בלעדימגדל במו"מ להשקעה באלקטרה מגורים לפי שווי של מיליארד שקל
בלעדי
מגדל במו"מ להשקעה באלקטרה מגורים לפי שווי של מיליארד שקל
חברת הביטוח מנהלת מגעים מתקדמים להשקעה של 250 מיליון שקל בזרוע ייזום הנדל"ן בישראל של אלקטרה. שווי החברה יעמוד על 1.3 מיליארד שקל אחרי הכסף ומגדל ביטוח תחזיק בכ־19% מהמניות. אלקטרה מגורים בונה 4,200 דירות ב־22 פרויקטים בארץ
בתקופה האחרונה הנדל"ן למגורים בישראל הפך לתחום השקעה מבוקש במיוחד מצד הגופים המוסדיים, וכעת מגדל ביטוח בדרך לבצע בו השקעה גדולה. ל"כלכליסט" נודע כי חברת הביטוח מנהלת מגעים מתקדמים להשקעה באלקטרה מגורים, זרוע ייזום הנדל"ן בישראל של אלקטרה שבשליטת קבוצת אלקו של האחים זלקינד.
מגדל ביטוח צפויה להזרים לחברה כ־250 מיליון שקל לפי שווי של כמיליארד שקל לפני הכסף ו־1.3 מיליארד שקל אחרי הכסף, מה שיקנה לה נתח של כ־19% ממניות אלקטרה מגורים. את המגעים מטעם אלקטרה מוביל מנכ"ל החברה איתמר דויטשר, לצד מנכ"ל אלקטרה מגורים אורן הוכברג. מטעם מגדל ביטוח מנהל את המגעים מנהל ההשקעות הראשי של החברה ארז מגדלי.
עוד נודע כי במקביל אלקטרה בוחנת אפשרות להמיר הלוואות בעלים שהעמידה לאלקטרה מגורים למניות החברה, מה שצפוי לשפר את יחס החוב למאזן של אלקטרה מגורים. יחד עם ההשקעה הצפויה של מגדל ביטוח, הדבר יאפשר לאלקטרה מגורים להרחיב הפעילות שלה בלי להגדיל את שיעור המינוף – מה שמהווה משקולת על חברות נדל"ן רבות בעידן של ריבית גבוהה.
לפי המצגת שפרסמה אלקטרה במקביל לדו"חותיה לרבעון השלישי של 2023, נכון לסוף ספטמבר לאלקטרה מגורים יש 22 פרויקטים שבהם נבנים 4,189 דירות, כש־1,735 דירות כבר נמכרו. כמו כן, החברה בונה שטחי מסחר בהיקף של 14.3 אלף מ"ר. היקף ההשקעה הכולל בפרויקטים עד כה עומד על 2 מיליארד שקל, ולפי הצפי של אלקטרה הרווח הגולמי הכולל מהפרויקטים יעמוד על 1.7 מיליארד שקל. עד כה הכירה אלקטרה ברווח גולמי של 601 מיליון שקל.
הפרויקט הגדול ביותר של אלקטרה מגורים הוא ברמת אפעל והוא עתיד לצאת לדרך השנה. אלקטרה מגורים תבנה בו 495 דירות ונכון לסוף ספטמבר האחרון היא כבר מכרה 96 דירות. הפרויקט צפוי להיות מושלם ב־2027. הפרויקט רשום בספרי החברה בשווי של 747 מיליון שקל. פרויקט גדול נוסף של אלקטרה מגורים, שבו חלקה עומד על 50%, הוא פרויקט לבניית כאלף דירות באכזיב, על יד נהריה. הפרויקט, שתחילת בנייתו צפויה השנה גם כן, רשום בספרי החברה בשווי של 722 מיליון שקל. בנוסף, לחברה יש ארבעה פרויקטים בבת־ים, שניים ברעננה, שניים בנתניה, שניים בגבעת שמואל ושניים בראשל"צ.
בינואר האחרון זכתה אלקטרה מגורים במכרז במסגרת התוכנית הממשלתית מחיר מטרה, היורשת של מחיר למשתכן, לבניית 222 דירות במתחים סירקין בפתח תקווה. מדובר על מכרז גדול במיוחד לבניית כ־8,000 דירות בסה"כ, על קרקע של המחנה הצבאי לשעבר סירקין.
אלקטרה, החברה־הבת של חברת ההחזקות אלקו (47.7%), היא אחת מחברות הבנייה והתשתיות הגדולות בארץ. היא נסחרת בבורסת ת"א לפי שווי שוק של 5.7 מיליארד שקל, לאחר שב־12 החודשים האחרונים מנייתה שמרה על יציבות כשעלתה ב־1.3%, מעט פחות ממדד ת"א־125 שעלה ב־1.8%. אלקטרה פועלת בתחומי הקבלנות והתשתיות בישראל, הזכיינות, ייזום הנדל"ן והתפעול.
