"בלוף הקניונים החדשים בת"א"

עד שנת 2018 צפויים להיבנות בתל אביב עוד 120 אלף מ"ר בפרויקטים מסחריים שונים, ובהם קניון האופנה שבונה גינדי בשיתוף רבוע כחול נדל"ן במתחם השוק הסיטונאי; מרכז מסחרי בפרויקט בלו בצומת גלילות; מידטאון תל אביב; הרחבת הקניונים עזריאלי תל אביב ורמת אביב; שרונה מרקט; השדרה באיינשטיין ועוד. בעלי קניונים טוענים כי תוספת השטחים הזו לא תפגע בענף, ומבטיחים שההיצע דווקא יגדיל את ההוצאה של הצרכנים. אולם דו"ח של חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר משרטט תמונה הרבה יותר קודרת עבור הענף, ולפיה פדיונות הקניונים יקטנו ודמי השכירות בהם יירדו.

"לא יכול להיות שהיום יש 140 אלף מ"ר שטחי אופנה בתל אביב, הולכים לפתח שטחים בגודל כמעט זהה לשטחים הקיימים, והפדיון יהיה כמו שהיה. זרו לנו חול בעיניים", אומר תמיר בן שחר, מבעלי חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר. הוא טוען שיש מקום לתוספת של שטחי מסחר בעיר, אך תוספת של 120 אלף מ"ר שמרביתה אופנה היא גדולה מדי ביחס לכוח הקנייה שיתווסף לתל אביב, ולכן היא תהיה גם על חשבון שטחי מסחר קיימים.

תמיר בן שחר

"מחירי השכירויות יירדו"

על פי דו"ח שחיברה עבור "כלכליסט" מירב איינשטיין סיאנו, סמנכ"לית בצ'מנסקי בן שחר, היצע שטחי המסחר הקיים היום בתל אביב עומד על כ־700 אלף מ"ר ברוטו וכ־550 אלף מ"ר של שטחי מסחר קמעונאי נטו - כ־8% מכלל שטחי המסחר בישראל. שטחי המסחר האלה מחוללים פדיון כולל של כמיליארד שקל בחודש. כלומר כ־1,900 שקל למ"ר בממוצע בחודש - סכום גבוה שמעיד לכאורה על פוטנציאל לפתיחת שטחים נוספים (לשם השוואה, הפדיון הממוצע בשטחי הלא מזון בישראל עומד על 1,100–1,000 שקל למ"ר).

600 מיליון שקל מתוך מיליארד השקלים הללו מגיעים ממשקי הבית שבתוך תל אביב (כ־200 אלף משקי בית). 400 מיליון השקלים הנותרים מגיעים מקהלים שאינם מתגוררים בעיר - מועסקים, מבקרים ותיירים.

"לפי התוכניות העירוניות, עד שנת 2018 יתווספו לתל אביב בסך הכל 6,000 משקי בית. המספר הזה לא יכול להצדיק את מספר המטרים שיתווספו לעיר", טוען בן שחר. "משקי הבית בישראל חנוקים. וגם אם יתווספו עוד משקי בית, התוספת שלהם לפדיונות תהיה מינורית. קסטרו ו־H&M יש בכל מקום. בשביל לקנות זארה לילדים אני לא צריך לרוץ עד לתל אביב. כוח הקנייה החדש ייכנס לתל אביב רק לחנויות ולמתחמים מיוחדים או לגיוון הקנייה בלבד".

דוגמה לציפיות הגבוהות משטחי המסחר החדשים היא קניון האופנה במתחם השוק הסיטונאי: גינדי ורבוע כחול נדל"ן יבנו שם בשטח של 38 אלף מ"ר. הצפי הוא לפדיון חודשי ממוצע של 3,000 שקל למ"ר. כלומר אם הקניון כולל 38 אלף מ"ר, המשמעות שהוא מבקש לייצר פדיון חודשי של 114 מיליון שקל - וזאת עוד לפני שמביאים בחשבון את שטחי המסחר האחרים המתוכננים בעיר. "גם עזריאלי תל אביב וגם קניון רמת אביב מחוללים כיום פדיונות חודשיים ברוטו נמוכים מאלה שהקניון בשוק הסיטונאי מתכנן לייצר", אומר בן שחר.

