כצמן: "מתי זה יסתיים? חוששני שאיש אינו יודע"
חיים כצמן כותב לבעלי המניות של גזית גלוב: "אמירות רבות בעסקי הנדל"ן והקרובה ביותר לליבי ולדעותיי היא: "It's all about staying Power" כשהכוונה הנה, כמובן, ליכולת להמשיך לפעול, להתרחב, לנצל הזדמנויות ולשלם את כל התחייבויותיך גם בזמנים קשים אלו שאנו מצויים בהם"
בבואנו לסכם את שנת 2008 אני נזכר במטבע הלשון של צ'רלס דיקנס בספרו "בין שתי ערים" לאמור: "זה היה הטוב שבזמנים, זה היה הרע שבזמנים".
"הטוב שבזמנים"- משום שגזית גלוב הציגה שנה נוספת של ביצועים תפעוליים חזקים, התרחבות וצמיחה, שהובילו לתזרים מזומנים בסך כ- 653
"הרע שבזמנים"- משום שבמהלך שנת 2008, שווי המניה ירד ב- 58% ובסביבה העסקית חלו שינויים לרעה. ירידה זו באה בעקבות המשבר שהחל במשכנתאות הסאב-פריים, והתרחב לכדי משבר פיננסי גלובלי, בעל השפעות נרחבות על כלכלות העולם ושווקי ההון.
המשבר הגלובלי הנו, כיום, הנושא המתוקשר ביותר בעולם. כולם עוסקים בו, ובמרץ, ומה לא נאמר ונכתב בעניין זה, כך שאיני חושב שאוכל להוסיף עוד הסברים מלומדים שאיש עוד לא השמיע, במיוחד אין ביכולתי לאמור דבר וחצי דבר בשאלה המסקרנת מכולן "מתי זה יסתיים?" חוששני שאיש אינו יודע.
בגזית-גלוב החלטנו שבמקום לעסוק בשאלות שלעיל (המעניינות כשלעצמן) שהשפעתנו עליהן היא אפס, לעסוק במספר נושאים החשובים לנו והם:
1. ניהול פרו-אקטיבי של נכסינו הקיימים, תוך הקפדה על רמת תפוסה גבוהה בכל נכסינו.
2. חיזוק תזרים המזומנים שלנו מנכסינו הקיימים, כמו גם מהזדמנויות עסקיות נוספות.
3. חיזוק היכולות הפיננסיות שלנו בכל אחת מזרועות הקבוצה וברמת החברה עצמה והגדלת היקף המזומנים וקווי האשראי העומדים לרשותנו.
4. השבחת כח האדם שלנו בכל הרמות.
5. איתור הזדמנויות עסקיות נוספות, הן מבית והן מחוץ, שיובילו לחיזוק מעמדנו בשוק והגדלת תזרימי המזומנים שלנו באופן מיידי ולאורך זמן.
כידוע, אמירות רבות בעסקי הנדל"ן והקרובה ביותר לליבי ולדעותיי היא: "It's all about staying Power" כשהכוונה הנה, כמובן, ליכולת להמשיך לפעול, להתרחב, לנצל הזדמנויות ולשלם את כל התחייבויותיך גם בזמנים קשים אלו שאנו מצויים בהם. עתה, יותר מתמיד, יכולות הניהול ותזרימי המזומנים שלנו הם שיאפשרו לנו להגיע לסוף המשבר חזקים ומבוססים הרבה יותר, ואין זה משנה כיצד ומתי יסתיים.
