מנכ"ל אמות: "אם הריבית תמשיך לעלות, זה יגרור שיערוכים שליליים"
מנכ"ל אמות: "אם הריבית תמשיך לעלות, זה יגרור שיערוכים שליליים"
חברת הנדל"ן המניב, שמתמקדת במשרדי פרימיום, הציגה תוצאות שיא ברבעון השני כשה־NOI וה־FFO זינקו בשיעור דו־ספרתי. גם התחזיות הועלו. עליית המדד הקפיצה את השערוכים, אבל הריבית אורבת מעבר לפינה
אמות השקעות מסכמת רבעון נוסף עם עלייה בהכנסות וברווח, ומעדכנת מעלה את התחזית ל־2022 כולה. ה־NOI (דמי שכירות מתואמים) הגיע ל־228 מיליון שקל, הנתון הרבעוני הגבוה בתולדותיה (לאחר שברבעון הראשון של השנה הגיע לשיא של 219 מיליון שקל) וזינוק של 18% לעומת הרבעון המקביל. ה־NOI מנכסים זהים הגיע ל־208 מיליון שקל, עלייה של 8% לעומת הרבעון המקביל ו־2% יותר מברבעון הראשון השנה.
השיפור נובע מעלייה בדמי השכירות, שחלקה נובע מהתייקרות בחוזים חדשים שנחתמו וחלקה מעליית מדד המחירים לצרכן ב־1.96% ברבעון השני (3.13% מתחילת השנה).
השיפור ב־NOI הכללי נובע מתוספת שטחים מניבים בבית הוורד בגבעתיים מהרבעון השני ובקמפוס אמות חולון, שאכלוסו החל ברבעון הראשון. גם ה־FFO (רווח נקי בניכוי הפחתות חד־פעמיות) רשם שיא כשהגיע ל־180 מיליון שקל, שיפור של 24% בהשוואה לרבעון המקביל, וגבוה מ־172 מיליון שקל ברבעון הקודם.
עליית המדד תרמה גם לכך שאמות רשמה ברבעון המדווח רווחים משיערוכים בהיקף של 300 מיליון שקל לעומת 136 מיליון שקל ברבעון המקביל ו־131 מיליון שקל ברבעון הראשון השנה. כבר ברבעון הראשון ההערכה בשוק היתה שהעלאת הריבית עתידה להביא לרישום שיערוכים שליליים בענף הנדל"ן, אולם עד כה אמות לא הושפעה מכך, ושיעור ההיוון המשוקלל (Cap Rate) של נכסיה התייצב בסוף הרבעון השני על 6.12%, לאחר שברבעון הקודם היה 6.09% ובסוף 2021 היה 6.08%.
מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם אמר ל"כלכליסט" כי "התייקרות עלות הכסף כתוצאה מעליית הריבית לא משפיעה על שווי הנכסים, כאשר אלה נכסים טובים". עוד ציין כי "העסקאות של אמות לרכישת נדל"ן נעשו בעבר מתחת לשיעורי ההיוון של השמאים, לכן לא רואים השפעה שלילית של עליית הריבית על שיערוכי הנדל"ן". אולם אבודרהם סייג ואמר: "אני מניח שאם הריבית תמשיך לעלות נראה השפעה על שיעורי ההיוון המקובלים, אבל אם שמאים יעריכו שמחירו של נכס לא נפגע, שוויו שלו לא יירד".
עליית המדד השפיעה לרעה על עלויות המימון של אמות, שקפצו ב־118% להיקף של 172 מיליון שקל לעומת 79 מיליון ברבעון המקביל. החוב הגיע בסוף יוני ל־8.4 מיליארד שקל, כשהמרווח בין התשואה הריאלית הגולמית על הנכסים המניבים לבין עלות החוב המשוקללת צמודת המדד של אמות הגיע בסוף יוני ל־4.5% — שיעור דומה לזה שנרשם מסוף 2020 וגבוה מהשיעור בשנים קודמות. נכון לתחילת אוגוסט החזיקה החברה בכ־450 מיליון שקל במזומן וב־1.1 מיליארד שקל במסגרות אשראי לא מנוצלות. ההון העצמי, נכון לסוף יוני עמד על 8.4 מיליארד שקל לעומת 7.6 מיליארד שקל בסוף דצמבר האחרון.
