בלעדיכצמן מוכן לממש גם נכסי ליבה: מנורה עשויה לרכוש נתח מ-4 מרכזים בישראל
בלעדי
כצמן מוכן לממש גם נכסי ליבה: מנורה עשויה לרכוש נתח מ-4 מרכזים בישראל
ג'י סיטי במגעים ראשוניים עם מנורה מבטחים למכירת 50% מארבעה מרכזים מסחריים בולטים בישראל לפי שווי של כמיליארד שקל. עד כה תוכנית המימושים של חברת הנדל"ן, בהיקף של 7 מיליארד שקל, כללה נכסים שלא הוגדרו נכסי ליבה - מכרה נכסים ב-4 מיליארד שקל
מימוש נכסי ליבה זו כבר לא בהכרח אמירה גסה. חברת הביטוח מנורה מבטחים בוחנת רכישה של 50% מארבעה מרכזים מסחריים של ג'י סיטי בישראל תמורת כחצי מיליארד שקל.
לכלכליסט נודע כי שיחות מקדימות מתנהלות בשבועות האחרונים בין ג'י ישראל, החברה־הבת של ג'י סיטי, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, לבין מנהלי תחום הנדל"ן בחטיבת ניהול כספי העמיתים של מנורה מבטחים. חטיבת ההשקעות של מנורה מבטחים, שמנוהלת בידי ניר מורוז, טרם קיבלה החלטה אם לקדם את העסקה. ככל שעסקה תצא לפועל, מנורה מבטחים תהפוך לשותפה המרכזית של החברה בישראל.
ארבעת המרכזים המדוברים הם נכסים בולטים של ג'י סיטי ישראל: G מיקדו שבשכונת תל ברוך בתל אביב, קניון G בפארק צמרת בתל אביב, G בכוכב הצפון בתל אביב ו־G סביון. לפי המגעים הראשונים שמתנהלים בין חברת הביטוח לג'י סיטי, מנורה מבטחים תקבל לידיה 50% מהמניות של כל אחד מהנכסים בתמורה ל־500-400 מיליון שקל, כך שהשווי שמשתקף לנכסים עומד על כמיליארד שקל.
השווי של הנכסים בספרים אינו ידוע, משום שאף אחד מהם בנפרד אינו עונה להגדרה של נכס מהותי, שמחייב הערכת שווי תקופתית. אולם משום ששניים מהנכסים – בסביון ובכוכב הצפון – משועבדים למחזיקי האג"ח, הם כן מחויבים בהערכת שווי שמצורפת לדו"חות. נכון לסוף חודש מרץ 2024, השווי של המרכז בסביון עומד על 218 מיליון שקל וזה שבכוכב הצפון על 108 מיליון שקל.
נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה, לג'י סיטי יש בישראל 10 נכסים מניבים עם שיעור תפוסה של 98%. ההכנסות התפעוליות נטו (NOI) של ג'י ישראל הסתכמו ברבעון הראשון של השנה ב־57 מיליון שקל והן היוו 13.6% מהנתון הכולל של ג'י סיטי. מדובר על עלייה קלה בהשוואה ל־NOI של 53 מיליון שקל בתקופה המקבילה, שהיווו 12.9% מהנתון הכולל של החברה. בעבר כצמן העמיד למכירה את ג'י ישראל כולה תמורת כ־2 מיליארד שקל, וטרום ימי חוק הריכוזיות הוא אף בחן את האפשרות להנפיק אותה בבורסה.
תוכנית הייצוב הפיננסי מעלה הילוך
ההכנסה האפשרית של מנורה מבטחים כשותפה למרכזיים המסחריים האלו היא בגדר העלאת הילוך בתוכנית הייצוב הפיננסי של ג'י סיטי. בסוף 2022, על רקע נפילה חדה במחירי המניות והאג"ח של החברה, בשל החשש שהחברה לא תצליח לשרת את החובות שלה למחזיקי האג"ח, שעמדו באותה על על 8.5 מיליארד שקל, הציגה ג'י סיטי תוכנית מימושים אגרסיבית של נכסים בהיקף של 3.6 מיליארד שקל, שצמחה בהמשך ל־7.1 מיליארד שקל.
לאורך כל הדרך הדגישה ג'י סיטי, שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן, שהנכסים שיימכרו הם אינם נכסי ליבה. המגעים מול מנורה מבטחים למעשה הופכים את המימוש, ולו החלקי, של נכסי ליבה לאופציה עבור ג'י סיטי. ארבעת המרכזים המסחריים האלו הם אף הראשונים להופיע ברשימת הנכסים בישראל באתר החברה.
