איתותים להאטה גם בארץ: פדיונות הקניונים בירידה

משבר הקמעונאות בארה"ב אמנם עוד לא הכה בישראל, אך אם בוחנים את ענף הקניונים המקומי ניתן לראות שכבר מבצבצים סימני אזהרה.

בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן שעוסקות בתחום המסחרי ניתן לזהות חולשה נקודתית. כך, למשל, חברת ישפרו, מקבוצת אי.די.בי, דיווחה ברבעון השני של השנה (אפריל־יוני) על ירידה של 50 מיליון שקל בשווי פרויקט ישפרו פלאנט בבאר שבע, בעיקר עקב ירידה ברווח התפעולי מהנכס; חברת מליסרון שבשליטת ליאורה עופר החליטה לפעול למימוש קניון לב אשדוד על רקע התחרות העזה ששוררת באזור, ולפעול להפיכתו למתחם מגורים; חברת גינדי השקעות ספגה הפחתת ערך של כ־40 מיליון שקל בקניון TLV ונאלצה לתת לשוכרים תקופת חסד נוכח חבלי הלידה הקשים של הקניון.

הירידה בפדיונות עוד לא הגיעה לביצועי המניות

למרות זאת, ביצועי המניות של קבוצת עזריאלי ושל מליסרון — שתי ענקיות הקניונים של ישראל — משרים אופטימיות. מניית עזריאלי טיפסה ב־26% מתחילת השנה ומניית מליסרון הוסיפה לערכה 13%.

אך עיון בדו"חות הכספיים של שתי החברות מעלה סימני שאלה במקרה הטוב ביחס להתפתחויות בתחום הקניונים וסימני אזהרה במקרה הרע.

הצלחתם של בעלי הקניונים קשורה באופן הדוק להצלחת השוכרים שלהם. כל עוד המכירות של רשתות האופנה, בתי הקפה וכו' צומחות, בעלי הקניונים יכולים לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר.

בשנים האחרונות הקניונים נהנו ממגמה מתמשכת של עלייה בפדיון של השוכרים שלהם — מגמה שאפשרה להם להעלות את דמי השכירות. אלא שמתחילת השנה ניכרת התמתנות משמעותית בקצב צמיחת הפדיונות שמעלה חשש מפני העתיד לבוא ומציבה סימני שאלה ביחס ליכולת של בעלי הקניונים להמשיך ולהעלות את דמי השכירות.

כך, לדוגמה, במחצית הראשונה של 2017 (ינואר־יוני) הצמיחה בפדיון של השוכרים בקניונים של מליסרון בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד הסתכמה ב־0.7% בלבד, זאת בהשוואה לעלייה של 5.1% ב־2016 כולה. למעשה, ברבעון השני של השנה (אפריל־יוני), מגמת הצמיחה בפדיון השוכרים בקניוני מליסרון נבלמה באופן מוחלט ואף התהפכה. ברבעון זה השינוי בפדיון השוכרים עמד על 0.1%‑ בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

גם בקניוני עזריאלי ניתן לזהות מגמה דומה אם כי פחות חריפה בעוצמתה. ברבעון השני של 2017 הצמיחה בפדיון השוכרים עמדה על 1.6% בלבד. ברבעון הראשון של השנה (ינואר־מרץ) עמד קצב צמיחת פדיונות השוכרים על 3.3%. ב־2016 כולה עמדה הצמיחה בפדיונות השוכרים על 5%.

אחת הסיבות המרכזיות לירידה בפדיונות השוכרים היא התחזקות הרכישות באינטרנט ובפלטפורמות הדיגיטליות השונות.

"האפשרויות הן מו"מ על דמי השכירות או יציאה מהקניון"

לא ניתן להפריז בחשיבות של נתוני פדיונות השוכרים משום שהם מלמדים רבות על מצבם של הקניונים. עומס דמי השכירות — יחס שמודד את שיעור דמי השכירות המשולמים לקניון מהפדיון של השוכרים — נחשב לאחד הפרמטרים החשובים בענף המרכזים המסחריים. ככל שעומס דמי השכירות נמוך יותר, כך עולה הרווחיות של השוכר.

