חברת BVI חדשה רוצה לגייס אג"ח ב־100 מיליון דולר בת"א
חברת BVI חדשה רוצה לגייס אג"ח ב־100 מיליון דולר בת"א
אחרי שלל הסתבכויות בשנתיים האחרונות של חברות כמו אול־ייר, סטארווד וברוקלנד, מגיעה לבורסה עוד חברה המאוגדת באיי הבתולה, קבוצת ריצ'מן, הפעם ללא דיפולטים ועם מודל מוצלח יחסית. החברה תתחיל ברוד שואו בימים הקרובים
קבוצת ריצ'מן מחזירה את הטרנד הכמעט נשכח: בזמן שהשווקים במערבולת וחברות האנרגיה המסורתיות חוזרות לככב, חברת נדל"ן למגורים מארה"ב מנסה להחזיר לבורסה התל אביבית עוד חברה מסוג שלא פקד אותה כבר תקופה ארוכה, חברת BVI. קבוצת ריצ'מן פרסמה בשבוע שעבר, לאחר תחילת הקרבות באוקראינה, טיוטת תשקיף ראשונה, והיא מתכננת להתחיל ברוד שואו בימים הקרובים במטרה לגייס 100 מיליון דולר באג"ח. הגיוס ייעשה בהובלת חברת החיתום אינפין קפיטל של יהונתן כהן ויוסי לוי.
חברות ה־BVI הן חברות שמאוגדות באיי הבתולה הבריטיים (BVI), שלתוכן מוזרמים נכסים והן מקבלות עליהן את הדין הישראלי ומגייסות כאן איגרות חוב. המודל המדובר ידע לא מעט מורדות בשנתיים האחרונות, ובין ההסתבכויות הבולטות היו קריסות של חברות כמו אול־ייר, סטארווד וברוקלנד.
כתוצאה מכך בשנתיים הללו חלה ירידה בפעילות, ולמעט כמה הרחבות של סדרות אג"ח, לא היו חברות חדשות שהצטרפו במודל הגיוס הזה. מדד תל בונד־גלובל, המאגד בתוכו 28 סדרות אג"ח של חברות ה־BVI הגדולות, לא כולל נכון לאתמול אפילו סדרה אחת עם תשואה דו־ספרתית, לאחר שבתקופות המשבר המצב היה כמעט הפוך. המדד עלה בשנת 2021 ב־9.68%, עלייה חדה למדד שמורכב מאג"ח. מתחילת השנה ירד ב־0.8%, והוא עדיין משייט בחודשים האחרונים ברמות שיא מהשקתו ביולי 2017.
החברה האחרונה, שהחלה מה שנראה כהתעוררות ראשונית בתחום, היא אנקור הזדמנויות, וגם אותה הביאה אינפין קפיטל. זו פועלת בתחום המרכזים הרפואיים וגייסה מוקדם יותר השנה סדרה של 190 מיליון שקל, מדורגת Baa1 על ידי מדרוג (שקול לדירוג BBB+ של S&P).
בנוסף דיווח "כלכליסט" בנובמבר האחרון כי חברת ה־BVI גרין סטריט הגישה טיוטת תשקיף לרשות ני"ע במטרה לגייס 100 מיליון דולר. החברה מקונטיקט הוקמה ב־2014 ועוסקת בייזום והקמת מערכות סולאריות בארה"ב.
לא מקשה אחת
חברות ה־BVI אינן מקשה אחת. מודל ההתאגדות ודרך הגעת החברות לבורסה התל אביבית אולי דומה, אבל אופי הנכסים והניהול בין החברות משתנה. קבוצת ריצ'מן מגיעה לפי מודל פעילות שנחשב מוצלח יחסית, שכן היא עוסקת בייזום והשכרה של דיור למגורים בארה"ב. ייסד אותה ב־1986 ריצ'רד פ. ריצ'מן, שנחשב לבעל ניסיון עשיר בתחומו, לאחר שעבד בחברת הנדל"ן הפרטית רילייטד.
העסקים של ריצ'מן הוקמו במודל דומה לזה של רילייטד. לקבוצה שהקים יש נוכחות ב־49 מבין 50 המדינות של ארה"ב. הוא מגיע עם עבר נקי ללא דיפולטים והסתבכויות, והקבוצה שהקים פועלת תוך ניצול תוכנית מס של הטבות להקמה והשכרה של דיור למגורים בר השגה לעובדי הצווארון הכחול. התוכנית, ששמה LIHTC, היא תוכנית פדראלית, שכל אחת ממדינות ארה"ב בוחרת לממש ולהקצות לה את הטבות המס הרלבנטיות מבחינתה. היא מאפשרת לחברות ייזום כמו קבוצת ריצ'מן להקים קומפלקסים של מגורים ולהשכיר אותם לעובדים עם הכנסה של 60% מההכנסה החציונית. דמי השכירות מסובסדים בהטבות המס, ותנאי המימון ליזמים נחשבים לנוחים.
הניצול של תוכנית המיסוי נחשב למורכב מבחינת היישום שלו, ולכן חברות שפועלות בתחום הן אמנם פרטיות, אך מורגלות בדיווחים רגולטוריים סדירים, מה שאמור להקנות להן "נקודות זכות" אצל הגוופים המוסדיים בארץ. חברה במודל דומה שגייסה כאן כסף היתה קורנרסטון. היא גייסה לקראת סוף 2016 איגרות חוב למימון דיור בר השגה להשכרה בדרום פלורידה. בשוק המקומי זוכרים לחסד את היותה חברה "משעממת", כלומר, גייסה ושילמה את האג"ח מבלי לעורר בעיות.
