ניתוחמנכ"ל גב ים אבי יעקובוביץ: "רכבת הטכנולוגיה נוסעת קדימה, הצמיחה רק תתעצם"
ניתוח
מנכ"ל גב ים אבי יעקובוביץ: "רכבת הטכנולוגיה נוסעת קדימה, הצמיחה רק תתעצם"
גב־ים הציגה צמיחה סולידית בכל הפרמטרים בסיכום 2021, ורווחי עתק של 1.2 מיליארד שקל משיערוכים. בכוונת חברת הנדל"ן המניב להקים עוד 25 פרויקטים גדולים, ולהיכנס לתחום חוות השרתים והאנרגיה המתחדשת, וזאת במטרה להכפיל פי 3 את ה־FFO עד 2027
חברת הנדל"ן המניב גב־ים סובלת מסכיזופרניה. מצד אחד, עד לאחרונה היא עמדה במוקד של קרב שליטה, מהמרתקים, האגרסיביים ועתירי המזומנים שנראו בשוק ההון המקומי. בצד אחד עמדה נכסים ובניין של קבוצת דסק"ש, שבעלי המניות הגדולים שלה הם צחי נחמיאס באמצעות מגה אור שבשליטתו והאחים זלקינד באמצעות אלקו שבשליטתם, ובצד השני עמד אהרון פרנקל. הקרב הוכרע לאחרונה, כשהצדדים סיכמו שנכסים ובניין, שמחזיקה ב־44.5% מגב־ים, תרכוש את המניות של פרנקל, שמחזיק ב־37.2%, בתמורה ל־3.1 מיליארד שקל.
מצד שני, מדובר בחברה סולידית ומשעממת, במובן הכי טוב של המילה. המנכ"ל אבי יעקובוביץ ציין בתחילת החודש תשע שנים בתפקיד, גב־ים מתמקדת בהשכרת מבנים לחברות גדולות, התוצאות הכספיות משתפרות בהתאם והחברה מחלקת דיבידנדים בקביעות. בהתאם, מדובר במניה שחביבה על המשקיעים. בשנת 2021 מניית גב־ים עלתה ב־54% ובשלוש השנים האחרונות זינקה ב־167%, כך שכיום היא נסחרת לפי שווי שוק של 8.7 מיליארד שקל — שהופך אותה לחברת הנדל"ן המניב העשירית בגודלה בבורסה במונחי שווי שוק. הסולידיות הזו מאפשרת לגב־ים להיות באופן עקבי החברה הראשונה לדווח על התוצאות הכספיות שלה. כך היה גם אתמול, כשהיתה לחברה הבורסאית הראשונה לפרסם למשקיעים את דו"חות הרבעון הרביעי ו־2021 כולה.
מהדו"חות עולה כי את 2021 סיכמה גב־ים עם הכנסות מהשכרת מבנים בהיקף של 548 מיליון שקל, עלייה קלה של 2.6% בהשוואה להכנסות של 534 מיליון שקל בשנה שלפניה, שבה פרץ משבר הקורונה. מדובר גם על הכנסות גבוהות מאלו שנרשמו ב־2019, שהסתכמו ב־510 מיליון שקל. העלייה מיוחסת בעיקר לאכלוס פרויקטים שהושלמו במהלך השנה. ה־NOI צמח גם הוא במתינות של 1.1%, מרמה של 516 מיליון שקל ב־2020 לרמה של 522 מיליון שקל ב־2021. גם במקרה זה מדובר על עלייה בהשוואה לשנה שקדמה לקורונה, 2019, אז נתון זה הסתכם ב־490 מיליון שקל.
ה־NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו והניבו באופן מלא בשתי השנים, עמד על 514 מיליון שקל, עלייה של 0.6% בלבד בהשוואה ל־2020, וזינוק של 13.7% בהשוואה ל־452 מיליון שקל בשנת 2019. כל זה התרחש גם בזכות עלייה בשכר הדירה. במהלך השנה שחלפה חתמה גב־ים על 188 חוזים, שחלקם הם חוזים מחודשים, שמשקפים עלייה ריאלית של 6.2% בדמי השכירות. במסגרת החוזים האלו הושכרו שטחים עיליים של 217 אלף מ"ר והם יניבו הכנסות של 103 מיליון שקל בשנה. כיום לגב־ים יש שטחים להשכרה בהיקף שעולה על מיליון מ"ר ושיעור התפוסה עומד על 98%. למרבית ההכנסות, 76%, אחראיות חברות הייטק וטכנולוגיה גדולות, דוגמת אפל, מיקרוסופט, אינטל, גוגל, WIX, אלביט, אמזון ופייזר. שווי הנדל"ן להשקעה של גב־ים עומד, נכון לסוף 2021, על 8.4 מיליארד שקל, בעוד בסוף השנה שעברה הוא עמד על 7.2 מיליארד שקל. 100% מנכסי החברה אינם משועבדים.
