הצמיחה בגב־ים התמתנה בסוף כהונת יעקובוביץ, אך בחברה בונים על העתיד
הצמיחה בגב־ים התמתנה בסוף כהונת יעקובוביץ, אך בחברה בונים על העתיד
ברקע המלחמה והמשבר בהייטק, חברת הנדל"ן המניב שומרת על יציבות בתוצאותיה התפעוליות. מעט לפני סיום 12 שנות כהונת המנכ"ל בגב־ים בונים את המשך הצמיחה על הפרויקטים שבייזום ועל חברות הטכנולוגיה הגדולות ששוכרות ממנה נכסים
בפברואר 2025 יסיים אבי יעקובוביץ, מנכ"לה של חברת הנדל"ן המניב גב־ים את תפקידו לאחר כהונה של 12 שנים ויעבור לכהן כסגן יו"ר החברה. במהלך כהונתו נהנתה גב־ים מעלייה בנתוניה התפעוליים המרכזיים. כשה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) עלה מ־333 מיליון שקל ב־2013 ל־657 מיליון ב־2023 (השנה המלאה האחרונה), וה־FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) קפץ מ־132 מיליון שקל ל־401 מיליון שקל.
יעקובוביץ סיכם את תוצאותיה של גב־ים ברבעון השלישי של 2024 ובינואר-ספטמבר והדגיש את מיקודה בהשכרת משרדים לחברות הטכנולוגיה הגדולות. 76% מנכסיה המניבים של גב־ים (מבחינת שווי) הם משרדים, וחברות טכנולוגיה מובילות בהן אמזון, אינטל ומייקרוסופט אחראיות ל־35% מהכנסותיה (כולל בחוזים חתומים בפרויקטים בייזום). "חרף חוסר הוודאות ביחס למלחמה והתקופה המורכבת והמאתגרת, אנחנו פועלים לטווח הארוך בהתאם לאסטרטגיה ארוכת הטווח של חברות הטכנולוגיה המובילות", אמר יעקובוביץ', והתייחס בכך לפרויקטים בייזום שאותם מקדמת החברה, כשהמרכזי שבהם הוא ToHa2 שבתל אביב שהקמתו צפויה להסתיים עד סוף 2026, והשנה חתמה גוגל על חוזה שכירות בו ל־60 אלף מ"ר בתמורה ל־115 מיליון שקל בשנה. באותו טווח ארוך מצפה גב־ים לתוספת NOI של 330 מיליון שקל בשנה מ־9 פרויקטים שלה שבייזום שהקמתם צפויה להסתיים עד ל־2027, (150 מיליון רק מ־ToHa2). כשזו תביא את ה־NOI השנתי שלה למיליארד שקל.
אך כשמסיטים את המבט לכאן ולעכשיו, נראה כי הן ברבעון השלישי של 2024 והן באלו שקדמו לו, גב־ים מציגה צמיחה סולידית במידת מה, ובמיוחד בהשוואה לתוצאותיה אשתקד. כך, ב־NOI נרשמה עלייה מתונה של 2% לעומת הרבעון המקביל, ל־174 מיליון שקל. מחירי השכירות שעלו בחוזים שנחתמו ברבעון, ועליית המדד שהשפיעה על יתרת החוזים תרמו לחיוב, אך למולם קוזז NOI משלושה נכסים שמומשו בשנה החולפת בראש העין, גדרות ואשקלון. במקביל, וחרף השיפור ב־NOI, ה־FFO, שהושפע לרעה מעליית הוצאות ריבית ומס, נותר ללא שינוי ועמד על 103 מיליון שקל.
תוצאות תפעוליות אלה מתווספות לאלה שנרשמו מתחילת השנה: עלייה של 5% ושל 9% ב־NOI ברבעון השני והראשון בהתאמה. בעוד שב־2023 נהנתה גב־ים מקפיצה של 17% עד 20% בנתוני ה־NOI ברבעון ה־FFO הרבעוני של החברה נותר יציב כבר מתחילת 2023, כשנע בין 96 מיליון ברבעון הראשון שלה ל־103 מיליון שקל ברבעון השלישי ב־2024. בגב־ים ייחסו את הקפיצה ב־NOI שנרשמה ב־2023 בעיקר באכלוס נכסים שאותם יזמה, בהם בפארק מת"מ שבחיפה ומפעל רב בריח באשקלון (שאותו מכרה בסוף אותה השנה למגדל), ואת הנעשה ב־2024 בהשפעת מימוש הנכסים.
רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון אמר אתמול לכלכליסט כי "גב־ים הציגה לאורך השנים תוצאות מרשימות ולכן הציפיות ממנה גבוהות. בהתחשב בסביבה העסקית הקיימת ובמצבו המאתגר של שוק המשרדים, אנחנו רואים שהיא מצליחה לשמור על תפוסות גבוהות (96%, א"פ), עם תמהיל שוכרים חזק ושמחירי השכירות שלה עולים, ולכן המיקוד צריך להיות על כך."
