רשות ני"ע התערבה, וגיוס האג"ח של חברת הנדל"ן המשפחתית יקטן ב-24%
הערכת השווי שפרסמה חברת מ.ו השקעות של משפחת וינברג לקרקע, שאותה היא רוצה להעמיד כבטוחה לאג"ח, הכפילה את עצמה מאז 2022; ברשות ניירות ערך טענו שהזינוק בשווי תמוה, והחברה נאלצה להנמיך את ההערכה ובעקבותיה את היקף הגיוס
התערבות של רשות ניירות ערך הובילה לצמצום היקף גיוס האג"ח של חברת מ.ו השקעות.
חברת הנדל"ן שבבעלות משפחת וינברג קידמה בשבועות אחרונים גיוס של סדרת אג"ח נוספת על שלוש סדרות האג"ח שלה, שנסחרות בבורסה בתל אביב.
החברה ביקשה לגייס עד 125 מיליון שקל במטרה דומה לאלה של הגיוסים הקודמים: להחליף חוב פרטי יקר - הלוואה של 46 מיליון שקל בריבית של 14.35% - ובנוסף לשמש להחזר הלוואה של 15.5 מיליון שקל בריבית של 3.64% שנתנו בני משפחת וינברג לחברה.
הערכת השווי עוררה תהיות, רשות ניירות ערך התערבה, והיא צומצמה ברבע. בעקבות זאת, גיוס האג"ח של חברת הנדל"ן למגורים מ.ו השקעות יקטן בהתאם.
במסגרת ההכנות לגיוס האג"ח, התקשרה החברה בדצמבר עם בעלי השליטה בה, בני משפחת וינברג. החברה רצתה להעביר לרשותה קרקע בראשון לציון שאותה החזיקו בני המשפחה באופן פרטי, כשהכוונה הייתה שמ.ו השקעות תיקח על עצמה את פירעון ההלוואה על הקרקע ותוכל לשעבד אותה כבטוחה למחזיקי האג"ח.
הקרקע בראשון לציון היא שטח פתוח של 100 דונם שבו מחזיקה משפחת וינברג ב-16%. ייעוד הקרקע הוא נופש מטרופוליני ומקודמת תוכנית לשינוי הייעוד לבנייה.
הקרקע הוחזקה על ידי בני המשפחה שנים רבות, ובפברואר 2023 הם הרחיבו את המימון הפרטי שנטלו עבורה מחברת האשראי החוץ בנקאי מניף לסכום של 46 מיליון שקל בריבית פריים בתוספת 8.35% (14.35% כיום).
בהערכת השווי שהציגה החברה בדצמבר, כחלק מההכנות לגיוס האג"ח, נקבע שווי הקרקע על 251.5 מיליון שקל - כמעט פי שלושה משווייה המוערך בסוף 2022, שעמד על 86.5 מיליון שקל. קפיצה כה חדה בתקופה של שנתיים, כשהקרקע עדיין אינה מיועדת לבנייה, עוררה סימני שאלה.
המתודולוגיה שהציגה מ.ו השקעות בהערכת השווי עוררה תהיות ברשות ניירות ערך. בין היתר כיוון שהחברה הוסיפה, בניגוד למקובל, תוספת מע"מ (17%) לשווי הקרקע, ואף התבססה על שטח דירות שגבוה כמעט ב-25% משטחן על פי התכנון הקיים.
כתוצאה מכך, התבקשה החברה על ידי הרשות לתקן את נתוניה ובעקבות זאת הציגה הערכת שווי מעודכנת של 190 מיליון שקל. נמוך ב-24% מהערכת השווי המקורית אך עדיין פי 2.2 מהערכת השווי מסוף 2022.
בנוסף, בדיווח הראשון שהעבירה מ.ו השקעות לבורסה היא נקבה ב-2028 כמועד הצפוי לקבלת היתר בנייה בפרויקט, אך בעקבות התערבות רשות ניירות ערך היא נאלצה להסיר את הערכתה זו.
מ.ו השקעות גייסה את שלוש סדרות האג"ח הקודמות בריביות של 5.38% עד 6.1%, כשהועמדו כנגדן בטוחות בדמות נכסים מניבים קיימים. כבטוחה להנפקת הסדרה החדשה מכוונת החברה לשעבד את הקרקע בראשון לציון, שעדיין אינה מיועדת לבנייה, ולכן המוסדיים צפויים לדרוש שהריבית עליה תהיה גבוהה יותר.
זוהי אינה הפעם הראשונה שהערכות השווי של מ.ו השקעות מעוררות תהיות ושהחברה נאלצת לעדכנן כלפי מטה. פירמת רואי החשבון BDO, שערכה את דוחות החברה ב-2021, חלקה על חלק מהערכות השווי שנקבעו קודם לכן לנכסי החברה. בסופו של דבר, לקראת ההנפקה המתוכננת ב-2022, שלא יצאה לפועל, היא נקבה בהערכות שווי נמוכות מאלה שהציגה במקור.
מ.ו השקעות נמצאת בבעלות בני הזוג משה ונילי וינברג (50% כל אחד). נילי משמשת כמנכ"לית ובנם של בני הזוג, גיא, מכהן כיו"ר.
החברה מחזיקה בעשרות פרויקטים של מגורים בת"א, מקימה פרויקט לדיור להשכרה בבני ברק, ומחזיקה בפרויקטים נוספים לקראת ביצוע בתל השומר, בקרקע נוספת המיועדת למגורים בגבעת זאב, וכעת גם בראשל"צ.
ב-2022 היא שאפה לבצע הנפקת מניות ראשונה בבורסה ולגייס 100 מיליון שקל לפי שווי של 330 מיליון שקל לפני הכסף.
אולם המשפחה קיבלה כתף קרה מהגופים המוסדיים, שחששו שהחברה מנסה לגלגל את חובותיה מהמשפחה אליהם ודרכם לציבור. כמו גם מתנאי התגמול שביקשו בעליה. ביולי 2023 שבה החברה אל שוק ההון וגייסה את סדרת האג"ח הראשונה שלה.