יעקובוביץ: "אנחנו צופים שמטרופולין ת"א ומרחב הרצליה יציג צמיחה שתתעצם בשנים הקרובות. השטחים החדשים שנבנים, ואנחנו בונים נכסי פרימיום, נספגים בקצב גבוה במיוחד"
כל אלו אפשרו לגב־ים להוריד בחדות את שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) שלה מרמה של 7.4% בסוף 2020 לרמה של 6.5% בסוף 2021. בשילוב העלייה במדד המחירים לצרכן, הדבר הוביל את גב־ים לרשום רווח אסטרונומי של 1.26 מיליארד שקל משיערוך נכסים ‑ יותר מפי 10 בהשוואה ל־2020, שבה נרשמו שיערוכים בהיקף של 109 מיליון שקל בלבד. הדבר הוביל את גב־ים להציג רווח של כ־1.1 מיליארד שקל המיוחס לבעלי המניות, שכדוגמתו לא הציגה מעולם. למעשה, מדובר ברווח נקי המיוחס לבעלי המניות שגבוה במעט מזה שהציגה בשנים 2020-2018 במצטבר.
אבל זו רק אנקדוטה שמבטאת את החוזק של גב־ים, שכן בחברות נדל"ן מניב מקובל להסתכל על ה־FFO כשורה התחתונה, משום שהיא לא מביאה בחשבון רווחי שיערוכים. ה־FFO המיוחס לבעלי המניות עמד על 253 מיליון שקל בשנה החולפת. גם במקרה זה מדובר על עלייה סולידית יחסית של 5.4% בהשוואה ל־2020, אז נתון זה עמד על 240 מיליון שקל. כל זה אפשר לגב־ים להודיע על חלוקת דיבידנד של 400 מיליון שקל לבעלי המניות שלה ‑ הגבוה בתולדותיה. מאז 2008 החברה מחלקת דיבידנדים בקביעות, בסכומים שנעים בין 100 מיליון שקל ל־350 מיליון שקל. בכל אחת מהשנים 2020 ו־2019 היא חילקה 200 מיליון שקל לבעלי המניות.
התוכניות ל־2027: חוות שרתים ואנרגיה מתחדשת
במקביל לפרסום הדו"חות, פרסמה גב־ים מצגת אסטרטגית עם הפנים ל־2027. החברה צפויה להמשיך להתמקד בחברות ההייטק הגדולות. כבר כיום היא פועלת להקמתם של 18 פרויקטים בהשקעה כוללת של 5.6 מיליארד שקל, כשהבולט שבהם הוא הקמת מגדל TOHA2 בת"א בהשקעה של 3 מיליארד שקל יחד עם אמות. מהמצגת עולה שגב־ים, שפועלת גם בתחומי הלוגיסטיקה (19% משווי הנכסים) והמסחר (5% משווי הנכסים), מתכוונת להיכנס לתחומי פעילות נוספים כמו חוות שרתים (Data Centers), תחום שבו החברה הבולטת ביותר כיום היא עזריאלי, שביצעה שתי רכישות ענק מעבר לים; ותחום האנרגיה המתחדשת. בכוונת גב־ים לפעול לפיתוח מרכזי אנרגיה ואגירת אנרגיה באמצעות התקנת מערכות מתאימות בנכסים שלה.
בכוונתה להגיע לשטחים מניבים בהיקף של 1.8 מיליון מ"ר ב־2027. ההייטק והמשרדים ימשיכו להיות הקטר ולהוות 73% מהשטחים, כשהנתח של הלוגיסטיקה והתעשייה יגדל ל־24% והנתח של חוות השרתים והאנרגיה הסולארית יעמוד על 3%. הצפי של גב־ים הוא להגיע להכנסות של 1.2 מיליארד שקל משכירות ב־2027, NOI של 1.15 מיליארד שקל ו־FFO מיוחס לבעלי המניות בטווח של 790-720 מיליון שקל ‑ זינוק של 100% עד 212% בכל אחד מהפרמטרים.
"ניזום 25 פרויקטים ב־7.7 מיליארד שקל"
על רקע הטלטלה בשווקים, שיש שחוזים שתוציא את האוויר החם מענף הטכנולוגיה, יעקובוביץ לא מוטרד: "רכבת הטכנולוגיה נוסעת קדימה. אנו צופים שמטרופולין ת"א ומרחב הרצליה יציגו צמיחה שתתעצם בשנים הקרובות. השטחים החדשים שנבנים, ואנו בונים נכסי פרימיום, נספגים בקצב גבוה במיוחד". יעקובוביץ מספק כדוגמה את בניין TOHA1 שבו "אין מטר אחד פנוי", ואת העובדה ש־40% מהשטחים בפרויקטים שנמצאים בהקמה שווקו ב־2021, ובחוזים ארוכים. "שיווקנו את השטחים במשך חיים ממוצע של 7.7 שנים לחוזה, בעוד כיום משך החיים הממוצע בנכסי גב־ים עומד על 4.7 שנים". בהתאם, הוא אומר כי "אנחנו כתובת מרכזית לחברות ההייטק. חברות רבות שוכרות מאיתנו במספר מיקומים ויש ביקושים מצדן לעוד מרכזי פיתוח. ניזום 25 פרויקטים בהשקעה של 7.7 מיליארד שקל, שיניבו הכנסות של 635 מיליון שקל". על התוכנית האסטרטגית אמר יעקובוביץ כי "נמשיך להתמקד בתחום הליבה שלנו, ונספק מענה לחוסר שקיים בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה".