במהלך הרבעון חתמה גב־ים על 27 חוזי שכירות חדשים תוך עלייה ריאלית של 9.6% בשכר הדירה. בינואר-ספטמבר היא חתמה על 95 חוזים בשטח של 110 אלף מ"ר ועם הכנסה שנתית של 91 מיליון שקל. 34% מהם היו חידושי חוזים מול דיירים ותיקים ושכר הדירה בהם עלה ב־14%. העלייה מיוחסת לכך שרבות מהשוכרות הן כאמור חברות טכנולוגיה גדולות שידועות במשרדיהן המפוארים ושהשקיעו כבר משאבים רבים בהתאמתם, ולכן מעדיפות לספוג את העלייה מלבצע מעברים. לצידם, 26% מהחוזים נחתמו מול דיירים חדשים, ובהם שכר הדירה עלה ב־12%, כשהיתרה היא במימושי אופציות שבהם עלה שכר הדירה ב־5%. מיקומיהם המרכזיים של נכסי גב־ים, בפארק ההייטק במת"ם בחיפה, בהרצליה פיתוח וב־ToHa בתל אביב - אתרים שהיו אחראים ל־68% מה־NOIבינואר-ספטמבר - מסבירים את הביקוש מצדם של שוכרים חדשים. אולם, השפעת העלייה במחירי השכירות של החוזים שנחתמו על ה־NOI הכולל מוגבלת יחסית, שכן היקף החוזים שנחתמו מהווה פחות מ־10% מנכסי החברה.
גב־ים עדכנה כלפי מטה את תחזיתה ל־2024, לרף NOI עליון ב־15 מיליון שקל, ל־690 מיליון שקל, כשהסף התחתון נותר 685 מיליון שקל. בחברה תלו זאת בדחייה של רבעון באכלוס פרויקטים חדשים בחולון ובירושלים בהשפעת המלחמה. לעומת זאת, הסף התחתון של תחזית ה־FFO הועלה ב־5 מיליון שקל ל־395 מיליון (כשהרף העליון נותר 405 מיליון שקל). בפרויקט בירושלים, שהקמתו צפויה להסתיים השנה, השכירה החברה במהלך הרבעון 13 אלף מ"ר למנהל הדיור הממשלתי עבור רשות שוק ההון, בהכנסה שנתית מוערכת של 15 מיליון שקל. כשבכך העלתה את שיעורי השיווק בו ל־78%.
תום פינגולד, אנליסטית הנדל״ן של בנק ההשקעות ווליו בייס אמרה אתמול לכלכליסט כי "במהלך השנה גב־ים מיקדה את זרוע הנדל"ן למגורים שלה, ומחזיקה בצבר של כ־5,700 יח"ד בשלבים שונים בפיזור רחב יחסית". בכך התייחסה לרכישת פעילות הייזום למגורים מידי החברה־האם נכסים ובניין מוקדם יותר השנה, הכוללת, בין השאר, פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב ופתח תקווה ופרויקט מגורים בהקמה בקריית אונו. זאת, בתמורה להקצאת מניות גב־ים בשווי של 141 מיליון שקל, השתתפות עתידית ברווחים מהפרויקטים, ונטילת חובותיה של נכסים ובניין בנוגע להם. "גב־ים עתידה להיכנס בהמשך השבוע למדדי הבורסה השונים, לאחר שנכסים ובניין מכרה בספטמבר ממניותיה וירדה להחזקה של 74%. מהלך זה צפוי להוביל לביקושים משמעותיים למניה ומעיד על כוונה לשפר את הסחירות במניה".
עוד טרם כניסתה למדדים, גב־ים נסחרת כיום לפי שווי של 6.8 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה עלתה בשנה החולפת ב־45%. מדד ת"א־מניב ישראל שבו נסחרות מתחרותיה העיקריות (בהן עזריאלי, מליסרון, אמות ומבנה) עלה לעומתה באותה התקופה ב־32%. גב־ים תחלק בהמשך החודש דיבידנד של 65 מיליון שקל.
משחק הכיסאות בגב־ים ושאלת הדיבידנדים
עם עזיבתו של אבי יעקובוביץ את כסא המנכ"ל עתידה נטלי משען־זכאי, מנכ"לית דסק"ש, להתמנות לתפקיד מנכ"ל גב־ים במקומו. דסק"ש שולטת (74%) בגב־ים באמצעות נכסים ובניין, ומשען־זכאי מנהלת כיום במקביל את שתי החברות.
אספת בעלי המניות של גב־ים עתידה להתכנס השבוע כדי לאשר את תנאי כהונתה. כשלפיהם עלות שכרה השנתית תגיע ל־6.5 מיליון שקל, לעומת 5.3 מיליון שקל שהיתה עלות שכרה ב־2023 בתפקידיה בדסק"ש ובנכסים ובניין, ולעומת 7.7 מיליון שקל שהיתה עלות שכרו השנתית של יעקובוביץ. תנאי הכהונה החדשים שלה כוללים שכר חודשי ברוטו של 162 אלף שקל ומענק שנתי מירבי של 14 משכורות חודשיות, לצד אופציות ויחידות מניה חסומות בשווי מצטבר של 5.8 מיליון שקל.
עוד מהיותה חלק מאי.די.בי שבשליטת נוחי דנקנר ובהמשך כחברה־הבת של נכסים ובניין ותחת דסק"ש שהאחים זלקינד וצחי נחמיאס הם בעלי המניות הגדולים בה, שמרה גב־ים על התנהלות עצמאית. להערכת גורמים בשוק בעוד יעקובוביץ היה מנכ"ל עצמאי, משען־זכאי מגיעה לתפקידה מטעמם של בעלי השליטה, ולכן ייתכן שתתחשב יותר באינטרסים שלהם וכי תחת ניהולה גב־ים היא עשויה להגביר את חלוקת הדיבידנדים.
גורמים אחרים דווקא הביעו ביטחון בהמשך פועלה העצמאי של גב־ים אחרי שמשען־זכאי דאגה למימוש נכסיה של נכסים ובניין, והסדירה במידה רבה את מצב החוב שלה ושל דסק"ש, לחברות שמעל גב־ים כבר אין ממש נכסים כדי להביא לעסקאות בעלי עניין מול גב־ים.
