הערכת השווי הגבוהה של גיזה: האם זה מקרי?

היום פורסמה בכלי התקשורת הערכת השווי שנתנה חברת גיזה לחברת דלק נדל"ן, הפועלת כחברת נדל"ן מניב. ההערכה, שהוזמנה על ידי בנק הפועלים, המחזיק כ-10% ממניות דלק נדל"ן, עומדת על 3.75 מיליארד שקל. חשוב להבין שהערכת שווי גבוהה מאפשרת לבנק הפועלים להמנע ממחיקות ומחזקת את הדו"חות הכספיים של הבנק.

שווי השוק של חברת דלק נדל"ן עמד עם פתיחת המסחר על קצת יותר מ-1.1 מיליארד שקל והונה העצמי נשק לרמה של 2.5 מיליארד שקל. נראה כי הערכת השווי שסיפקה גיזה לחברת הנדל"ן גבוהה ב-240% משווי השוק של החברה. מניית דלק נדל"ן רשמה הבוקר זינוקים של יותר מ-10%.

גורמים בשוק מוסרים כי "בנק הפועלים מבצע הערכת שווי זו בשל העובדה כי הוא רוצה לחזק את דוחותיו הרבעוניים, אך אם נבחן את הערכות גיזה בצורה מדוקדקת נוכל לראות כי אין כאן תופעה חדשה. גיזה סיפקה בעבר הערכות שווי גבוהות לחברות נוספות. עם זאת, לרב נראה כי חברות גדולות לא פונות לחברת גיזה מכיוון שאינן צריכות הערכות שווי".

הערכת שווי ניתנות לצרכים מגוונים. בין אם כהערכה לפני הנפקה של ניירות הערך של החברה לשוק, בין אם שיערוך המשמש לרישום בדוחות או הערכת שווי אליה יכול הבנק להתייחס כבטחונות שברשותו או כבטחונות הקיימים אצל הלווה.  הערכות השווי האחרונות של גיזה מספקות תופעה מעניינת.

המקרה של אזורים

בחודש מרץ 2008 ביקש שעיה בוימלגרין הערכת שווי לחברת אזורים לפני רכישת החברה. איש העסקים האמריקני לא היה צריך את הערכת השווי לעצמו אלא הוא מסר אותה לבנק מזרחי, מכיוון שמניותיו היו משועבדות לבנק זה. הערכת השווי אותה נתנה גיזה עמדה בתאריך זה על 2.3 מיליארד שקל. בחודש מרץ עמד שוויים של מניות אזורים על 1.68 מיליארד שקל, בעוד שכיום נסחרת מניית החברה לפי שווי שוק של 1.05 מיליארד שקלים, לאחר שעלתה 50% בשבוע האחרון. האם הערכת השווי כל כך מנותקת מערך המניה בשוק?

המקרה של שיכון עובדים

בחודש נובמבר 2007 ניסתה שרי אריסון להוציא להנפקה את חברת שיכון עובדים, שהיא חברת הבת של שיכון ובינוי. חברת גיזה נתנה לחברה בתאריך זה הערכת שווי שעמדה על 3.1 מיליארד שקלים. למרות זאת, שיכון עובדים ניסתה להיות זהירה יותר ולהנפיק על פי שווי של 2 מיליארד שקלים.

בפועל התכוונה שיכון עובדים לגייס כמיליארד שקלים (על פי שווי של 2 מיליארד שקלים) אך בפועל ההנפקה לא צלחה. המשקיעים המוסדיים לא הזרימו ביקושים על אף השווי הנמוך מההערכה, על פיו ניסתה החברה להנפיק.

האם יש כאן רק מקריות? גורמים בשוק ההון המקורבים לעניין מסרו כי "גיזה ידועה בתוך חברה המספקת הערכות שווי גבוהות ולכן חברות המבקשות לקבל שיערוכים גבוהים פונות אליה. זו הסיבה שמניית דלק נדל"ן מזנקת היום בכ-10% בלבד ולא ביותר מכך".