חצי משטחי המשרדים של חברת הנדל"ן הגדולה בארץ נמצאים ברחוב אחד בת"א
חצי משטחי המשרדים של חברת הנדל"ן הגדולה בארץ נמצאים ברחוב אחד בת"א
לעזריאלי כבר יש שלושה מרכזי משרדים גדולים בדרך מנחם בגין. תחום המשרדים הוא הגדול בתיק הנכסים של החברה, ומהווה כשליש ממנו, אולם במקביל עזריאלי משקיעה בדאטה סנטרס שעתידים להוות רבע מהתיק
כמה צמיחה יכול להניב רחוב אחד בת"א לחברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל? במצגת שפרסמה עזריאלי בחודש שעבר לרגל פרסום דו"חותיה לרבעון השלישי, מוצג תצלום אוויר ובו נכסיה שפרוסים לאורך דרך בגין בת"א. משמאל נמצא מגדל עזריאלי שרונה, ובו 120 אלף מ"ר משרדים; במרכז התמונה מרכז עזריאלי הוותיק על שלושת מגדליו והקניון שתחתם, שבהם כ־150 אלף מ"ר משרדים; כשלצידם מגדל הספירלה, שאותו היא מקימה בימים אלה, ובו 150 אלף מ"ר נוספים של משרדים, מסחר, מלונאות ומגורים. בהמשך, מימין, שני מבני עזריאלי טאון, שבאחד מהם 50 אלף מ"ר משרדים, ובשני שטחי מסחר ודירות; ובהמשכם הדמיית בניין E באותו המתחם, שבו מתוכננת הקמת מגדל ובו 91 אלף מ"ר משרדים. התבססות ענקית הנדל"ן באזור כה חזקה, עד שנכסי המשרדים הקיימים שלה על דרך מנחם בגין תופסים קרוב למחצית משטחי המשרדים שלה בכלל הארץ: כ־320 אלף מ"ר מתוך 655 אלף.
עזריאלי אינה פועלת בחלל ריק, וחברות נדל"ן מניב נוספות מגבירות את נוכחותן באזור: גב־ים ואמות הקימו את פרויקט ToHa הסמוך, שבו 90 אלף מ"ר, ומקימות בימים אלה את חלקו השני ובו 160 אלף מ"ר; מליסרון ואפי נכסים עם פרויקט לנדמארק ששלב א' שלו (103 אלף מ"ר) כבר מתאכלס ושלב ב' (46 אלף מ"ר) בבנייה. לצד אלה, יש פרויקטים של חברות נוספות, כמו מבנה ורבוע כחול נדל"ן. תוספת השטחים הזו מעוררת את השאלה האם יש צורך במאסה כה גדולה של שטחי משרדים והאם האזור יכול לשאת אותם, או שמא הפרויקטים יתחרו זה בזה עד לתהליכי "קניבליזציה", שבהם שוכרים יעדיפו אחד מנכסי עזריאלי על פני נכס אחר שלה ושיעורי התפוסה יירדו. לפחות עד עכשיו, נראה שהתשובה שלילית ‑ משרדיה הקיימים של עזריאלי נהנים מתפוסה של 98%.
עזריאלי רשמה ברבעון השלישי תוצאות שיא במדדיה התפעוליים, כשה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) עלה ב־10% ל־586 מיליון שקל וה־FFO (תזרים מזומנים מפעילות ריאלית) עלה ב־12% ל־445 מיליון שקל. החברה הציגה בדו"ח תחזית לתוספת ה־NOI הצפויה מפרויקטים שלה שבייזום מתקדם. זו, יחד עם תוספות אחרות, יביאו את ה־NOI ל־2.9 מיליארד שקל בשנה (לעומת קצב שנתי של 2.3 מיליארד שקל ב־2024). אך מכיוון שהשלמת הקמת מגדל הספירלה צפויה רק ב־2027, היא אינה מציגה הערכה הנוגעת ל־NOI ממנו.
"לאנשים קשה להחליט"
בשיחת הוועידה לרגל פרסום הדו"חות התייחס מנכ"ל עזריאלי אייל חנקין למצב בשוק המשרדים ואמר כי "חוסר הוודאות כיום מייצר משאים ומתנים ארוכים יותר, ולאנשים קשה לקבל החלטות. אבל יש עסקאות והקצב משתחרר". לשאלה הנוגעת לספירלה הוא השיב כי: "בגלל המצב והכלכלה לא בטוח שזו העת המתאימה למשאים ומתנים על שטחי השכרה גדולים. ובכל זאת יש לנו כמה כבר, ואנחנו לא ממהרים".
