ההתחדשות העירונית של חסון, ארקין ומייסדי קרן ספרה מגיעה לאחוזת בית
ההתחדשות העירונית של חסון, ארקין ומייסדי קרן ספרה מגיעה לאחוזת בית
חברת ההתחדשות העירונית מיי טאון תנסה לגייס 65 מיליון שקל באג"ח, בריבית של עד 8%. הכסף ישמש גם לפירעון הלוואת בעלים והלוואת מזנין יקרה במיוחד. התשקיף חושף כי מאז שמייסדי קרן ספרה ומורי ארקין נכנסו אליה, שווי החברה הוכפל פי 7.5
עם הפנים להנפקה: חברת ההתחדשות העירונית של יוסי חסון, מייסדי קרן הגידור ספרה ומורי ארקין מגיעה לשוק ההון. חברת הנדל"ן מיי טאון (My Town) פרסמה תשקיף ראשון לקראת גיוס אג"ח בהיקף של 65 מיליון שקל.
האג"ח ייפרעו בתוך ארבע שנים. הריבית אותה תשלם מיי טאון תיקבע במכרז שתערוך החברה, אך לא תעבור את ה־8%, ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן או לריבית הפריים.
מיי טאון היא חברת נדל"ן למגורים שהוקמה ב־2010 על ידי בעל השליטה הנוכחי חסון (35.9%), המשמש גם כמנכ"ל ויו"ר פעיל. בתחילת דרכה התמחתה החברה בחיזוק מבנים קיימים במסגרת תמ"א 38/1, אולם ב־2019 החליטה לשנות את הפוקוס ולעבור לטפל בפרויקטים גדולים בתחום ההתחדשות העירונית וכן בפרויקטים יזמיים.
על פי החברה, היא מעורבת ב־66 מיזמים, אחראית על 136 יחידות דיור בביצוע, 408 בתכנון ו־2,100 בשלבי ייזום. הפרויקטים של החברה ממוקדים בגוש דן, בדגש על ת"א, אולם יש לה פרויקטים בפריפריה, כולל פרויקט גדול בקרית מלאכי.
הצפי של מיי טאון הוא לרווח גולמי הוא 770 מיליון שקל במימוש כל הפרויקטים, שצפוי בשנת 2034. החברה מעמידה 7 מהפרויקטים שלה, בשווי של 89 מיליון שקל, כשעבוד לחוב האג"ח. כל הפרויקטים המשועבדים נמצאים בתל אביב.
ארקין, מור וברין תרמו לשינוי הפוקוס
השינוי בפוקוס של מיי טאון, שבוצע כאמור לפני כחמש שנים, קרה על רקע כניסתם לחברה כמשקיעים של מורי ארקין (17.4%) ומייסדי קרן הגידור ספרה, ישראל מור (14.5%) ודורון ברין (5.7%). המשקיעים רכשו מניות מהשותפים הקודמים של חסון, לפי שווי של 40 מיליון שקל.
שנתיים לאחר מכן נכנס לחברה משקיע בולט נוסף ‑ הכשרה חברה לביטוח, שמחזיקה 10.3% אותם רכשה לפי שווי של 300 מיליון שקל בהקצאה פרטית. ההשקעה של הכשרה נעשתה, בין היתר, מתוך מחשבה כי מיי טאון לבסוף תבצע הנפקת מניות בבורסה, כאשר הנפקת האג"ח מקרבת את הצעד האמור. על בעלי המניות כיום נמנים גם יעל אלמוג זכאי, מיורשי אימפריית לובינסקי ומבעלי המניות הגדולים בקבוצת הפרסום גיתם.
הכספים שתגייס מיי טאון באמצעות הנפקת האג"ח ישמשו אותה להשקעה בנכסיה, לצד פירעון הלוואת מזנין יקרה בהיקף של 10 מיליון שקל שנלקחה מחברת האשראי החוץ־בנקאי מכלול, למימון פרויקט לחידוש הבית בז'בוטינסקי 105 בתל אביב. ההלוואה נלקחה בריבית שנעה בין פריים פלוס 5.8% (כלומר 11.8% במונחי הריבית הנוכחיים) לפריים פלוס 6.25% (12.25% במונחי ריבית היום).
מטרת גיוס נוספת היא השבה של 11.5 מיליון שקל מתוך הלוואת בעלים שניתנה השנה בהיקף 23 מיליון שקל לפי פרופורציית ההחזקות במניות החברה של הבעלים בדבוקת השליטה, שכוללת את חסון, ארקין, מור וברין. בנוסף, תשלם החברה לחסון 8.8 מיליון שקל על בסיס הסכם הניהול אותו הוא מחזיק. 8.8 מיליון שקל נוספים מוגדרים בתשקיף כתשלום חד פעמי לו הוא זכאי בעקבות השינויים בהסכם.
חסון הוא גם המשתכר העיקרי במיי טאון. בשנת 2023 עלות שכרו הסתכמה ב־13.2 מיליון שקל. אלו הורכבו מדמי ניהול קבועים של 1.4 מיליון שקל, עמלות של 2.1 מיליון שקל, תשלום מבוסס מניות של 3.9 מיליון שקל ותשלומים אחרים, שהם חלק מהחוב של החברה כלפי חסון עבור ניהול בשנים הראשונות לפעילותה בהיקף של 5.8 מיליון שקל.