אינפו

לדבריו, "בקניון רמת אביב יש פחות מ־20 אלף מ"ר, והם מדווחים על פדיון חודשי של 4,000 שקל למ"ר. כלומר הפדיון החודשי הוא פחות מ־80 מיליון שקל. השוק הסיטונאי רוצה לעשות פדיון של יותר מ־100 מיליון שקל, בלי שהבאנו בחשבון את מידטאון תל אביב, עזריאלי בשרונה, בלו ואחרים".

בצ'מנסקי בן שחר אומרים כי יש מקום לשטחי מסחר נוספים בעיר, אך מחירי השכירויות יירדו ככל שיגדל היקף השטחים. "אי אפשר לבלף", אומר בן שחר, "בילפנו קצת בשוק הסופרמרקטים וזה מתגלה לנו עכשיו. פתיחת 120 אלף מ"ר של שטחי מסחר בתל אביב תביא לקיטון בפדיונות של שטחים קיימים. אם המשק בישראל לא יצמח, השכר של משקי הבית לא יגדל וההוצאה הפנויה שלנו לא תשתנה, הצריכה תמשיך להתכווץ".

נוסף לכך, למרות הצפי לכניסה של קונים מהערים הסמוכות לתל אביב, מציינים בצ'מנסקי בן שחר כי גם בערי הלוויין נבנים היום מאות אלפי מ"ר מסחריים ובהם מתחם אושירה בכפר סבא, קניון גן ורדים בראשון לציון, וקניונים שבונה קבוצת עזריאלי בראשון לציון ורמלה.

"ייווצרו קהלים חדשים"

ומה חושבים מנכ"לי הקניונים? בוועידת הקניונים התשיעית שהתקיימה לאחרונה באילת נערך פאנל בנושא "תל אביב - עיר הקניונים ללא הפסקה". מלבד מנכ"ל גולף אלי מיזרוח, הצהירו כל המשתתפים בפאנל כי בתל אביב קיים מחסור בשטחי מסחר, וכי פתיחת השטחים הנוספים לא תפגע ברמות הפדיון של שטחי מסחר ומרכזי מסחר קיימים, הן בתל אביב והן בשכנותיה. המשתתפים, ובהם מנכ"ל קניוני עזריאלי ארנון תורן ומנכ"ל רבוע כחול נדל"ן זאב שטיין, העריכו כי צפוי גידול בביקושים לשטחי מסחר בעיר מצד תושבי תל אביב ומצד תושבים של ערי לוויין שיגיעו לקניונים שייבנו. תורן אף הצהיר כי שכר הדירה בתל אביב יעלה למרות ריבוי שטחי המסחר, כי "תל אביב יודעת לקלוט קהל חדש, ופיתוח המתחמים בתל אביב יודע לייצר קהלים חדשים".

מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה רינה דגני טענה כי מאז שנות השמונים חלה בתל אביב עלייה של 11% בשטחי המסחר לעומת גידול של 26% באוכלוסיית העיר, "ורק הפער הזה מוכיח שצריך שטחי מסחר".

בן שחר מצנן את החגיגה. "לא ייתכן שיושבים על הבמה אנשי מקצוע שלכולם יש אינטרס, שמוכרים לקהל מה שנוח להם למכור, ואף אחד לא קופץ. הפאנל נערך כאילו אנחנו לא בישראל", הוא אומר. "בעלי הקניונים מתארים מצב שבו למשקי הבית טוב ויש להם יותר כסף, ומבטיחים שההיצע שלהם יגדיל את ההוצאה של הצרכנים. זה לא יקרה. מנהטן בתל אביב זה נחמד, אבל בפועל כלל לא ברור לאן הולך שוק הסופרמרקטים, מדברים על קריסות של חלק משחקני הענף, ולצרכנים יש פחות כסף פנוי".