מאז אוקטובר 2022 ג'י סיטי מכרה נכסים ב־4 מיליארד שקל, ובסוף יוני חתמה על מזכר הבנות למכירת נכס בצ'כיה תמורת 930 מיליון שקל, כך שכמעט 70% מהתוכנית הושלמו. הנכסים האלו הם בעיקר בארה"ב ואירופה, בעוד בישראל הועמדו על המדף עד כה שני נכסים בכ־300 מיליון שקל. אחד מהם, בשווי של 154 מיליון שקל, כבר נמכר. נכון לסוף הרבעון הראשון, לג'י סיטי יש נכסים מניבים בשווי הוגן של 31.3 מיליארד שקל, כששווי הנכסים בישראל עומד על 3.7 מיליארד שקל.
החשיבות לישראל נובעת מתחושת החמצה
על החשיבות של ישראל בכלל, וגוש דן בפרט, לאסטרטגיה הנוכחית של ג'י סיטי ניתן ללמוד מדברים שאמר כצמן בריאיון בפברואר האחרון. בתגובה לשאלה היכן תהיה החברה בעוד שלוש שנים השיב כי "אנחנו נהיה מרוכזים בישראל. הנתח היחסי של ישראל יגדל. יש לנו המון זכויות בנייה ועל הנכסים הקיימים שלנו אפשר להקים עוד אלפי מ"ר בראשון לציון, בכפר סבא ובעוד מקומות".
בוועידת שוק ההון של כלכליסט באותו החודש אמר כצמן כי "אנחנו מתמקדים בנדל"ן בערים מרכזיות. גם בישראל, עיקר ההשקעה שלנו היא בין ראשון לציון לכפר סבא". כצמן הדגיש באותה העת שהאסטרטגיה הזו נכונה גם ביחס ליתר השווקים שבהם ג'י סיטי פעילה, ושבכוונתו להמשיך לפעול ולצמוח גם במדינות מעבר לים.
החשיבות שמעניק כצמן בעת הנוכחית לישראל היא במידה רבה תולדה של תחושת החמצה אישית שלו. בריאיון למוסף כלכליסט באפריל 2021 סיפר כצמן על הקנאה שהוא חש כשהוא מסתכל על חברות נדל"ן מניב מתחרות שעקפו את ג'י סיטי בשווי. כשנשאל מדוע הדבר התרחש, השיב כצמן כי "אחת הסיבות היא ההתפתחות המטאורית של הכלכלה הישראלית, ובעיקר הזינוק בנדל"ן בעשור האחרון, שהמתחרים שלי נהנו ממנו בצורה משמעותית. אנחנו לא היינו מספיק פעילים פה ולא נהנינו מהעלייה הדרמטית של הנדל"ן בישראל, ולא מהעלייה הגדולה של השקל בזמן שאנחנו השקענו בעיקר בדולרים וביורו".
כאמור, עד כה ג'י סיטי מימשה נכסים בכ־4 מיליארד שקל. ההצלחה במימוש הנכסים, שמרביתם נמכרו במחיר שקרוב לערכם בספרים, סייעה בהשבת אמון המשקיעים, כשסדרות האג"ח נסחרות כיום כולן שוב ברמה חד־ספרתית. מהלכי ההנהלה לא נעלמו גם מעיניהן של חברות הדירוג. כך, כשנה וחצי לאחר שהורידה את אופק הדירוג של סדרות האג"ח של ג'י סיטי מיציב לשלילי, בשבוע שעבר העלתה אותו בחזרה חברת הדירוג מידרוג ליציב, המשקף צפי נמוך לשינוי דירוג בטווח הזמן הבינוני. במקביל העלתה חברת הדירוג S&P מעלות את תחזית הדירוג של נורסטאר, החברה־האם של ג'י סיטי, משלילית ליציבה, שנתיים לאחר הודעתה על מהלך הפוך.
דירוג סדרות האג"ח של שתי החברות נותר בערכים שאליהם הורד בסוף 2022. דירוגן של סדרות י"א, י"ב, י"ג, י"ד וט"ז של ג'י סיטי הוא A3, ושל סדרה ט"ו A2 (סדרות י"ח וי"ט, שהונפקו מאוחר יותר, מדורגות A2 ו־A3 בהתאמה). דירוג המנפיק של נורסטאר ודירוגה של סדרה י"ב שלה אושררו על ידי S&P מעלות בדירוג BBB (סדרה י"ג אינה מדורגת).