בכל הנוגע לעזריאלי שרונה, החברה אומנם ספגה מכה כאשר פייסבוק (Meta) הודיעה על סיום השכירות בו ומעבר ללנדמארק הסמוך. אך בשיחה חנקין אמר כי "במאי 2025 פייסבוק תצא ואנחנו כבר משווקים וחותמים על עסקאות. אני מאמין שב־2025 נמלא יותר מחצי מהשטח שמתפנה (31 אלף מ"ר)". בהקשר להיקף המשרדים, גורם בשוק הצביע על כך שהשלמת הפרויקטים נעשית בהדרגה, כך שהביקושים בשוק המשרדים יידעו, להערכתו, לספוג את תוספת הבינוי.
שאלה אחרת שעולה היא האם לאור המצב במדינה — המלחמה שאינה נגמרת, והאפקטים השליליים של מהלכי הממשלה עוד מלפניה ובמהלכה — יהיה נכון מבחינת עזריאלי להמשיך בהשקעת הון בייזום משמעותי דווקא בנדל"ן המניב המקומי. בעזריאלי מדגישים מזה זמן רב את זהותה כחברה ישראלית וציונית והתמקדותה בכלכלה המקומית. אך גורמים בשוק הצביעו על כך שבעבר החברה דאגה לקדם את הפרויקטים שלה בזריזות, וכעת נראה שהיא פועלת בזהירות רבה יותר. עזריאלי, מצד אחד, מעמיקה פעילות בישראל, למשל בכניסה לתחום ייזום הנדל"ן למגורים. בחודש שעבר הגישה החברה הצעה לרכישת השליטה בחברת הנדל"ן צמח המרמן. צעד שנעשה לטובת גיוון הפעילויות שלה ובהבנה שבתחום הדיור למגורים הביקושים מובטחים וההיצע פחות. במקביל, היא עזריאלי פועלת לצמצם את תלותה בשוק הישראלי ובמגזרי הנדל"ן הקלאסיים. זאת, באמצעות העמקת הפעילות במגזר הדאטה סנטרס, שבו היא פועלת בחו"ל ושאותו היא מחשיבה כמנוע הצמיחה החדש שלה. יותר מחצי מהשיפור הרבעוני ב־NOI, כ־27 מיליון שקל מתוך 51 מיליון שקל, הגיע ממגזר זה. לכך יש להוסיף את העובדה שחנקין עתיד לסיים ב־2025 את תפקידו כמנכ"ל, על מנת ויעבור לנהל את פעילות הדאטה סנטרס. במקום חנקין ייכנס לתפקיד המנכ"ל רון אבידן, שכיהן עד כה כמנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים.
דאטה סנטרס כמנוע צמיחה
עזריאלי החלה לפעול בתחום הדאטה סנטרס ב־2019, ובסוף 2023 הגיע שווי נכסיה בתחום ל־14% משווי נכסיה הכולל. בסוף ספטמבר הם היוו כבר 17% מהם (9.5 מיליארד שקל). בכוונת החברה להמשיך ולהרחיבו בתוך חמש שנים עד שיגיע להיקף של 20%‑25%. ה־NOI בתחום קפץ ברבעון השלישי ב־93% ביחס לרבעון המקביל ל־56 מיליון שקל. זאת, לאור הנבה של חוזים חדשים בשלושת הנכסים הקיימים של החברה־הבת גרין מאונטיין, ותחילת ההנבה של אחד המבנים בקמפוס שאותו מקימה החברה בנורבגיה עבור טיקטוק. בקמפוס שלושה מבנים בהספק של 30 מגה־ואט כל אחד, שניים מהם נמסרו לטיקטוק והשלישי בהליכי חיבור. בעזריאלי מצפים לקפיצה נוספת ב־NOI גם ברבעון הבא, כששני המבנים הראשונים של טיקטוק יניבו במלואם לכל אורכו. בשיחת המשקיעים הזכיר חנקין כי משא ומתן עם חברה טכנולוגית להקמת מתקן בהספק של 120 מגה־ואט נמשך, וכך גם הקמת מתקנים חדשים בלונדון ובפרנקפורט, שלגביו עודכן מכתב ההבנות (LOI) על מנת להתאימו לשימושי ענן ו־AI.
הדאטה סנטרס הוא מנוע הצמיחה הבולט של עזריאלי לאחרונה, אך למרות זאת מגזרי הפעילות המרכזיים שלה הם עדיין הקניונים והמשרדים. אלה הניבו גם את עיקר ה־NOI ברבעון השלישי: 261 מיליון שקל ו־216 מיליון שקל בהתאמה, תוך עלייה של 4% (בשניהם) ביחס לרבעון המקביל.