בזמנים כאלה נפתחות בפנינו הזדמנויות, שרק לפני כשנה נראו כבלתי סבירות ובלתי הגיוניות. מחנק האשראי הכללי ונזילותנו הטובה יחד עם הצוות המיומן ועתיר הניסיון שלנו, מאפשרים לנו לרכוש נכסים ועסקים במחירים אטרקטיביים יותר מתמיד, תוך ייצור תזרים שוטף באופן מיידי. ההזדמנויות העסקיות שלפנינו, מתחלקות לשתי קבוצות:
1. הזדמנויות אורגניות –ההזדמנויות להגדלת חלקנו היחסי בחברות הקבוצה, תוך ניצול כשל שוק ההון והמחירים האטרקטיביים שהוא מציע לנו. אנו שמחים לנצל הזדמנויות אלו, שכן אנו מכירים את נכסינו ויודעים את שווים ובעיקר לאור העובדה שאין לנו לא עקום למידה ולא תוספת עלויות מטה וכיו"ב.
2. הזדמנויות חיצוניות – אלה אותן חברות, או תיקי נכסים, שאת רכישתם אנו בוחנים במישרין או באמצעות חברות הבנות שלנו (כמו DIM ע"י EQY, Allied ע"י FCR או אטריום ע"י החברה עצמה). אסטרטגיה זו מאפשרת לנו לרכוש נכסים רבים נוספים ולהיכנס לאזורי מטרה חדשים שאנו מעוניינים להיכנס אליהם במחירים אטרקטיביים וכמעט תמיד תוך הגדלת תזרים המזומנים שלנו.
לא למותר לחזור ולומר שגזית גלוב הינה "עסק אמיתי" ואיננו אורחים לרגע. אנחנו מביאים ניסיון מצטבר של למעלה משני עשורים. אנחנו ממוקדים בתחום שהוא דפנסיבי מטבעו, דהיינו חסין זעזועים כלכליים. איננו מלקקים שמנת בימי גאות שאין להם כיסוי אבל, במקביל, איננו "חוטפים מכות" משמעותיות בימי שפל. אנו מנהלים עסקינו תוך הקפדה על מצוינות ללא פשרות, על איכות הנכסים שאנו מחזיקים ומקיימים, ועל סינרגיה וקשרי גומלין בין למעלה מ- 10 חברות הקבוצה, כשלנגד עינינו השורה התחתונה: תזרים מזומנים יציב וצומח מפעילות שוטפת של העסק שלנו.
כמו בשנים קודמות, אנו ממשיכים להשקיע, בצמיחה ובאיתור הזדמנויות חדשות, תוך הקפדה על העקרונות המנחים אותנו מזה שנים רבות: סבלנות, שיקול דעת והתנהלות פיננסית אחראית ונבונה.
המשכנו השנה את התרחבותנו הגלובלית ואת פיזור הסיכונים על פני טריטוריות שונות כאשר אטריום היא הדוגמה הבולטת לכך. עסקה זו מהווה הזדמנות ייחודית עבור גזית גלוב ומשלימה היטב את הפורטפוליו העולמי שלנו. לא פחות חשובה היא השיטה בה נקטנו בהשקעה באטריום: השתמשנו במכשירי חוב המניבים לנו תשואה שוטפת נאותה מאוד ובד בבד מאפשרים לנו בפועל לנתב עסקי החברה תוך קבלת אופציה להחזקה מהותית יחד עם שותפינו, CPI מקבוצת City Bank.
הפכנו ניירות הערך של חברות הקבוצה למטבע עובר לסוחר (currency). ביצענו לאחרונה, חרף תנאי השוק הקשים, שורה של עסקאות בהן שילמנו בניירות ערך של חברות בקבוצה. כך, נרכשו בתחילת 2009 מניות DIM ע"י EQY ומניות Allied ע"י FCR, זאת תמורת מניות של חברות בנות שלנו. בכך שפרנו את תזרימי המזומן בחברות האלה.
