לוינשטין נכסים כבר לא מציפה ערך, ושאול לוטן מעוניין למחוק אותה מהמסחר
לוינשטין נכסים כבר לא מציפה ערך, ושאול לוטן מעוניין למחוק אותה מהמסחר
לוינשטיין הנדסה הגישה הצעת רכש למניות החברה הבת ב־330 מיליון שקל, כשהיא שואפת להגדיל את ההון העצמי כך שתוכל להיכנס למדד ת"א 90
יש מהלכים שטובים לשעתם אך בחלוף הזמן מאבדים מערכם. במאי 2010 הנפיקה לוינשטין הנדסה, חברת הנדל"ן שבשליטת שאול לוטן (שמחזיק ב-57% ביחד עם רעייתו רחל), את פעילות הנדל"ן המניב שלה, כשרשמה את החברה הבת לוינשטין נכסים למסחר בבורסת תל אביב.
זו הנפיקה 15% ממניותיה, גייסה תמורתן 64 מיליון שקל (ו-100 מיליון נוספים בהנפקת אג"ח מקבילה) והחלה להיסחר לפי שווי של 297 מיליון שקל.
לוטן, ששוחח אתמול עם כלכליסט, הסביר כי "ביצענו את ההנפקה ב-2010 בעקבות לחץ מצד הבורסה והמוסדיים. הם טענו שהחברה מבוזרת ופועלת באופקים שונים, גם דירות, גם נדל"ן מניב, גם פעילות בחו"ל, ולכן מוטב שנפצל את הפעילויות".
לפחות מבחינת השוק, בשנים הראשונות נראה היה שהמהלך הוכיח את עצמו, כשמניית החברה החדשה הציגה ביצועים משופרים מהמדדים ואף מאלו של החברה האם. ב-10 השנים הראשונות לפעילותה כחברה נסחרת מנייתה של לוינשטין נכסים עלתה ב-351%, לעומת 176% שעלה מדד ת"א נדל"ן ו-עלייה של 29% במדד ת"א 125. כשמניית החברה האם, שעוסקת בייזום נדל"ן למגורים ובביצוע עבודות קבלניות, עלתה באותה התקופה ב-269%.
אך במהלכה של 2020, בה התפרצה הקורונה ושלאחריה הושפע ענף הנדל"ן המניב לרעה מהריבית שהועלתה ומההאטה בשוק המשרדים, החלה מניית לוינשטין נכסים להשתרך מאחורי מניית החברה האם, כשעלתה ממרץ 2020 ב-60% לעומת 231% שעלתה השנייה, ואף החלה לקרטע ביחס למדדים ת"א נדל"ן, ות"א מניב ישראל שבהם היא נכללת, ואף ביחס לת"א 125. מאז המחצית השנייה של 2023 היא מפגינה באופן עקבי ביצועי חסר לעומתם.
כעת, 14 שנים וחצי לאחר ההנפקה, יזם לוטן מהלך הפוך ולוינשטין הנדסה הגישה הצעת רכש לרכישת מלוא מניות החברה הבת שבידי הציבור והמוסדיים (30%), במטרה להפוך אותה בחזרה לחברה פרטית. לוינשטין נכסים תיוותר, בהינתן שהמהלך יושלם, חברה מדווחת מכיוון שברשותה עדיין שתי סדרות אג"ח שנסחרות (סדרות ב' ו-ג'). זאת, עד לפירעונן הסופי ב-2027 ו-2029.
רכישת המניות תבוצע בתמורה לקבלת מניות לוינשטין הנדסה, ביחס של חמש לאחת, כך שמחזיקי המניות של החברה הבת יהפכו לבעלי מניות בחברה האם, או שיגדילו את החזקתם הקיימת בה. המהלך יביא לדילול החזקותיהם הקיימות של לוטן ובני משפחתו, מ-69% (לצד לוטן ורעייתו רחל ילדיהם מחזיקים במצטבר ב-12% נוספים) ל-55%. בנוסף להם גם החזקתה של חברת הביטוח מגדל תדולל מ-13% ל-11%. כשהגופים המוסדיים אלטשולר שחם ומנורה שמחזיקים כיום ב-13% וב-10% ממניות לוינשטין נכסים יחליפו אותן ב-8% וב-6% ממניות לוינשטין הנדסה. החזקות הציבור בחברה האם יעלו מ-18% ל-19%.