ההכנסות הרבעוניות של אמות משכירות וניהול הנדל"ן להשקעה עמדו על 253 מיליון שקל, שיפור של 22% ביחס לרבעון המקביל, והרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב־55% והגיע ל־305 מיליון שקל. על רקע זה הודיעה אמות על חלוקת דיבידנד בהיקף 127 מיליון שקל, לאחר שבמחצית הראשונה של השנה חילקה דיבידנדים של 395 מיליון שקל — מהם 155 מיליון עבור 2021.
אמות גם עדכנה את התחזיות לשנה כולה. ה־NOI המעודכן צפוי להיות 915–905 מיליון שקל, בניגוד ל־890–860 מיליון שקל בתחזית הקודמת. ה־FFO עודכן ל־723–713 מיליון שקל לעומת צפי קודם ל־695–675 מיליון שקל. החברה מעריכה כי במחצית השנייה של השנה יהיו נתוני ה־NOI וה־FFO גבוהים מאלו שנרשמו בחודשים ינואר־יוני השנה. ה־NOI למחצית השנייה צפוי להגיע ל־467–457 מיליון שקל וה־FFO ל־371–361 מיליון שקל.
אבודרהם ויהודית זינגר, המשנה למנכ"ל וסמנכ"לית הכספים באמות, הסבירו כי עדכון התחזית נובע מהעלייה במדד המחירים לצרכן, שצפוי להערכת החברה להגיע ל־4.6% בסיכום שנתי — עלייה שמשפיעה על הכנסות אמות מדמי שכירות, כמו גם מהתקדמות האכלוס בפרויקט אמות גבעתיים, ששדרוגו הסתיים ברבעון שהסתיים ביוני.
אמות עדכנה גם את תחזית חלוקת הדיבידנד שלה ל־2022 — 494 מיליון שקל במקום 482 מיליון שהעריכה בסוף הרבעון הקודם שתחלק. מ־2011 עד 2021 חילקה החברה 3.36 מיליארד שקל, ובתוספת הדיבידנדים הצפויים השנה הסכום יגיע ל־3.85 מיליארד שקל.
במהלך הרבעון נחתמו 99 חוזים חדשים להשכרת 34 אלף מ"ר, שעתידים לתרום לאמות שכ"ד חודשי של 37 מיליון שקל. 51 מהחוזים האלה היו להשכרת משרדים, ושכר הדירה הממוצע למ"ר לחודש עלה בהם ב־12% ל־101 שקל למ"ר, כך שנראה כי בשלב זה אמות לא מושפעת מהמשבר בהייטק.
אבודרהם הסביר את הפער לעומת הרבעון הקודם, שבו שכר הדירה הממוצע החודשי למ"ר בשטחי משרדים זינק ב־23%: "נכסים בתל אביב התייקרו מאוד, ובמשרדים שהושכרו באזורים אחרים לא היו עליות מחירים, כשבכל רבעון נפתחו חוזים באזורים אחרים. הרבעון הקודם היה יוצא דופן בעקבות חוזים שהתחדשו בבית פלאפון".
עלייה של 11% בדמי השכירות לעומת הרבעון המקביל נרשמה גם ב־10 חוזים חדשים להשכרת שטחי תעשייה ולוגיסטיקה, וזאת לאחר שעלו ב־13% ברבעון הקודם. אולם 37 חוזים חדשים להשכרת שטחי מסחר שיקפו רק עלייה של 1% ביחס לתקופה המקבילה, לאחר שברבעון הראשון עלה שכר הדירה הממוצע למ"ר לחודש בנכסים אלה ב־4%.
השווי של 176 הנכסים שבבעלות אמות עמד בסוף יוני על 16 מיליארד שקל, ושוויים של 9 פרויקטי נדל"ן בהקמה ובייזום הוא כ־2 מיליארד שקל. שיעור התפוסה הכולל בנכסיה היה 95% לעומת 98% בסוף 2021.
מניית אמות עלתה לאחר פרסום הדו"חות אתמול ב־2.76% — העלייה הגבוהה ביותר במדד ת"א־125. שווי השוק של החברה הוא 11.2 מיליארד שקל, והיא חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה במונחי שווי שוק מבין הנסחרות במדד ת"א־נדל"ן. מקדימות אותה קבוצת עזריאלי (33.5 מיליארד שקל), מליסרון (12.7 מיליארד שקל) וביג (11.5 מיליארד שקל). מתחילת השנה ירד מחיר המניה ב5% לעומת ירידה של 10% במדד ת"א־נדל"ן.