בשנת 2022 עלות שכרו של חסון הסתכמה ב־10 מיליון שקל, 1.4 מיליון שקל דמי ניהול, 1.6 מיליון שקל עמלות, 1.4 מיליון שקל שירותים אחרים ו־5.55 מיליון שקל תשלום חד־פעמי שחסון היה זכאי לו במסגרת הכנסת הכשרה חברה לביטוח כבעלת מניות בחברה. עלות שכרו של חסון במחצית הראשונה של השנה היא 4.5 מיליון שקל.
בסך הכול, עלות שכרו של חסון בשנתיים וחצי האחרונות מסתכמת לכדי 27.7 מיליון שקל, נתון שממקם אותו בצמרת השכר של מנהלי חברות ההתחדשות העירונית בבורסה.
הכנסות מיי טאון ברבעון השני של 2024 הסתכמו ב־32.7 מיליון שקל, זינוק של 90% לעומת 17.2 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה ההכנסות הסתכמו ב־43.3 מיליון שקל, קפיצה של 103% לעומת 21.25 מיליון שקל. הרווח הנקי ברבעון השני הסתכם ב־1.1 מיליון שקל לעומת הפסד של 2.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה רשמה החברה הפסד של 1.25 מיליון שקל לעומת הפסד של 7.6 מיליון שקל.
המוסדיים מתעניינים בחברות התחדשות עירונית
תזמון ההגעה של מיי טאון לבורסה המקומית לא מקרי. בשנתיים האחרונות שוק ההון מגלה עניין רב בחברות ההתחדשות העירונית. הסיבה לכך נעוצה באופי הפעילות שלהן, שאינו דורש השקעת הון משמעותית ברכישת קרקעות, לעומת תחום הנדל"ן למגורים.
רכישות קרקע הפכו לנטל על חברות הנדל"ן בשנתיים האחרונות, מאחר שהן נעשו לרוב על בסיס חוב, ועליית הריבית מייקרת משמעותית את דרך פעולה זו. בנוסף, טרם עליית הריבית, באמצע שנת 2022, מחירי הקרקעות נסקו, ורכישת קרקע למגורים הפכה לעסק יקר במיוחד, מה שהעלה את קרנן של חברות ההתחדשות העירונית.
כך לדוגמה, שווי השוק של אאורה, החברה הבולטת בענף הנדל"ן להתחדשות עירונית, עומד על 5.2 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה טיפסה ב־109% ב־12 החודשים האחרונים. מדד ת"א־בנייה, בו כלולה החברה, עלה בכ־41% בתקופה זו. מניית חברת אב‑גד, שעוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית נסקה ב־154% ב־12 החודשים האחרונים והשווי שלה עלה ל־354 מיליון שקל.
גם המוסדיים לא נותרו אדישים ומנסים לקבע דריסת רגל בתחום ההתחדשות העירונית. כך, בספטמבר 2023 כלל ביטוח חתמה עם אפריקה ישראל מגורים על הסכמות עקרוניות להקצאה פרטית של 20% ממניות החברה־הבת אפריקה התחדשות עירונית בתמורה להשקעה של 330 מיליון שקל ולפי שווי של 1.3 מיליארד שקל.
יום למחרת, אאורה דיווחה על הקצאה פרטית של מניות לחברה הביטוח מגדל, שרכשה כ־2% מהמניות תמורת 42 מיליון שקל. הפניקס משתפת פעולה עם אב‑גד בהיקף של יותר מ־250 מיליון שקל ועם אאורה בהיקף של יותר מ־600 מיליון שקל, במסגרת השקעה ישירה ו/או מימון של פרויקטים.
אגב, שיתוף הפעולה בין מייסדי ספרה לארקין בהשקעה במיי טאון הוא לא היחיד שלהם. ארקין הוא שותף היסטורי ומשקיע בקרן הגידור של ספרה בענף מדעי החיים ורפואה. ככל הידוע, ארקין מחזיק 50% ממניות קרן ספרה גלובל הלת'קר. שותפות זו מבוצעת במקביל לניהול קרן השקעות אחרת שלו בתחום, קרן ארקין ביו קפיטל.
ארקין עצמו חובק עסקים רבים, שחלקם ציבוריים וחלקם פרטיים. בין היתר, מחזיק ארקין באודיסט, שמפתחת מערכות תחזוקה המבוססות על מצלמות זעירות וחיישנים. בנוסף הוא שותף לגרעין השליטה בפרטנר, יחד עם הפניקס, אבי גבאי ושלמה רודב.
בעבר החזיק ב־5% במניות כלל ביטוח, אך מכר אותן לאלפרד אקירוב, כאשר זה ביקש לקבל היתר שליטה על החברה. ארקין היה שותף בעבר לגרעין השליטה בבזק, יחד עם קרן אייפקס וחיים סבן, ועשה את הונו ממכירת מפעל התרופות אגיס, שאותו ירש, לתאגיד האמריקאי פריגו תמורת 820 מיליון דולר בשנת 2004.
