בלעדי ל"כלכליסט" - דלק נדל"ן מסתבכת: ההנפקה בסכנה

הנפקת הזכויות שתכננה דלק נדל"ןהחודש נדחית בשל חקירת רשות ניירות ערך. חברת הנדל"ן שבשליטת יצחק תשובה ביקשה לגייס עד 100 מיליון שקל באמצעות תשקיף מדף, שהוא מסלול הנפקה מהיר המבוסס, בין השאר, על אמינות הדיווחים של החברה בעבר.

אולם הרשות חוששת כי חלק מדיווחיה של דלק נדל"ן היו "בעייתיים", ושאין ביטחון שאפשר לבסס עליהם תשקיף. מסיבה זו שוקלת הרשות שלא לאפשר את ההנפקה לפי תשקיף מדף, אלא רק לפי תשקיף רגיל.

הכנת תשקיף רגיל אורכת בדרך כלל עד חמישה חודשים. במקרה של דלק נדל"ן הדבר עלול להתארך עוד יותר, מאחר שהתשקיף יצטרך להיות נקי מאותם ליקויים שחוקרת הרשות, וספק אם חברת הנדל"ן תצליח להכין תשקיף בפרק זמן זה באופן שיניח את דעת הרשות.

גיוסים לפי תשקיפי מדף נהפכו בשנים האחרונות לשכיחים, ולמעשה, מדובר בהטבה שניתנה לחברות, כדי לעודד אותן לפעול בשקיפות ובאמינות. תשקיף המדף מאפשר הנפקה מהירה מאוד - אפילו בתוך יממה.

לדלק נדל"ן שמורה הזכות שלא לקבל את עמדת הרשות ולבקש שימוע - שבו תנסה לטעון כי הדיווחים שלה היו תקינים. ואולם לא ברור אם היא תשתמש בזכות זו. ככל הידוע, דלק נדל"ן מנסה להגיע למצב שבו היא תעדכן את תשקיף עם הערות על הכריכה, ולצאת להנפקה.

הנפקת הזכויות שהיתה אמורה להתבצע החודש צוינה כאחד ממקורות המימון של דלק נדל"ן. הכוונה היתה לגייס עד 100 מיליון שקל, ודחיית ההנפקה מפחיתה את מקורות המימון של הרבעון הרביעי ל־162 מיליון שקל בלבד. הסכום עדיין גבוה מהיקף השימושים של החברה באותו רבעון - 128 מיליון שקל. בהנחה ששאר מקורות המימון של הרבעון הרביעי יתממשו, תפתח דלק נדל"ן את 2010 עם עודף מקורות של 34 מיליון שקל בלבד.

בסוף הרבעון השלישי היו בקופתה של דלק נדל"ן (סולו) 26 מיליון שקל בלבד, לעומת 430 מיליון שקל השוכבים בקופתה בדו"ח המאוחד. רוב הסכום נמצא בקופת החברה־הבת DGRE. דל"ק נדל"ן אמורה לפרוע כבר בחודש ינואר הקרוב סכום של 65 מיליון שקל, וסכום נוסף של 40 מיליון שקל בחודש פברואר. בחודש מאי ישנו החזר חובות גדול בהיקף של 280 מיליון שקל. למרות תוכנית המימושים הנרחבת של החברה, בעלי האג"ח עדיין אינם יכולים לנשום לרווחה.

כיום מנהל את דלק נדל"ן ערן מיטל. תחת ניהולו של איליק רוז'נסקי (שהתפטר לפני כארבעה חודשים) גייסה החברה כ־120 מיליון שקל בהנפקת זכויות. אותה הנפקה נעשתה ביוני, ומלבד תשובה השתתפו בה קבוצת דלק (לשעבר החברה־האם), איליק רוז'נסקי וחברי הדירקטוריון אסי ברטפלד, ליאורה פרט לוין וגבי לסט. כל הגורמים הללו, בשותפות עם בנק הפועלים, הזרימו לחברה כ־82 מיליון שקל; השתתפות הציבור הסתכמה ב־38 מיליון שקל בלבד.

ברבעון השלישי רשמה דלק נדל"ן גירעון בהון החוזר של 1.8 מיליארד שקל, ואולם לפי הערכות החברה, מימושי נכסים עתידיים יניבו לה כמיליארד שקל, ולאחר תוכניות מימון אחרות היא תזכה לעודף בהון החוזר של כ־187 מיליון שקל.

דלק נדל"ן סירבה להגיב לידיעה. לדברי גורמים בשוק ההון, ההנפקה אינה מהלך משמעותי לנוכח תוכנית המימושים של חברת הנדל"ן. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2009 מימשה דלק נדל"ן נכסים בהיקף של 501 מיליון שקל, ומתחילת הרבעון הרביעי היא מימשה נכסים בכ־47 מיליון שקל נוספים. מצד שני, כל עיכוב בגיוס המקורות לפירעון החובות מערער את מערכת האמון העדינה שעליה היא נסמכת.