אלקטרה מגורים כלולה במגזר ייזום הנדל"ן יחד עם אלקטרה השקעות, החברה־הבת של אלקטרה שפועלת בתחום בחו"ל. מדובר באחד המגזרים הצומחים של אלקטרה. אלקטרה טרם פרסמה את הדו"חות שלה ל־2023, והיא צפויה לעשות זאת עד סוף החודש. בתשעת החודשים הראשונים של 2023 ההכנסות של מגזר ייזום הנדל"ן הסתכמו ב־526 מיליון שקל, עלייה של 31% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2022. ההכנסות בתקופה הזו היוו 6% מכלל ההכנסות של אלקטרה, בעוד בינואר־ספטמבר 2022 הן היוו 5.1% מכלל ההכנסות של החברה. את 2022 כולה סיכם מגזר ייזום הנדל"ן עם הכנסות של 589 מיליון שקל, זינוק של 35.4%. ב־2022 הכנסות המגזר היוו 5.4% מכלל ההכנסות של אלקטרה בעוד ב־2021 הן היוו 4.8% מההכנסות.
הרווח התפעולי (EBIT) והרווח התפעולי התזרימי (EBITDA) עמדו על 53 מיליון שקל, הן בתשעת החודשים הראשונים של 2023 והן בתשעת החודשים הראשונים של 2022, ושיעור הרווח התפעולי מכלל הרווח התפעולי של אלקטרה עלה מ־9.7% בסיכום ינואר־ספטמבר 2022 ל־12.7% בסיכום ינואר־ספטמבר 2023.
אלקטרה מגורים מהווה את עיקר הפעילות של מגזר ייזום הנדל"ן של אלקטרה, שכן הפרויקט היחיד של אלקטרה השקעות כיום הוא פרויקט בסנט פטרסבורג, רוסיה, לבניית 1.5 מיליון מ"ר של מגורים. קצב השיווק נמוך יחסית ועד כה נמכרו 8,241 דירות. החלק של אלקטרה השקעות בפרויקט עומד על 50%.
ההשקעה הצפויה של מגדל ביטוח באלקטרה מגורים מצטרפת לרצף השקעות של הגופים המוסדיים בנדל"ן למגורים בישראל. התחום הפך למבוקש בעיקר על רקע הצפי של המוסדיים להמשך עליית מחירי הדיור והביקושים החזקים נוכח הגידול הטבעי בישראל והמיעוט היחסי בהתחלות הבנייה. כך, בתחילת השנה הנוכחית הושלמה עסקה שבמסגרתה כלל ביטוח השקיעה 337.5 מיליון שקל באפריקה התחדשות עירונית, החברה־הבת של אפריקה מגורים, לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל אחרי הכסף, מה שמביא אותה להחזקה של 20% בחברה. באוקטובר האחרון כלל ביטוח גם רכשה נתח של 8% משיכון ובינוי נדל"ן בתמורה לכ־400 מיליון שקל ולפי שווי של 5 מיליארד שקל.
באוקטובר הפניקס החלה במגעים להשקעה של 400 מיליון שקל בפרויקטים של אב־גד, ובאפריל חתמה על הסכמי השקעה של 600 מיליון שקל בפרויקטים של אאורה. באמצע 2022 רכשה 20% מחברת בסט של משפחת טנוס בתמורה ל־220 מיליון שקל.
מגדל ביטוח הצטרפה בתחילת השנה לעסקה שבמסגרתה קרן ההשקעות פורטיסימו רוכשת את השליטה (36%) בחברת התקשורת סלקום לפי שווי של 2.6 מיליארד שקל. מגדל ביטוח תשקיע בעסקה 150—200 מיליון שקל. כמו כן, מגדל ביטוח רכשה 10% מחברת הסיעוד עמל ומעבר לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל. בנוסף, השקיעה 136 מיליון שקל ברכישת כשליש ממניות חברת הלוגיסטיקה של היזם נדב בלילה.
מגדלי נכנס לראשות חטיבת ההשקעות של החברה בפברואר 2022, ומאז מגדל ביטוח מציגה תשואות גבוהות במעט מהממוצע בענף. כך, בשלוש השנים האחרונות, קרן ההשתלמות שלה במסלול הכללי הניבה תשואה של 16.2%, זאת לעומת ממוצע ענפי של 15.5%.
