"המציאות לא מעודדת אותנו לבנות עוד בניין ריק בפתח תקווה"
"המציאות לא מעודדת אותנו לבנות עוד בניין ריק בפתח תקווה"
חברת הנדל"ן המניב אדגר של משפחת שנידמן מקפיאה את הפרויקט היחיד שהיא בונה בארץ — בניין משרדים בפתח תקווה בהשקעה של 750—800 מיליון שקל. היו"ר דורון שנידמן: "אנחנו בוגרי משבר 2008 ולא נעשה שטויות. הריבית גבוהה והסיכון הביטחוני עלה"
האירועים הביטחוניים, הריבית הגבוהה וההיצע הרב מטילים עננה על ענף המשרדים בישראל. חברות נדל"ן מניב מתמודדות עם שוכרים שמבקשים להכניס שוכרי משנה ומספרות למשקיעים על התארכות המשאים ומתנים מול שוכרים. על רקע כל אלו, חברת הנדל"ן אדגר השקעות, שבשליטת משפחת שנידמן (52.3%), החליטה להקפיא את הפרויקט היחיד שהיא בונה בימים אלו בישראל – אדגר האב (Adgar Hub).
מדובר על פרויקט שאותו החברה מקימה בפתח תקווה, בצמוד למטה הקיים שלה. הפרויקט המתוכנן כולל מגדל משרדים בן 38 קומות בשטח של 65 אלף מ"ר, עם 4 מרתפים תת־קרקעיים ודאטה סנטר. במסגרת הפרויקט גם אמור לקום גשר שמחבר בין תחנת הרכבת אם המושבות לבניין המשרדים. לפי ההערכות שמסרה החברה בדו"חות הרבעון השני שלה בשנת 2022, שפורסמו באוגוסט אותה שנה, היקף ההשקעה הצפויה בהקמת הפרויקט, כולל הדאטה סנטר, מוערך ב־800-750 מיליון שקל. סכום זה אינו כולל את הכסף שהושקע ברכישת הקרקע. באותה העת העריכה החברה שלאחר אכלוס הפרויקט הוא יניב הכנסות מדמי שכירות בהיקף של 77 מיליון שקל בשנה.
בדו"חותיה לשנת 2023, ובשיחת המשקיעים שערכה לאחר פרסומם, אדגר הבהירה שכרגע בכוונתה להשלים אך ורק את בניית החניון ואת הדאטה סנטר. עד כה השקיעה בבניית שני אלו 118 מיליון שקל והעלות הכוללת אמורה להגיע ל־180 מיליון שקל. בניית החניון ומרכז הדאטה אמורה להסתיים בסוף השנה. מדובר באיחור של שלושה חודשים, שנגרם בשל המצב הביטחוני.
בשיחת המשקיעים שנערכה ביום שלישי בבניין אדגר 360 בתל אביב אמר יו"ר אדגר דורון שנידמן כי החברה מסרבת "להקים עוד מגדל ריק בפתח תקווה" והבהיר שישראל הפכה למקום לא יציב מספיק בכל הנוגע להשקעות. לדבריו, החניון עתיד להתחיל לפעול בעוד שנה, ואז אדגר תבחן שוב אם להתחיל בעבודות הבנייה של מגדל המשרדים. "הרגשנו שהחברה הבינה ששוק המשרדים והכלכלה בישראל לא מזמינים השקעה של כסף חדש, ושהחברה חושבת שישראל היא לא מקום יציב מבחינתה", אמר ל"כלכליסט" משקיע שנכח בשיחה.
בשיחה עם "כלכליסט" אישר שנידמן את הדברים והוסיף כי "אני לא דוחק בחברה להתחיל בבנייה. אנחנו בוגרי המשבר של 2008 ולא נעשה שטויות. המציאות בישראל השתנתה – הריבית גבוהה יותר והסיכון הביטחוני עלה. יש חשש מפני מתקפה איראנית וגם ההפיכה המשטרית לא ירדה מהפרק. כל אלה לא מעודדים אותי לפתח את הבניין". בנוגע לשאלה מה בכל זאת ישכנע את החברה להפשיר את הפרויקט ולבנות את המגדל השיב שנידמן כי "ארגיש בנוח לעשות זאת במידה שגוף ממשלתי או חברת ענק כמו נייס יחתמו איתי על הסכם שכירות לטווח ארוך על שטח של לפחות 15 אלף מ"ר".
הנכס המדובר רשום בספרים של אדגר בשווי של 168 מיליון שקל, נכון לסוף 2023, עלייה קלה בהשוואה לשווי של 149 מיליון שקל בסוף 2022. העלייה בשווי התרחשה על רקע העבודות בשטח שבוצעו כדי להכשיר את בניית החניון ואת הדאטה סנטר.
