פאי סיאם נכנסת לאחוזת בית: תגייס 100 מיליון שקל באג"ח
פאי סיאם נכנסת לאחוזת בית: תגייס 100 מיליון שקל באג"ח
חברת המלונאות, שאספן גרופ של רוני צארום מחזיקה בחצי ממניותיה, עושה צעד בדרך להפיכתה לציבורית. הכספים מיועדים לבניית 1,000 חדרי מלון
קצת יותר משנה לאחר שאספן גרופ הציבורית של רוני צארום רכשה מחצית ממניותיה, פאי סיאם עושה את הצעד הראשון בדרכה להפוך לחברה ציבורית ופועלת להנפיק סדרת איגרות חוב. נראה כי לנוכח מגמת "החיים לצד הקורונה" חוזרים האנשים לנפוש, והביקוש לחדרי מלון בארץ עולה בהתמדה. זאת, ככל הנראה, מתוך חשש של חלק ממתכנני החופשות כי הזמנה לחו"ל עלולה להתבטל בגלל גלים נוספים של המחלה.
אתמול פרסמה פאי סיאם מצגת לשוק ההון, המפרטת את פעילותה, לאחר שבשבועיים האחרונים פרסמה טיוטות תשקיף לצורך גיוס החוב. בכוונת החברה לגייס 100-50 מיליון שקל באג"ח לא מדורגות.
פאי סיאם מגייסת חוב, בין היתר לקידום הקמתם של כמה בתי מלון בישראל. כיום יש לה שני בתי מלון פעילים בירושלים, המסונפים לרשת IBIS הבינלאומית, היא עומדת להפעיל את מלון פורט טאוור בתל אביב עם רשת ישרוטל, ויוזמת הקמת שורת בתי מלון וכפרי נופש ברחבי הארץ וגם פרויקטים של דיור מוגן. במונחים כספיים פאי סיאם מתכננת ומקימה פרויקטים בשווי של 3 מיליארד שקל.
החברה הוקמה לפני 15 שנה בידי שלמה דהוקי והוחזקה בנאמנות עבור משפחתו. כיום מחזיקה הנאמנות ב־50% ממניות החברה ואספן מחזיקה במחצית השנייה, לאחר שהזרימה 405 מיליון שקל בדצמבר 2020 עבור האחזקה. במסגרת אותה עסקה השקיע דהוקי 37 מיליון שקל באספן עצמה תמורת הקצאת 5% ממניותיה. העסקה חיזקה מאוד את ההון העצמי של פאי סיאם, וכבר אז דנו הצדדים בכוונתם להנפיק אותה בבורסה בהתאם לתנאי השוק. בשלב הנוכחי, כאמור, לא מבוצעת הנפקת מניות, אלא צעד ראשון של גיוס חוב, שיקל על החברה להשלים להנפקה בהמשך הדרך.
פאי סיאם מנוהלת בידי דהוקי, המכהן כיו"ר פעיל ומועסק ב־75% משרה תמורת דמי ניהול של 990 אלף שקל בשנה. החברה גם משלמת לאספן גרופ דמי ניהול של 720 אלף שקל בשנה, ועלות שכרו השנתית של סמנכ"ל הכספים, נפתלי וינגרטן, עומדת על 224 אלף שקל.
החברה מגיעה לבורסה ברמת מינוף נמוכה יחסית, כשיחס המינוף (חוב פיננסי נטו ל־CAP נטו) עומד על 26%, ואילו ההון העצמי ביחס לסך המאזן עומד על 61%.
תחומי הפעילות של החברה הם איתור וייזום הקמת בתי מלון, והתפעול שלהם — פעילות שבה היא נעזרת לעתים בצד ג' לתפעול בתי המלון, דוגמת רשת ישרוטל ואחרים. פאי סיאם מעריכה כי תרשום השנה דמי שכירות נטו (NOI) של 17.7 מיליון שקל מהנכסים המניבים שלה — נתון שיגיע ל־176.6 מיליון ב־2025, ויזנק בתוך חמש שנים (2027) ל־271.3 מיליון שקל. הערכה זו מבוססת על 381 חדרי מלון שברשות החברה כיום לעומת 1,381 חדרים פעילים שהיא אמורה להחזיק ב־2025.
את שנת 2020, שבה פרצה המגפה ובתי המלון היו סגורים בחלק גדול ממנה, חתמה פאי סיאם עם הכנסות של 4.37 מיליון שקל, ירידה של 74% לעומת 2019. בשורה התחתונה רשמה החברה ב־2020 רווח נקי של 43.6 מיליון שקל, בדומה ל־44.3 מיליון שקל ב־2019. השמירה על רמת הרווח הנקי התאפשרה הודות לעלייה משמעותית של 70.3 מיליון שקל בערך הנדל"ן להשקעה של החברה ב־2020, שהיתה גבוהה מהעלייה בהיקף של 62 מיליון שקל שנה קודם לכן.
עם המיזמים שהחברה מקימה נמנה מלון פולמן ירושלים, שינוהל בידי רשת המלונאות הצרפתית אקור (Accor) וצפוי להיפתח ברבעון הראשון של 2024. המלון יהיה בן 308 חדרים, ובמסגרת ההסכם עם אקור הוא צפוי להניב לפאי סיאם הכנסה שנתית מינימלית של 24 מיליון שקל. נכס נוסף שהחברה מקימה בירושלים הוא מלון חבצלת, שיושכר לרשת ישרוטל ויתופעל על ידיה. במלון יהיו 318 חדרים בשני מבנים בני 10 קומות, שיחוברו בגשר בקומה העליונה. צפי ה־NOI שיניב המלון הוא 36.4 מיליון שקל מדי שנה, וגם תחילת הפעלתו מתוכננת בשנת 2024.
