רני צים רוצה לגלגל על הציבור חובות של חברות פרטיות שלו
רני צים רוצה לגלגל על הציבור חובות של חברות פרטיות שלו
בעל השליטה בחברת הנדל"ן מבקש לגייס 150 מיליון שקל באג"ח בת"א כדי לפרוע הלוואות קצרות טווח ויקרות של חברות פרטיות שבבעלותו ושהוא שערב להן אישית. 135 מיליון שקל מיועדים לפירעון חלקי של שש הלוואות שאמורות להיפרע השנה
החוב של רני צים מרכזי קניות, חברת הנדל"ן המניב שקרויה על שמו של בעל השליטה (54%), מכביד עליה והיא נאבקת להקטינו. אך גם לצים יש חוב יקר עם ערבויות אישיות ואותו הוא מנסה להחליף בגיוס אג"ח.
ביוני הקים צים שותפות בשם שליטה בצים מרכזי קניות, והעביר לה את מניות רני צים מרכזי קניות שאותן החזיק קודם לכן באמצעות חברות פרטיות בבעלותו. כעת מבקשת השותפות לגייס 150 מיליון שקל באג"ח בתל אביב כדי לפרוע באמצעות החוב הלוואות יקרות וקצרות טווח של החברות הפרטיות של בעל השליטה צים, שערב להן אישית, ושמובטחות בשעבודים על מניות רני צים מרכזי קניות.
135 מיליון שקל מתמורת ההנפקה מיועדים לפרעון חלקי של שש הלוואות. חמש מהן - 125 מיליון שקל - אמורות להיפרע כבר השנה, מהן שתיים - 42 מיליון שקל - בסוף החודש. הריבית הממוצעת על ההלוואות היא 10.3%. ומהן שתיים עם ריבית של 13% ו־13.5%. המלווים הם הבנקים דיסקונט והבינלאומי, אקסלנס, אמפא קפיטל, קרן שקד פרטנרס וגיזה זינגר אבן, המשמשת גם כחתם ההנפקה. היתרה, כ־15 מיליון שקל מיועדת לצרכי התזרים השוטף של החברה, בין היתר לכיסוי הוצאות ההנפקה שמוערכות ב־4 מיליון שקל.
האג"ח יונפקו למשך חמש שנים, כשרבע מהקרן ישולם לאחר שנתיים, רבע נוסף בתום ארבע שנים ומחציתה בתום חמש השנים. להערכת השותפות המח"מ יעמוד על 3 שנים. השעבודים שיוסרו מההלוואות יירשמו לטובת מחזיקי האג"ח. הריבית שלפיה יגוייסו האג"ח עדיין לא נקבעה ושיעורה ייקבע בהתאם למגעים שיקיימו החברה והחתמים עם המוסדיים שיבחנו את השתתפותם בהנפקה.
הפרמטרים התפעוליים של רני צים מרכזי קניות חושפים במידה רבה את הדואליות במצבה של החברה. מרכזי הקניות שלה מתפקדים בתפוסה מלאה וה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ברבעון השני של השנה נמצא במגמת שיפור, אך תזרים המזומנים מפעילותה הריאלית (FFO) נמצא בירידה. חברת הנדל"ן המניב מחזיקה ב־12 מרכזים מסחריים בחברה הערבית ובערים בפריפריה. בשנים האחרונות היא השקיעה בייזום פרויקטים להרחבת ליבת העיסוק שלה, בהם מרכז מסחרי שאותו החלה לאכלס בכפר סבא, ומרכזים ברהט, טמרה ובקעת אונו שהקמתם תסתיים השנה. אך היא גם התפזרה לתחומים אחרים, כשרכשה 36% מחברת מגידו ב־2022 שעוסקת בבנייה למגורים והתחייבה לרכוש 44% נוספים ממנה, וכשהחלה לפעול בתחום האנרגיה המתחדשת בבולגריה.
מהלכיה של רני צים מרכזי קניות נעשו תוך נטילת מימון, ובשילוב המדד והריבית שעלו, החוב הפיננסי שלה מגיע ל־1.7 מיליארד שקל והמינוף ל־71%. בחודש מרץ היא יצאה בתוכנית למימוש נכסים ב־700 מיליון שקל, במטרה להוריד את המינוף ל־65% עד לסוף השנה ול־60% עד סוף 2025. במסגרת זאת מכרה את החזקותיה במגידו והיא מנהלת מגעים למכירת פעילות האנרגיה המתחדשת. לחברה שתי סדרות אג"ח שנסחרות כיום בתשואה ברוטו שנמוכה מ־5%. למרות המינוף הגבוה החברה עומדת בתנאיהן.
תולים תקווה ברהט, טמרה וים המלח
מבחינת התוצאות ברבעון השני, ה-NOI עלה ב-10% ביחס לרבעון המקביל אשתקד והגיע ל-27.4 מיליון שקל. בסיכום המחצית הראשונה הוא עלה ב-17% ל-52 מיליון שקל.
למרות זאת ה-FFO הרבעוני צנח ב-58% ל-3.2 מיליון, ובמחצית הוא ירד בשיעור דומה ל-5.9 מיליון שקל. הירידה נובעת מעלייה של 74% בהוצאות הריבית על החוב ל-16 מיליון שקל ברבעון, ומהכפלה בהיקפן במחצית ל-28.6 מיליון שקל.
ברני צים מעריכים כי השלמת הקמת הנכסים ברהט ובטמרה, ביחד עם הקניון בים המלח שרכשה ב-2023, יוסיפו עד לסוף 2024 NOI של 9 מיליון שקל. וזה יסתכם ב-92 מיליון שקל, לעומת 85 מיליון ב-2023. פרויקטים שיסתיימו יביאו את ה-NOI עד 2027 ל-194 מיליון שקל. כשה-FFO השנה יגיע ל-17 מיליון שקל (בדומה ל-2023) וב-2027 ל-97 מיליון שקל.
לצד הריבית, גם המדד השפיע לרעה על החוב והוצאות המימון זינקו ברבעון ב-47% ל-59 מיליון שקל. הרווחים מיערוך הנדל"ן ירדו ב-33% ל-21 מיליון שקל. בשילוב הפסד של 4.7 מיליון שקל ממכירת מגידו, רני צים סיכמה את הרבעון בהפסד חשבונאי. אמנם מדובר רק ב-14 אלף שקל, אך זאת לעומת רווח של 17.5 מיליון ברבעון המקביל.
לחברה שתי סדרות אג"ח שנסחרות כיום בתשואה ברוטו שנמוכה מ-5%. למרות המינוף הגבוה החברה עומדת בתנאיהן.