מקווים לדירוג A ויותר
במקרה הנוכחי, ריצ'מן מגיעה עם נתונים פיננסיים חזקים יותר מאלה של קורנרסטון. לכן בסביבת החברה מקווים לדירוג אשראי שיעקוף את רף ה־A. רמת המינוף עומדת על 42% כיום, ובהנחה שיושלם הגיוס בהצלחה היא תעלה ל־45%. 25 הנכסים שיוכנסו לחברה המנפיקה, ששוויים יעמוד על 1.1 מיליארד דולר, הם חלק קטן מנכסי הקבוצה כולה. לקבוצה כולה יש 2,070 קהילות דיור עם מעל ל־166.5 אלף יחידות דיור, ששווין הכולל 28 מיליארד דולר. הנכסים שיוזרמו ל־BVI הם ברובם מתוכנית הטבות המס (70% לערך) והיתרה הם נכסי Class A מהשוק החופשי. שיעור התפוסה בנכסים עומד על 98%. דמי השכירות נטו (NOI) של חברת ה־BVI המגייסת עומדים על 34 מיליון דולר ב־9 החודשים הראשונים של השנה. ה־NOI בשנת 2020 עמד על 40 מיליון דולר. הרווח התזרימי התפעולי, ה־FFO, עומד על 15.2 מיליון דולר ב־9 החודשים הראשונים של השנה.
בצל הטלטלה בשווקים, בכוונת החברה להגיש את התשקיף המלא לפי הדו"חות לסיכום שנת 2021. זה יקנה לחתמים חלון הזדמנויות של 4-3 חודשים להשלים את הגיוס, במידה ותנאי השוק ישתנו. שוק ההון בארץ אמנם צולק מהבטחות של חברות ה־BVI, אך הוא תאב תשואות באופן דרמטי. כך ניכר מגיוסים שערכו חברות כמו גב ים, שגייסה חוב בריבית שלילית, ובראק קפיטל, שגייסה בריבית אפקטיבית של 1% אף שהחברה־האם שלה הוכנסה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות, רק בשבוע שעבר.
הרשות פגעה וחזרה בה
במרץ שעבר פרסמה רשות ני"ע טיוטת הוראה, שפגעה באופן משמעותי באטרקטיביות של החברות הזרות שגייסו חוב בישראל, ובראשן אלה שעשו זאת במודל ה־BVI. המסמך קבע כי אג"ח של חברות ללא זיקה לישראל, המדורגות מתחת ל־AA, יוגדרו ככאלה שאינן בדירוג השקעה. המשמעות היא שחברות נטולות זיקה לישראל יידרשו להציג דירוג ישראלי הגבוה בשש דרגות מאלה שיש להן זיקה לישראל כדי להיכלל בקבוצת אג"ח שמוגדרות כבעלות דירוג השקעה. חברה נטולת זיקה לישראל מוגדרת ככזאת שהתאגדה מחוץ לישראל, שניהול עסקיה מחוץ לישראל ושמניותיה לא הוצעו לציבור בישראל.
חודשיים לאחר מכן פרסמה הרשות מסמך סופי ומרוכך ביותר, ובו קבעה כי אם יו"ר או מנכ"ל החברה מישראל, או שיש רוב ישראלי בדירקטוריון, תיחשב זו כזיקה לישראל, ואג"ח החברה לא יידרשו לעמוד ברף הגבוה יותר. בנוסף הוחלט שהשינוי יבוצע בתוך שלוש שנים, במטרה לאפשר למנהלי הקרנות להיערך בהתאם.
שוברת את היובש: התשואה הפנימית המובילה למדד אג"ח
הצעדים הראשונים של ריצ'מן לכניסתה לשוק התל־אביבי מגיעים לאחר תקופה ארוכה של יובש. החברה הקודמת שהשלימה גיוס חוב בינואר האחרון היא אנקור הזדמנויות. לפניה ביצעו כמה חברות הרחבות של סדרות קיימות או הנפקת סדרות, אבל מצטרפות חדשות לא היו בשנים האחרונות.
לפי נתוני הבורסה, בתל אביב נסחרות כיום 58 סדרות אג"ח של חברות BVI. שווי השוק המצרפי שלהן בפתיחת המסחר אתמול עמד על 19.5 מיליארד שקל. הסדרה הגדולה ביותר במונחי שווי השוק שלה היא סדרה א' של חברת שמוס, שנסחרת בתשואה לפדיון של 3.93%, ושווי השוק שלה 1.2 מיליארד שקל. החברה מחזיקה באולמות תצוגה לענף הרכב של חברת פולקסווגן בבריטניה.
במדד תל בונד־גלובל נסחרות 28 סדרות אג"ח של חברות ה־BVI. שווי השוק המצרפי שלהן עמד נכון לאתמול על 11.9 מיליארד שקל, קרי 61% משווי כלל סדרות האג"ח של החברות בתחום. התשואה הפנימית במדד עמדה על 4.33%, ולמרות השיפור הניכר בשנה האחרונה והעובדה שהמדד משייט ברמות שיא היסטוריות, זו עדיין התשואה הפנימית הגבוהה ביותר למדד אג"ח בתל אביב. זה יכול להסביר את התיאבון המחודש לאג"ח של החברות הללו. לשם השוואה, התשואה הפנימית במדד תל בונד־20, עם איגרות החוב בעלות שווי השוק הגבוה בבורסה, היתה שלילית ועמדה אתמול על -0.65%.
