הדו"חות של ריט אזורים חושפים את פיצוץ בועת מחירי הקרקעות
הדו"חות של ריט אזורים חושפים את פיצוץ בועת מחירי הקרקעות
קרן הריט שמתמקדת בדיור להשכרה רכשה ב־2021—2022 שתי קרקעות תמורת 657 מיליון שקל. בדו"חות 2022 הקרן כבר מחקה 231 מיליון שקל מהשווי שלהן. בדו"ח השמאי נכתב כי "הנחות היסוד של החברות השונות ברכישת קרקעות היו אופטימיות מדי"
הדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב מצביעים על תופעה מעניינת: נראה שהצרות בשוק הנדל"ן שמתרחשות מעבר לים לא קיבלו אשרת כניסה לישראל. בעוד חברות שמחזיקות בנכסים בחו"ל (אלוני חץ, ג'י סיטי) סופגות שיערוכים שליליים, החברות שמחזיקות בנכסים בישראל (אמות, גב־ים) נהנות מעלייה בשווי הנדל"ן המניב שלהן. "הארץ המובטחת" גרסת הנדל"ן. אלא שהדו"ח שריט אזורים פרסמה השבוע חושף נקודת חולשה שלא פסחה על חברות הנדל"ן המקומיות – הקרקעות שנרכשו בשנתיים האחרונות תומחרו באופן אופטימי, ובשווי מנופח, ועכשיו מגיע הרגע שבו האוויר החם משתחרר.
בנובמבר 2021 ריט אזורים זכתה במכרז שפרסמה החברה הממשלתית "דירה להשכיר" להקמת 402 יחידות דיור, 900 מ"ר שטחי מסחר ו־600 מ"ר שטחי משרדים, בשכונת נופי בן שמן בעיר לוד. זמן קצר לאחר מכן, בפברואר 2022, ריט אזורים זכתה במכרז נוסף, הפעם להקמת 244 יחידות דיור ברובע הבינלאומי שגם הוא מצוי בעיר לוד. על ציר הזמן, שתי הזכיות האלו התרחשו לא מזמן. אבל בשנה האחרונה חל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן, גם אם הוא עדיין לא בא לידי ביטוי במחירי הדירות ובשכר הדירה. ליבת השינוי: עלייה של הריבית מרמה של 0.1% באפריל 2022 לרמתה הנוכחית שעומדת על 4.25%. כשהריבית עולה, שווי הנכסים יורד. אותם כוחות שפועלים על המניות ואיגרות החוב, פועלים גם על שווי הקרקעות.
המניה ירדה ב־66%
את הזכויות במקרקעין בשני הפרויקטים בלוד ריט אזורים רכשה בשלהי 2021 ובתחילת 2022 בתמורה ל־657 מיליון שקל. בשל היוון עלויות נוספות, השווי שלהן בסוף הרבעון השלישי הסתכם ב־688 מיליון שקל. לפי הערכת השמאי שצורפה לדו"ח התקופתי של ריט אזורים לשנת 2022, השווי העדכני של שני הנכסים מסתכם ב־457 מיליון שקל בלבד. ירידה של 231 מיליון שקל, מתוכם ירידת ערך של 121 מיליון שקל שמיוחסת לפרויקט נופי בן שמן, ו־110 מיליון שקל שמיוחסים לפרויקט הרובע הבינלאומי.
בדרך כלל, שינוי בשווי של נכסים הוא אירוע שקורה "על הנייר", מכיוון שמדובר במקרה שלא כרוך בתזרים מזומנים. אלא שבמקרה של ריט אזורים הפחתת השווי גוררת מעבר להפסד שנרשם בדו"ח רווח והפסד, גם לירידה בתזרים. רכישת הקרקעות מומנה באמצעות הלוואות בנקאיות בהיקף של 516 מיליון שקל, שתיהן נושאות ריבית משתנה של פריים בתוספת 0.2%—1.3%. במקור, ההלוואות מימנו 75%—80% משווי הקרקעות, ובמסגרת התנאים שלהן נקבעו עילות לפירעון מיידי, לרבות במקרה שבו "אם לפי שיקול דעתו של התאגיד הבנקאי חל שיוי לרעה בשווי הבטוחות שנתנו להבטחת פירעון ההלוואה". הירידה בשווי הקרקעות מכווצת את שווי הבטוחה לבנקים, והביאה את ריט אזורים לפרוע החודש 160 מיליון שקל מהחוב הבנקאי שניטל לצורך רכישת הקרקעות.
הירידה בשווי הקרקעות בדו"חות של ריט אזורים לא מפתיעה את המשקיעים, והיא מגיעה אחרי שהמניה של החברה כבר איבדה 66% מערכה מהשיא שנרשם רק לפני כשנה, בפברואר 2022. בשומות למקרקעין של ריט אזורים, שבוצעו על ידי ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', ושצורפו לדו"חות של החברה, נטען כי "ניתן להסיק שהנחות היסוד בבסיס ההערכות שהובאו בחשבון ע"י חברות שונות ברכישת קרקעות לאחר היציאה ממשבר הקורונה היו אופטימיות מדי, ובכך גם לכשל השוק האמור".
ירידה במחירים במכרזים
בדו"ח השמאות צוין כי לאורך התקופה האחרונה ניכר שמשתקפת ירידת מחירים משמעותית במחירי הקרקעות בפרויקטים להשכרה ארוכת טוח. במתחם תל השומר דרום ברמת גן, לדוגמה, תוצאות מכרז שפורסמו באוגוסט 2021 משקפות תמורה ממוצעת של 2.17 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, כולל מע"מ ופיתוח, בעוד מכרז לפרויקט דומה באותו אזור שתוצאותיו פורסמו בדצמבר 2022 מצביע על תמורה של 1.12 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל מע"מ ופיתוח. עבור יזמים שרוכשים קרקעות חדשות, הירידה באה לידי ביטוי במחיר שהם משלמים, ועבור יזמים שכבר קנו את הקרקעות בעבר, הירידה באה לידי ביטוי בשווי שלהם בדו"חות הכספיים.
