בלעדייזם הנדל״ן הבריטי קרס והמשקיעים הישראלים נקלעו לסחרור
בלעדי
יזם הנדל״ן הבריטי קרס והמשקיעים הישראלים נקלעו לסחרור
שותף אנגלי של חברת ההשקעות הישראלית SDB הגיע לחדלות פירעון, וכספי חלק מהפרויקטים נכנסו להפרה ולסיכון לפירעון מיידי. SDB הצליחה להשתלט על כמה נכסים ומנהלת מו"מ עם הבנקים
יזם הנדל"ן האנגלי קרס ומאות משקיעים ישראלים נסחפו לסערה פיננסית בלונדון. החודשים האחרונים לא היו קלים עבור משקיעי חברת SDB, חברה ישראלית שמציעה ללקוחותיה השקעות בנדל"ן בכמה מדינות מעבר לים.
המתודה של SDB, שבניהול שרוליק חנוך ודן ליברמן, היא חבירה ליזם מקומי שעוסק בהשבחת הנכס או בהקמתו. על פי אתר SDB, לחברה יש 1,700 לקוחות ונכסים בהיקף של מיליארד דולר. אם כי דווקא באחד השווקים המשמעותיים שבהם היא פועלת, שוק הנדל"ן בלונדון, היזם שאליו חברו, BYM Capital, קרס וביקש הליך חדלות פירעון באוקטובר 2023.
קריסתו של BYM הכניסה לסחרור את פעילות SDB בלונדון. נכון לקריסתו, הוא החזיק ב־16 נכסים בלונדון, כאשר 11 מתוכם היו בשליטת BYM והיקף ההשקעה של החברה בנכסי היזם הסתכמה ב־60 מיליון ליש"ט שהם כמעט 280 מיליון שקל נכון לנפילת היזם. שיטת הפעולה של SDB, לדבריה, היא פשוטה יחסית: איתור נכסים בשווקים, חיבור עם יזם מקומי ולאחר מכן גיוס הון ממשקיעים ישראלים, לטווח זמנים של 36-18 חודשים שבהם הכסף נעול. מטרת ההשקעה היא להגיע לתשואה דו־ספרתית. המימון נעשה על ידי גיוס של 35 משקיעים שאינם משקיעים כשירים בקרן השקעות, כשותפים מוגבלים בעוד היזם הוא השותף הכללי. עבור כל פרויקט נפתחת חברה מיוחדת שתפקידה לרכז עד 35 משקיעים בכל פרויקט, עם מינימום השקעה של מאות אלפי שקלים. כאשר הפרויקט מניב, המשקיעים אמורים לקבל תשלומים רבעוניים עד למימוש הנכס. הרכישה נעשית בעזרת מימון בנקאי, הלוואה משלימה (מזנין) והון עצמי. ב־SDB מבהירים כי אינם משתמשים בסוכני ביטוח ומשווקים כדי לגייס לקוחות.
סכנה לפירעון מיידי
כך או כך, קריסתו של BYM טלטלה את מאות משקיעי הנדל"ן של SDB בלונדון מאחר שהיא עלולה היתה להותיר אותם ללא נכסים. זאת מאחר שקריסת היזם המקומי הביאה להפרת אמות המידה הפיננסיות, מה שגרר את העמדת החובות על הנכסים לפירעון מיידי. הדבר עקרונית מאפשר לבנקים להשתלט על הנכסים, הגם שהם לאו דווקא בחרו לעשות זאת בכל המקרים. בנוסף, הקריסה של BYM קרתה בסמוך לפתיחתה של מלחמת אוקטובר, תזמון שהגדיל את החשש של המשקיעים שגם SDB תיקלע למשבר נזילות כמו גופים רבים בתחום, בעוד המשקיעים ידרשו למשוך את כספם חזרה. ב-SDB מבהירים כי החברה הייתה ונותרה עמידה.
בדיווח למשקיעים על פרויקט היזמי אטריום שבבעלות החברה, הבנק העמיד את ההלוואה של BYM בסטטוס הפרה. לפי החברה, הבנק הודיע לה כי הוא מעמיד את המגרש למכירה וכי יש לו כמה רוכשים. בעלי השליטה ב־SDB מצידם ביקשו זכות ראשונים להשוואת ההצעה הגבוהה ביותר, הצליחו להשתלט על שלושה נכסים, להגיע להבנות עם הבנקים בנוגע לשניים נוספים, לרכוש נכס אחד ולממש נכס אחד, ודיונים ממשיכים להתקיים בנוגע לארבעה נכסים. אולם לפחות 10 מיליון ליש"ט של משקיעים עדיין נמצאים בסכנה ולידי החברה הועברו נכסים לניהול ישיר בשווי של 30 מיליון ליש"ט. מהלך ההשתלטות של SDB על הנכסים של SDB נעשה באמצעות מימון חיצוני והבאת הון אישי, כך שהשליטה בנכסים הושגה על ידי הגדלת הפעילות של החברה עצמה.
המאמצים של SDB אולי יביאו להצלת כספים של הלקוחות, במלואם או בחלקם. "היינו בלחץ, חשבנו שאנחנו צריכים לשקף את האירוע למשקיעים כמה שיותר מהר, אבל ידענו שאנחנו צריכים לשקף אותו רק אחרי שהוא כבר בשליטה" הסביר המנהל השותף דן ליברמן לכלכליסט.
עצירת תשלומים רבעוניים
הפעילות של SDB לאחר קריסת היזם התמצתה במו"מ מול הבנקים שחלקם העמידו את ההלוואות של BYM בהפרה והעמדת היתרה לפירעון מיידי. בנוסף, החברה עצרה את כל התשלומים הרבעוניים למשקיעים ואינה פועלת למציאת משקיעים חדשים במקומם של הקיימים. שני האלמנטים הללו, שנתפסים כהכרח לנוכח מצב ההשקעות של החברה בבריטניה, הביאו לתסכול בקרב חלק מהמשקיעים שכספם נעול. מ־SDB נמסר בתגובה: "מיד כשנודע לנו על חדלות הפירעון של היזם המקומי מינינו חברת ניהול חדשה, השגנו תספורת של החוב בבנקים ותנאי מימון טובים יותר. לאחרונה השלמנו מכירת נכס ברווח משמעותי למשקיעים".
