המזל הרע רודף את ארזים

בעיצומו של המשבר בשוק הנדל"ן באוגוסט 2002 הציגה ארזים, חברת הנדל"ן האנונימית של מאיר גורביץ', רווחי שיא לרבעון השני ולמחצית הראשונה של השנה. שש שנים בדיוק חלפו מאז פרצה ארזים לתודעת שוק ההון הישראלי, שבמהלכן הציגה שיפור עקבי בתוצאות והגדילה את מצבת הנכסים, ובאוגוסט 2007 אף נסחרה בשווי שוק של יותר ממיליארד שקל.

השנה האחרונה היתה שחורה מאוד עבור ארזים, עם עזיבת המנכ"לית המתוקשרת טלי ירון אלדר לאחר תקופה קצרה בתפקיד, שומות מס בעייתיות, קשיים של שוכרים, ייסוף השקל לעומת הליש"ט, מימושים כבדים במניה (עד שווי שוק של 128 מיליון שקל כיום), הורדת דירוג משמעותית והפסדים במחצית הראשונה של 2008.

הוצאות מימון גבוהות

מדו"חות ארזים לרבעון השני ולמחצית הראשונה של 2008 שפורסמו בסוף השבוע עולה, כי הכנסות החברה ברבעון השני של 2008 אמנם נשארו יציבות, ברמה של 70 מיליון שקל, אולם שורת המחיקות והוצאות המימון הגבוהות — 50 מיליון שקל במחצית לעומת הכנסות מימון של 74 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2007 — העבירו את ארזים להפסד בשורה התחתונה.

גם שורה של עסקאות SWAP (עסקאות הגנה על המדד) שהניבו הכנסות של 64 מיליון שקל לא הצליחה לעצור את ההפסדים, והחברה סיכמה את הרבעון בהפסד של 96.5 מיליון שקל, לעומת רווח של 78.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. את המחצית הראשונה של 2008 סיכמה ארזים בהפסד של 157 מיליון שקל, לעומת רווח של 260.7 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2007.

מאיר גורביץ' הוא שונא תקשורת מובהק, שלא היה מוכן להתראיין כשרכב על גלי ההצלחה, וגם לא כעת, כשהמצב בעייתי. אלא שגם בלי ההסברים של גורביץ' או מי מאנשיו, דו"חות ארזים מספיקים כדי לשרטט את התמונה הבעייתית. מאחורי כמעט כל סעיף בדו"ח הדירקטוריון של החברה מסתתר סיפור שמדגיש עד כמה חמור המצב שאליו נקלעה, בעיקר עקב חולשת שוק הנדל"ן בבריטניה, שהוא כר פעילותה העיקרי.

פעילות הליבה של ארזים היא 66 בתי אבות שבבעלותה ברחבי בריטניה. ב־64 בתי אבות נקלעו השוכרים לקשיים שונים ברבעון השני של השנה.  

כל הדרך למטה

שוכרים בעייתיים

בחודשים האחרונים דיווחה ארזים כי חברת SCHC, השוכרת ממנה 55 בתי אבות, לא תעמוד בתחזיות הרווח שלה, וכי עוד חברה, ארבע עונות, השוכרת ממנה שמונה בתי אבות, נקלעה לקשיים שיחייבו אותה להגיע להסדרי חוב חדשים. בדו"ח לסיכום הרבעון השני חושפת ארזים כי עוד חברה השוכרת ממנה בית אבות נקלעה לקשיים, ובית האבות הועבר לניהולו של כונס נכסים.

ארזים מתייחסת גם לשתי השוכרות הקודמות שנקלעו לקשיים: בנוגע לשוכרת הגדולה יותר, SCHC, מעריכה ארזים כי יש אפשרות סבירה כי החברה תצליח לעמוד בהתחייבויותיה, אולם היא מציינת שמצבה של השוכרת השנייה, ארבע עונות, מורכב יותר, מכיוון שהיקף התחייבויותיה הוא יותר ממיליארד ליש"ט. עם זאת, ארזים מציינת שהחברה נמצאת בשליטת חברת ההשקעות של ממשלת קטאר, שאם רק תרצה, תוכל לדאוג להבראת החברה.

שוק בתי האבות באנגליה נחשב בעבר להשקעה סולידית, וההשקעה של ארזים בבתי האבות נבעה מההנחה שהביקוש לבתי אבות יישאר קשיח גם בעתות משבר. הטעות של ארזים היתה הבחירה להסתמך על שניים־שלושה שוכרים בלבד לבתי האבות שבבעלותה. כל שוכר כזה שנקלע לקשיים עשוי להפיל אחריו גם את ארזים.

לפני כמה חודשים נקלע עוד שוכר של ארזים לקשיים — חברת ליטל שף ששכרה עשרות מסעדות, ובאחרונה חתמה ארזים על הסכם להשכיר את מרבית המסעדות לזכיין של רשת ברגר קינג. ההסכם עם ברגר קינג אמנם עתיד להגדיל באופן ניכר את דמי השכירות מהמסעדות (2.3 מיליון ליש"ט לעומת 1.7 מיליון ליש"ט ששילמה ליטל שף), אלא שלפני כן אמורה חברה־בת של ארזים לשפץ את המסעדות בהשקעה של 10.8 מיליון ליש"ט, ובתקופת השיפוץ לא יתקבלו דמי שכירות.

ההאטה בשוק הנדל"ן הבריטי מביאה את ארזים להפחית את שווי בתי האבות שבבעלותה בסכום של 77 מיליון שקל. עוד הפחתה, בשיעור של 57 מיליון שקל, נעשתה משוויים של מפעלי מזון באנגליה שבבעלות החברה. גם התחזיות לעתיד אינן אופטימיות במיוחד, והחברה מציינת כי "אם תימשך המגמה של ירידת מחירי הנדל"ן, עלולה להיווצר ירידת ערך נוספת של נכסי החברה".

עוד בעיה שאיתה מתמודדת החברה רבעון שני ברציפות היא שחיקת הליש"ט לעומת השקל. בגין שחיקה זו הפרישה ארזים ברבעון 138 מיליון שקל, הפרשה שהביאה לשחיקה של 58% בהון העצמי של החברה, לרמה של 212 מיליון שקל לעומת 512 מיליון שקל בסוף 2007.

בארזים נוהגים לומר כי יתרונה הגדול של החברה הוא ההיכרות העמוקה של הבעלים גורביץ' עם השוק הבריטי. כדי להוציא את ארזים מהמשבר הנוכחי, גורביץ' יצטרך כנראה להסתמך בעתיד על מספר גדול יותר של שוכרים.