל הציגה אמש את מתווה הסדר החוב המפורט שלה - במסמך באורך של יותר מאלף עמודים. בין העמודים התחבאו עיקרי ממצאי הביקורת שערכה רשות ני"ע הישראלית בחודשים האחרונים על נכסי הקבוצה ברוסיה.
בפרויקט פוציטוביה מצאה הרשות כי השימוש המותר בקרקע הינו שימוש תעשייתי בעוד שאפריקה הצהירה כי מדובר בפרויקט למגורים, משרדים, מסחר ומלונאות. יתרה מכך מחצית חוזי החכירה לגבי מחצית משטחי הפרויקט פגו בשנת 2007 מבלי שחודשו באופן פורמלי.
אפריקה חושפת כי חוזה החכירה לשטח של 317 דונם בפרויקט אוטרדנויה הסתיים בשנת 2008 והחברה חידשה את החוזה רק במאי 2009 לאחר שננקטו הליכים משפטיים על ידי החברה.
כמו כן החברה אינה משלמת כסדרם את דמי החכירה ב-38 שטחים נוספים. וכן בניגוד למה שהוצג בדוחות החברה קיבלה היתרי בניה רק לחלק מהמבנים המיועדים בפרויקט. אפריקה מציינת גם כי החברה אינה עומדת בהסכמי ההשקעה שנחתמו מול הרשויות המקומיות וכי הדיווחים של אפריקה ישראל ושל החברה הבת אפי פיתוחביחס לפרויקט אינם עקביים.
למרות ממצאים אלו אפריקה מעריכה, מתוך היכרות עם השוק הרוסי, כי לא קיים חשש מהותי לזכויותיה של הקבוצה בנכסים.
עם המסמכים מציינת אפריקה את סקירה של חברת מחקר פרטית בשם JLL בה צויינו לראשונה פרטים לגבי שוק המגורים ברוסיה. "כמות העסקאות למכירת דירה מחצית הראשונה של 2009 פחתה פי שישה לעומת המחצית הראשונה של 2008. מאז ספטמבר 2008 ירדו מחירי הדירות בשוק דירות יד ראשונה בכ-33% בממוצע", נכתב בסקירה. על פי ההערכות של JLL בשנים 2009-2010 צפויה ירידה משמעותית בהתחלות בניה של פרויקטים חדשים למגורים במוסקבה.