עד כה הנהלת אדגר, בראשות המנכ"ל רועי גדיש, גילתה זהירות ביחס ללוחות הזמנים הנוגעים לבניין. היא קיבלה תוקף לתוכניות שהגישה לוועדה לתכנון ובנייה של מחוז מרכז בנובמבר 2021, בשיא הגאות בענף ההייטק ובשיא הביקוש למשרדים, ורגע לפני שהריבית החלה לעלות באמצע 2022, מה שקירר באופן משמעותי את שוק הנדל"ן בישראל. הזהירות הזו גם הביאה את אדגר להציב לעצמה תנאי סף שונים בנוגע לתחילת העבודות.
במהלך 2022 החברה אמרה למשקיעים כי היא "טרם החליטה על הקמת הפרויקט ותמשיך לבחון את כדאיות הקמתו", אולם הדבר לא מנע מהדמיות של הפרויקט להתנוסס בגאון במצגות של החברה. כיום, כאמור, אדגר מגביהה את הרף ומצהירה שהיא זקוקה לשוכר עוגן או למספר שוכרים מבוזר כדי להחליט שהפרויקט כדאי.
אי־הוודאות בשוק הנדל"ן הישראלי אינה תולדה של תנאים מאקרו־כלכליים בלבד, אלא גם של התנאים המיוחדים לישראל - המלחמה בעזה, סימן השאלה שמרחף מעל התרחבות המלחמה לגזרות נוספות, וקרע חברתי שעלול להוליד חוסר יציבות פוליטי. בהתאם לכך, אדגר הסבירה למשקיעים בשיחה שערכה לאחר פרסום הדו"חות שבכוונתה להתמקד כעת בהתרחבות בשוק הנדל"ן הקנדי, שמהווה כמחצית מהפורטפוליו שלה - 22 נכסים מתוך 40.
אדגר לא רוצה למצוא את עצמה במצב שבו מצאו את עצמן חברות נדל"ן מניב אחרות – במיוחד באזור התעשייה של פתח תקווה, שקצב פיתוחו הואץ בשנים האחרונות, מה שהוביל לכך שחלק מהיזמים מתקשים למצוא שוכרים. כך, לדוגמה, בניין המשרדים Hope Town בקריית אריה, ששייך לשלמה נדל"ן וקבוצת רוגובין, הוא בניין שהיזמים שלו התקשו למצוא לו שוכרים לאורך 2022 ורוב 2023. רק באוקטובר האחרון חתמה קבוצת התקשורת הישראלית ECI על חוזה שכירות, שבמסגרתו תשכור משרדים בשטח 12.5 אלף מ"ר מתוך 40 אלף מ"ר שיכלול הפרויקט בסיומו, לפי מחיר של 90 שקל למ"ר. גם היזמים של מגדל ששון חוגי בפתח תקווה התקשו למצוא שוכר ורק לאחר חצי שנה חברת יד 2 שכרה שתי קומות בשטח של 2,500 מ"ר לפי מחיר של פחות מ־50 שקל למ"ר.
הקשיים האלו הם גם מנת חלקם של יזמים שלהם נכסים באזור הביקוש החם במדינה, תל אביב. זאת, על רקע צמצומים שעורכות חברות הטכנולוגיה. כך פייסבוק, שאמורה לרכז השנה את משרדיה בבניין לנדמרק ברחוב הארבעה בתל אביב, של מליסרון ואפי נכסים, שינתה מעט את תוכניותיה. במקור היא שכרה 50 אלף מ"ר במגדל, בנוסף לשטחים שהיא שוכרת בעזריאלי שרונה ובמגדל בשדרות רוטשילד. לאחר גל פיטורים של מעל 20 אלף עובדים ברחבי העולם, כולל בישראל, היא צפויה לרכז את כל המשרדים שלה בבניין לנדמרק, ומחפשת שוכרי משנה לחלק מהשטחים. גם חברות הענק IBM ואמדוקס מבקשות לצמצם את השטחים שהן שוכרות במגדל.
אדגר נסחרת בבורסת תל אביב לפי שווי שוק של 793 מיליון שקל, לאחר שמניית החברה עלתה ב־18% ב־12 החודשים האחרונים. זאת, לעומת מדד ת"א־מניב חו"ל שעלה ב־16.5%. ההון העצמי של החברה בסוף 2023 הסתכם ב־1.48 מיליארד שקל, כך שהחברה נסחרת בשווי של כמעט חצי מההון העצמי שלה. את שנת 2023 סיימה אדגר עם הכנסות של 321 מיליון שקל, עלייה של 15% לעומת הכנסות של 280 מיליון שקל בשנת 2022. בשורה התחתונה החברה סגרה את שנת 2023 עם רווח נקי של 95.5 מיליון שקל. זאת, לעומת הפסד של 4 מיליון שקל בשנה שקדמה לה.
