התאוששה מהקורונההחוזים החדשים מחברות ההייטק סייעו לעזריאלי לחזור מהר לשגרה
התאוששה מהקורונה
החוזים החדשים מחברות ההייטק סייעו לעזריאלי לחזור מהר לשגרה
דמי השכירות נטו (NOI) של הקבוצה ירדו ברבעון הראשון ב־25% ביחס למקביל ל־301 מיליון שקל, בעיקר עקב ירידה של 58% בקניונים, שהיו סגורים. מנגד איזן תחום המשרדים עם עלייה של 9.1% ב־NOI וחוזים חדשים במחירים שגבוהים ב־18%
הרבעון הראשון של 2021 מסתמן בהדרגה כחזרה לשגרה עבור חברות הנדל"ן המניב.
אותות מגפת הקורונה ניכרים היטב, בעיקר בירידה בהכנסות בתחומים המסחריים, בשל סגרים שפגעו בקניונים עד 21 בפברואר. קבוצת עזריאלי רשמה ירידה בשיעור דו־ספרתי בהכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) ברבעון הראשון ביחס לתקופה המקבילה. גם בתחום המשרדים נרשמה בנכסים הזהים פגיעה נקודתית בשל שינוי חריג באחד ממגדלי עזריאלי.
מנגד ישנם נתונים שמעידים על יציאה מהירה מפגעי הקורונה, חזרה לשגרה ואף צמיחה מואצת בתחום המשרדים שבו מתמקדת הקבוצה כיום. ענף המשרדים נהפך בשנה שחלפה לזרוע שווה בגודלה לזרוע הקניונים של עזריאלי מבחינת שווי הנדל"ן: 12.4 מיליארד שקל שווי הקניונים ו־12.7 מיליארד שקל שווי המשרדים. כל זרוע מהווה 36% ממאזן החברה.
ברבעון הראשון של השנה נפגעו דמי השכירות נטו (NOI) של הקבוצה וירדו ב־25% ל־301 מיליון שקל ביחס לרבעון המקביל. עיקר הפגיעה נבעה מירידה של 58% בקניונים נוכח סגירתם במרבית התקופה. בתחום המשרדים נרשמה דווקא עלייה של 9.1% ל־167 מיליון שקל, הודות לפתיחת שטחי משרדים חדשים בשנה שחלפה.
בזק עזבה את המשרדים אך חברות ההייטק הגיעו
בגזרת המשרדים של עזריאלי חלו שתי התפתחויות מעניינות. הראשונה, יציאתה של חברת התקשורת בזק ממגדל עזריאלי המשולש בתל אביב, היתה גורם מרכזי לקיטון ב־NOI מתחום המשרדים של 3.9% בנכסים זהים (NOI SP) ברבעון הראשון ביחס לתקופה המקבילה. הכנסות אלה הסתכמו ב־147 מיליון שקל ויחד עם הצניחה בהכנסות מהקניונים, נרשמה ירידה של 31.2% ב־NOI מנכסים זהים ברבעון הראשון ל־282 מיליון שקל.
אלא שככל שבודקים את הנתונים העולים מהדו"חות של עזריאלי, נראה כי עיקר החדשות הרעות מאחוריה ובולטת ההתפתחות השנייה בתחום זה. חוזים חדשים הנחתמים בתחום המשרדים מגלמים עליות במחירים. החברה דיווחה על השכרת 130 אלף מ"ר משרדים בדמי שכירות שעלו בממוצע ב־18% ביחס לחוזים קודמים ברבעון הראשון. עלייה זו מוסברת בעיקר הודות להייטק, שבו גלי גיוסים עצומים מייצרים ביקושים שדוחפים את ענף הנדל"ן המניב בישראל קדימה. כך, למשל, במאי הנוכחי נחתמה עסקה עם חברת סולאראדג'. שטח של 26 דונם שנרכש בהרצליה מ־22 בעלי קרקעות שונים יכלול קמפוס של סולאראדג' בגודל 38 אלף מ"ר ויכניס לעזריאלי NOI של 62 מיליון שקל. ההשכרה היא ל־15 שנה עם אופציה להכפיל את התקופה.
תחום נוסף שהפך ללוהט בחו"ל, ושקבוצת עזריאלי נכנסה אליו לפני שנתיים באמצעות חברת קומפאס האמריקאית, נוגע לשרתי מחשבים. ההכנסות מפעילות זו זינקו בכשליש ביחס לרבעון המקביל, ואף שאינן מרכזיות בעוגת ההכנסות של הקבוצה, הן סייעו למתן את פגיעת נזקי המגפה במסחר. פגיעה נוספת של 4 מיליון שקל בהכנסות הקבוצה נרשמה מתחום החניונים, שנותרו מיותמים ומושפעים מהירידה בהגעה לקניונים בשל הסגרים וגם מהתגברות העבודה מהבית.
הדיור המוגן צמח ומיתן את הפגיעה ברווחיות
מבחינת תחום הקניונים, נראה שלפי שעה הקבוצה חוזרת לעסקים כרגיל. במרץ נרשמו פדיונות גדולים לאחר היציאה מהסגר. הקבוצה דיווחה על עלייה של 30% בחודש זה ביחס למקביל לו ב־2019, כדי להשוות אותו לשנה שגרתית, טרום קורונה. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים מאוד, על 98%, ובעזריאלי עשו מאמצים לשמר את השוכרים.
כך למשל בקניון מלחה בירושלים שבו 46 אלף מ"ר, רק בשני דוכנים בגודל של 13 מ"ר הוחלפו השוכרים. כל השאר פתחו עם סיום הסגר. בקבוצה מצויים במירוץ נגד הזמן עד לחזרת האפשרות הריאלית לטוס לחו"ל. זהו דלק להשלים את החסר בחודשים הקרובים ולפצות על פגעי הסגרים והקורונה.
מבדיקת נתון הרווחיות החשוב בתחום הנדל"ן להשקעה, הרווח התזרימי התפעולי (FFO), עולה כי ברבעון הראשון חלה ירידה של 25.3% ל־228 מיליון שקל. גם כאן היה אלמנט שמיתן את הפגיעה ברווחיות — תחום הדיור המוגן. ה־FFO מפעילות זו עמד על 22 מיליון שקל — עלייה של 83.3% ביחס לרבעון המקביל.
הדיור המוגן עדיין תחום צומח בקבוצה, ומהווה כיום 7% מהמאזן, ושווי נכסיו 2.6 מיליארד שקל. לעזריאלי ישנם ארבעה בתי דיור מוגן ב־97% תפוסה ובהם כאלף חדרים. הקבוצה יוזמת עוד מתחמים בגזרה זו - שלב ב' בלהבים צפוי להגיע לסיום בשנה הבאה ובראשון לציון מתכננת החברה לסיים פרויקט דיור מוגן בשנת 2024.