ההצעה אינה מותנית בשיעור היענות מזערי, ובמקרה שבו ההיענות תהיה נמוכה מכדי לבצע מכירה כפויה (עבורה נדרש כי לפחות 95% מבעלי מניות החברה יסכימו למכור את החזקותיהם), לוינשטין הנדסה תרכוש את מלוא המניות שייענו להצעה עד להחזקה של 90%.
בהתאם למחיר המניה טרם הדיווח על ההצעה שווי התמורה הכוללת מגיע לכ-330 מיליון שקל, שמהווה הנחה של 1.85% על שווי המניות של לוינשטין הנדסה.
השוק הגיב בהתלהבות למהלך, ומניית לוינשטין נכסים זינקה אתמול לאחר הדיווח ב-13% ומניית החברה האם עלתה במקביל ב-8%.
לוטן הסביר לכלכליסט כי "המהלך יביא להגדלת ההון העצמי של החברה, מכ-1.2 מיליארד שקל ל-1.6 מיליארד, ומכך יקרב אותנו לכניסה למדד ת"א 90. הכניסה למדד תוביל ליותר ביקוש למניות וליותר סחירות בהן, כשהסחירות תעלה גם מבחינת החזקות הציבור." לוטן מנה יתרונות נוספים למהלך: "אם כיום אנחנו נדרשים לאישור עסקאות בעלי עניין בכל מיני תחומים, אז אחרי המהלך לא נדרש לכך. בנוסף נראה שיפור באפשרויות המימון, כשגיוס החוב יוכל להיעשות בקנה מידה רחב יותר, ומכך גם בריביות נוחות יותר. כשיתאפשר גם תזרים חופשי בין החברות ובעקבותיו יכולת לבצע פעולות בהיקפים גדולים יותר. כשהיבט אחר הוא בצמצום התשומות הניהוליות, שכיום יש בהן כפילות".
גורם בשוק ששוחח עם כלכליסט על המהלך הסביר את המהלך בכך שמטרת הפיצול ב-2010 הייתה הצפת ערך, ובסופו של דבר כיום אין כזו, כאשר שתי החברות נסחרות בשווי שנמוך או קרוב להון העצמי שלהן והוצאות הניהול שלהן גבוהות.
תום פינגולד, אנליסטית הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס אמרה בשיחה עם כלכליסט כי "זהו מהלך חיובי עבור שתי החברות. השוק כיום מוטה לטובת חברות גדולות והמוסדיים מעדיפים להתעסק עימן מאשר עם כאלה קטנות יותר. הכניסה למדד ת"א 90 תוביל להגדלת הביקושים ולעלייה בשווי השוק. ההתנהלות כחברה אחת תהיה יעילה יותר. הרבה מהפרויקטים שנבנים כיום הם של עירוב שימושים, והצריכו שיתוף פעולה של שתי החברות, המהלך יפשט את זה."
לוינשטין נכסים מחזיקה כיום בנדל"ן מניב בשטח של 80 אלף מ"ר ובשווי של 1.3 מיליארד שקל. מרביתו משרדים, לצד קרקעות בפיתוח בשווי של מיליארד שקל נוספים. הנכסים הבולטים שלה הם מגדל לוינשטין ומגדל דיסקונט בתל אביב שהניבו ביחד 52% מה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) המצטבר של החברה במהלך תשעת החודשים הראשונים של השנה שעמד על 61 מיליון שקל - בדומה להיקפו בתקופה המקבילה אשתקד. היא מחזיקה (50%) בקרקע במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב בה מתוכננת הקמת 900 יח"ד ו-113 אלף מ"ר משרדים ומסחר.
