מספר הדירות שמכרה אאורה ב-2023 נחתך בחצי, אבל התחזיות אופטימיות
מספר הדירות שמכרה אאורה ב-2023 נחתך בחצי, אבל התחזיות אופטימיות
חברת ייזום הנדל"ן שבשליטת ובניהול יעקב אטרקצ'י מכרה בשנה החולפת 252 דירות, אחרי שמכרה 525 דירות בשנת 2022; אטרקצ'י: "2024 תהיה שנת מפנה עבור אאורה"; החברה צופה שהשנה תמכור 600 דירות ובשנת 2025 מספר המכירות צפוי לעלות לאלף דירות
ליעקב אטרקצ'י יש תוכניות גדולות ושאפתניות עבור אאורה, חברת הנדל"ן היזמי שבשליטתו וניהולו.
בכנס משקיעים שנערך היום (ב') לאחר פרסום הדוחות הכספיים לרבעון הרביעי של 2023 ולשנה כולה אמר אטרקצ'י כי "אני לא מתבייש לומר את זה – שנת 2024 תהיה שנת מפנה עבור אאורה, שתהפוך מחברת ההתחדשות העירונית מספר אחת בישראל לחברת הנדל"ן למגורים מספר אחת בישראל".
לאחר פרסום הדוחות מתחזקת מניית אאורה בכ-4% ומשלימה עלייה של קרוב ל-40% מתחילת השנה הנוכחית, ושל כמעט 200% ב-12 החודשים האחרונים. שווי השוק של החברה הגיע לשיא של כל הזמנים – 4 מיליארד שקל, מה שהופך את שווי השפל שאליו הגיעה בשיא משבר הקורונה, כ-215 מיליון שקל, לזיכרון רחוק.
שווי השוק הנוכחי שלה גוזר לאחזקות של אטרקצ'י בחברה (48.3%) שווי של 1.9 מיליארד שקל, והופך את אאורה לחברה החמישית בגודלה, במונחי שווי שוק, במדד ת"א בנייה, שכולל את חברות הנדל"ן היזמיות. בראש הטבלה ניצבות קבוצת אשטרום וי.ח דמרי, עם שווי שוק של כ-5.5 מיליארד שקל.
אאורה ממוקדת בתחום ההתחדשות העירונית, מה שמאפשר לה להוציא לפועל פרויקטים בלי לרכוש קרקעות, ובתחום הזה היא אכן החברה הפעילה ביותר.
נכון לסוף 2023, החברה בונה ומשווקת 15 פרויקטים שבהם 3,551 דירות, ולפי הצפי שלה במהלך השנה הקרובה היא תחל לבצע ולשווק עוד תשעה פרויקטים שבהם כ-5,000 דירות. בסה"כ, צבר הפרויקטים העתידי שלה כולל 52 אלף דירות שייבנו ב-115 פרויקטים, 106 מתוכם הם פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם ייבנו 49.9 אלף דירות.
בחלק מהפרויקטים יש לחברה שותפים – כולל הדיירים הקיימים בפרויקטים של התחדשות עירונית - כך שהחלק האפקטיבי של אאורה עומד על 40.3 אלף דירות, מתוכן 38.1 אלף דירות בהתחדשות עירונית.
ב-2023 אאורה מכרה 252 דירות בלבד, פחות מחצי בהשוואה ל-525 הדירות שמכרה בשנת 2022. מדובר בירידה חדה יותר מהירידה הכללית בשוק שעמדה על 35%. אולם המחיר הממוצע למ"ר של הדירות שמכרה אאורה בשנת 2023 עמד על 34.8 אלף שקל, עלייה של כ-16% בהשוואה למחיר ממוצע של 29.9 אלף שקל למ"ר בשנת 2022.
העלייה במחיר הממוצע היא תולדה של מכירת דירות יקרות יותר באיזורי הביקוש, כלומר, גוש דן והסביבה. בהתאם, ההכנסות ממכירת דירות עלו ב-23% וחצו לראשונה במעט את הרף של מיליארד שקל. הרווח הגולמי של החברה הסתכם ב-191 מיליון שקל, עלייה של 37%.