מימין יו"ר מליסרון ליאורה עופר ויו"ר עזריאלי דנה עזריאלי צילומים: אוראל כהן, עמית שעל

מנגד, כשעומס דמי השכירות עולה, כך פוחתת האטרקטיביות של הקניון עבור השוכר. כשהאטרקטיביות מגיעה לרמה נמוכה, השוכר עלול לעזוב את הקניון. לא מדובר בתיאוריה בלבד, אלא בנתונים שמשמשים את חברות הקניונים והשוכרים במשא ומתן הבלתי פוסק שמתנהל ביניהם.

"היכן שאנחנו לא מרוויחים יש שתי אפשרויות — לנהל משא ומתן על הפחתת שכר הדירה או לצאת מהקניון. זה לא שאנחנו במלחמה, פשוט צריך לאזן את המשוואה", כך אמר בשבוע שעבר מנכ"ל קסטרו גבי רוטר בשיחת ועידה שקיים עם משקיעים. לדברי רוטר, התקופה הנוכחית מאופיינת בביקושים נמוכים יחסית מצד הצרכנים לצד עלייה משמעותית בהוצאות של הקמעונאים, בעיקר בשל העלייה בשכר המינימום בשנתיים האחרונות.

קסטרו לא לבד. רשתות נוספות עושות כל שביכולתן כדי להפחית את עומס דמי השכירות בקניונים ומחוצה להם. כך, למשל, חברת אלקטרה, שמחזיקה ברשתות שקם אלקטריק ומחסני חשמל, סגרה שמונה סניפים של הרשתות במהלך 2016 לאחר שסגרה 15 סניפים במהלך 2015. במקביל לסגירת הסניפים, אלקטרה צריכה ממקדת את הרשתות שלה בחיזוק הערוץ הדיגיטלי, שבו נרשמה במחצית הראשונה של 2017 עלייה של 35% במכירות.

קונים באינטרנט במקום ללכת לקניון

הרכישות המקוונות מחו"ל הוכפלו בשלוש שנים

אחת הסיבות לכך שפדיונות הקניונים בירידה היא העלייה החדה של רכישות מקוונות. נתונים מסודרים על כמה בדיוק מוציאים כל שנה ישראלים על קניות באינטרנט בארץ ובחו"ל אין, אבל בדיקה של בנק ישראל שפורסמה מוקדם יותר השנה יכולה לתת אינדיקציה לזינוק בקניות המקוונות. לפי בדיקה של הבנק, מאז 2013 ועד 2016 מספר החבילות מחו"ל שעוברות דרך דואר ישראל הכפיל את עצמו ל־51 מיליון בשנה והמשקל זינק מ־3,700 טונות ל־8,100 טונות. השינוי הדרמטי ביותר התרחש ב־2016. אם עד אז מספר החבילות עלה בממוצע בכ־5 מיליון בשנה, אז בשנה שעברה כבר עלה מספר החבילות ב־11 מיליון. סקר של הלמ"ס מראה כי שיעור הישראלים שערכו קנייה כלשהי באינטרנט זינק מ־29% ב־2013 ל־37.8% ב־2016.

בדו"ח של הבנק נכתב כי הרכישות באינטרנט "מובילות לירידת מחירים ופוגעות ברווחי החברות המקומיות". עם זאת, בבנק סבורים כי רשתות הקמעונאות יכולות בינתיים להרשות לעצמן להוריד מחירים כדי להתחרות ברכישות המקוונות. כאינדיקציה לכך כתבו בדו"ח כי במקומות רבים בחו"ל הרשתות מוכרות בחנויות הפיזיות במחירים דומים לאלו שאפשר למצוא בחנויות המקוונות, ומכאן מניחים שאין להן כמעט מרווח תפעולי.

מיקי פלד