אינדיקאטור נוסף להפיכתנו לחברה בינלאומית גדולה ולמותג ידוע ומבוסס, הינו מעורבותנו בעסקאות ושותפויות עם גופים גלובליים מוסדיים מהשורה הראשונה כגון CalPERS, GIC (קרן ההשקעות של ממשלת סינגפור) וקרן ההשקעות של Citibank. אלה גופים גדולים, מבוססים ויסודיים הבוררים את שותפיהם בקפידה. שותפויות אלה תואמות את האסטרטגיה שלנו לחזק את פעילות ה- Asset Management כמנוע צמיחה משמעותי. מודל פעילות זה משתלם הן לנו והן לשותפינו ומאפשר להגדיל רווח ותזרים למנייה מבלי להגדיל סיכון, תוך שאנו נהנים מ- Upside בדרך של דמי ניהול ו- Promote. השותפים שלנו, הגופים המוסדיים, נהנים מתשואה נאה וצומחת, המבוססת על דמי שכירות מנכסים Class A באזורי ביקוש גבוה, ובהם דיירים איכותיים. בנוסף, הם נהנים משותף מקצועי שגם משקיע מכספו ומנהל את הנכסים עבורם. בסיכומו של דבר, זו עסקה מצוינת עבור כולם.
בשנים האחרונות הקפדנו לבנות מאזן איתן בעל פריסת חוב ארוכת טווח ודאגנו לייצר מלאי גדול של נכסים בלתי משועבדים שהיקפם לסוף שנת 2008 עמד על כ- 24.8 מיליארד ש"ח והמשכנו, כבעבר, לפעול לחיזוק המאזן שלנו ולפריסה נוחה עוד יותר של החוב, תוך גיוס מימון בנקאי וחוץ בנקאי ולרבות גיוסי הון. הפריסה הזו חשוב לומר מאפשרת לנו גמישות רבה בזמנים כמו היום. בנוסף בתחילת 2009 גייסנו אג"ח בהיקף של כ- 400 מיליון ש"ח ממשקיעים מוסדיים ומהציבור, בתקופה שבה מהלכים כאלה הינם נדירים למדי כמו כן, בתחילת 2009 אף גייסה FCR שבשליטתנו 525 מיליוני דולר קנדיים מקונסורציום בנקים קנדי וכן CTY גייסה 75 מיליוני אירו בקו אשראי מקונסורציום בנקים צפון אירופאי.
העסק שלנו מייצר תזרים מזומנים חיובי וצומח מפעילות שוטפת, דבר המאפשר לנו לשרת את חובותינו, לחלק דיבידנדים ולהמשיך להשקיע בצמיחה, הן אורגנית והן ע"י רכישות. אנו גאים בכך שגם בתקופות סוערות אלה אנו ממשיכים לגייס אשראי בנקאי וחוץ בנקאי. הדבר מתאפשר בזכות התנהלות שקופה, אמינה ואחראית שלנו לאורך שנים מול בעלי המניות ומחזיקי האג"ח שלנו ומכיוון שאנו יודעים שלחוב "מבית טוב" יש תמיד קונים.
בשנה זו, כבכל שנה, המשכנו להגדיל הדיבידנד ששולם לבעלי מניותינו ואנו נעשה כל מאמץ להבטיח ואף להגדיל הדיבידנד בצורה אחראית בשנה הקרובה ובשנים הבאות.
כשאני מסתכל על המצב הכלכלי בעולם, מחד, ועל היכולות של הקבוצה והיערכותה מראש לימים סגריריים, מאידך, אני משוכנע שאנו עומדים בפני ימים טובים לגזית גלוב. ניסיון העבר מלמד אותנו, שאנו יודעים להתמודד היטב עם חורף קשה ומגיעים לאביב גדולים, חזקים ואיתנים עוד יותר וגם אם איננו יודעים בדיוק מתי יגמר המשבר, בטוחים אנו שבסופו של דבר הוא יסתיים.
ברצוני להודות לחברי הדירקטוריון שלנו, לכל העובדים בכל הרמות ובכל החברות אבל במיוחד לכם, בעלי המניות שלנו, אשר שומרים לנו אמונים ובוטחים בנו וביכולתנו להמשיך ולהוביל את גזית גלוב לאופקים חדשים ולהישגים נוספים.
חיים כצמן,
יו"ר הדירקטוריון