הרווח התפעולי של אאורה נחלש ב-12.6% ל-174.8 מיליון שקל והרווח הנקי ירד ב-16% ועמד על 118.3 מיליון שקל. עם זאת, בנטרול רווח חד פעמי של 40 מיליון שקל שנרשם בשנת 2022 כתוצאה מעלייה לשליטה בחברה בת, הרווח הנקי עלה ב-17%.
לפי החברה, המלחמה בעזה לא השפיעה עליה באופן מהותי. אמנם בתחילת המלחמה הרשויות המקומיות עצרו את הפעילות באתרי הבנייה, אולם לפי הדוח של החברה, "הפעילות בכל אתרי הבנייה שלה חודשה, והיקף מצבת העובדים אינו בתפוקה מלאה, אולם נכון למועד הדוח למלחמה לא הייתה השפעה מהותית על התקדמות הפרויקטים בהקמה".
עוד ציינה אאורה כי "בעקבות המלחמה חלה האטה בקצב מכירת הדירות בפרויקטים בחודשים אוקטובר ונובמבר 2023, אולם החל מחודש דצמבר, וכן בחודשים ינואר ופברואר 2024, מורגש שיפור וגידול בביקוש לדירות".
למעשה, לפי אאורה, בחודשיים הראשונים של השנה הנוכחית היא מכרה 80 דירות במחיר ממוצע של 34.1 אלף שקל למ"ר, הדומה למחיר הממוצע ב-2023. קצב מכירת הדירות בחודשיים האלה משקף קצב של מכירת 480 דירות בשנה, שהוא גבוה מהמכירות בשנת 2023 כולה.
כאמור, לאטרקצ'י יש תוכניות גדולות, והן באות לידי ביטוי גם בתחזיות של החברה. לפי אאורה, בשנת 2024 היא צפויה למכור 600 דירות ובשנת 2025 מספר המכירות צפוי לעמוד על אלף דירות – פי ארבעה מהמכירות של 2023.
בשנה זו, מעריכה החברה, הצבר הכולל שלה יגיע ל-80 אלף דירות, והרווח הגולמי שלה יגיע ל-600 מיליון שקל. ב-2026 אאורה מעריכה שהצבר יעמוד על 100 אלף דירות והרווח הגולמי על 750 מיליון שקל.
הצפי לכך נובע, בין היתר, מכך שהעלייה במחירי הדירות תואץ. אם ב-2023 מחירי הדירות עלו ב-3%, בכנס המשקיעים אמר אטרקצ'י כי הוא מעריך שבשנה הנוכחית מחירי הדירות יעלו ב-5%-7%, ושבשנת 2025 העלייה תהיה כבר בשיעור דו ספרתי.
לפי הדוחות של החברה, מה שיכול לתרום לכך זו ההאטה בשיווק הקרקעות על ידי המדינה וכן האפשרות שיותר יהודים יעלו לישראל על רקע התגברות האנטישמיות ברחבי העולם, בין היתר בשל המלחמה בעזה.
בכנס המשקיעים אמר אטרקצ'י כי גם היזמים מתחילים להפסיק את ההנחות שהעניקו לרוכשים וכן שהציפיות להורדת ריבית יתדלקו את המחירים גם כן. לכך יש להוסיף את המחסור בעובדים מהרשות הפלסטינית בשל המלחמה, מה שיפגע בהתחלות הבנייה, וכן את הביקוש לדירות עם ממ"ד.
כמו כן, במצגת ציינה אאורה שהיא מקיימת מגעים עם גופים מוסדיים לחברה הבת שפועלת בתחום הנדל"ן המניב. החברה החליטה להתחיל לפעול בתחום ביוני 2021, תוך כוונה לייצר נכסים מניבים בפרויקטים שהיא בונה. לפי הצפי של החברה, בשנה הקרובה היא תחל בבניית 33 אלף מ"ר מסחריים, 33.2 אלף מ"ר תעסוקה, ו-196 דירות להשכרה ב-19 פרויקטים. להערכת החברה, החל מ-2025 הפרויקטים האלו יניבו לה הכנסות תפעוליות נטו (NOI) ועד 2029 הן יעמדו על 95 מיליון שקל.
