לוינשטיין הנדסה מקפיצה ב-49% את דמי הניהול של החברה הבת לוינשטיין נכסים
לוינשטיין הנדסה מקפיצה ב-49% את דמי הניהול של החברה הבת לוינשטיין נכסים
חברת הנדל"ן לוינשטיין הנדסה תספק לחברת הנדל"ן המניב לוינשטיין נכסים שבשליטתה שירותי ניהול הכוללים את שכרו של בעל השליטה שאול לוטן; דמי הניהול יעלו ל-11.5 מיליון שקל בשנה; ב-2023 שילמה החברה הבת עוד חצי מיליון שקל עבור תחזוקת נכסים, ו-8.9 מיליון שקל עבור שירותי בנייה
לוינשטין הנדסה מקפיצה את דמי הניהול שלוינשטין נכסים תשלם לה. רצתה לקבל 13 מיליון שקל והתפשרה על 11.5 מיליון, זינוק של 49% ביחס להסכם הניהול האחרון ביניהן.
חברת הנדל"ן לוינשטיין הנדסה (החברה האם) תספק לחברת הנדל"ן המניב לוינשטיין נכסים הציבורית שבשליטתה שירותי ניהול, הכוללים את שכרו של בעל השליטה שאול לוטן. בנוסף לדמי הניהול הקבועים, ב-2023 שילמה לה החברה הבת עוד חצי מיליון שקל עבור תחזוקת נכסים. ועוד 8.9 מיליון שקל עבור שירותי בנייה.
לוינשטין הנדסה רצתה לקבל 13 מיליון שקל עבור שירותי ניהול שאותם היא מספקת לחברה הבת הציבורית לוינשטין נכסים – זרוע הנדל"ן המניב שלה (מחזיקה ב-70% ממניותיה), תוך עלייה של 69% ביחס להסכם הניהול הקודם ביניהן שתוקפו יפוג בחודש מאי (7.7 מיליון שקל), ושל 51% ביחס לסכום שקיבלה בפועל ב-2023 (8.6 מיליון שקל, בעקבות הצמדת הסכום המקורי למדד).
לבסוף היא תסתפק ב-11.5 מיליון שקל, 49% ו-34% יותר מהסכום שננקב בהסכם הקודם ומזה ששולם בפועל. ההעלאה כפופה לאישור אספת בעלי המניות של לוינשטין נכסים שתכונס בחודש הבא, ברוב מקרב בעלי מניות המיעוט של החברה שבראשם הגופים המוסדיים אלטשולר שחם (13.7%) ומנורה (9.9%).
בתמורה לתשלום תספק החברה האם לחברה הבת שירותי ניהול שונים ובהם את שירותי המנכ"ל: בעל השליטה (57%) שאול לוטן המכהן בתפקיד זה בשתיהן, לצד שירותי בעלי תפקידים שונים בהם סמנכ"ל כספים, ייעוץ משפטי, פיתוח עסקי, הנדסה וניהול נכסים, ושירותי ניהול ומשרד שונים, כמו גם שירות דירקטורים (היו"ר אליעזר אלקון, המנכ"ל לוטן ובתו יעל לוטן).
סכום קבוע זה הוא רק חלק מדמי הניהול שאותם מעבירה לוינשטין נכסים מדי שנה לחברה האם. ב-2023 הגיעו סה"כ הוצאות דמי הניהול שלה אליה ל-18.2 מיליון שקל. 8.6 מיליון שקל כאמור תמורת שירותי הניהול, כחצי מיליון שקל עבור שירותי תחזוקה בחלק מנכסיה, ו-8.9 מיליון שקל כחלק מהסכם ניהול נוסף ביניהן, הנוגע לעבודות הבנייה בפרויקטים של לוינשטין נכסים.
לוינשטין נכסים אינה החברה הבת היחידה שמשלמת לחברה האם שלה עבור שירותי ניהול. אך תמורת התשלום בהסכם הנוכחי גבוהה מהתמורה שמשלמות חברות ציבוריות אחרות שנבדקו המקבלות גם כן שירותי ניהול מהחברה האם שלהם. כך, עלות התגמול שהעבירה נכסים ובניין ב-2023 לחברה האם שלה דסק"ש הייתה 6.6 מיליון שקל. דסק"ש מספקת לה, בדומה להסכם של לוינשטין נכסים, שירותי מנכ"ל, סמנכ"ל כספים, ייעוץ משפטי, ושירותי ניהול ומזכירות שונים, ונכסים ובניין נושאת ב-50% מעלות התגמול שלהם.
חברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס מקבלת מהחברה האם שלה, אלוני חץ, שירותי ניהול שונים, לרבות שירותי יו"ר ודירקטורים, ניהול פיתוח עסקי, כספים וייעוץ משפטי, אך ללא שירותי מנכ"ל, בסך מירבי של 10.5 שקל בשנה. חברת הנדל"ן דניה סיבוס שילמה לחברה האם לפידות קפיטל ב-2023 1.8 מיליון שקל עבור שירותי יו"ר ושני דירקטורים ושירותי ליווי עסקי.
בנוסף, ענקית התשתיות והבנייה אלקטרה תשלם לחברה האם שלה, אלקו, בהתאם להסכם שאושר החודש, תמורה שנתית של 2.45 מיליון שקל בתוספת מענק בתקרה של 4 מיליון שקל עבור שירותי יו"ר ודירקטורים ושירותי ניהול שונים (אך ללא שירותי מנכ"ל).
את המו"מ מטעמה של לוינשטין נכסים מול החברה האם ניהלו שלושת הדירקטוריון החברים בוועדת הביקורת, שהוגדרו כחברי וועדה בלתי תלויה, ונעזרו ביועצים חיצוניים שונים לשם כך.
הם נימקו את העלאת דמי הניהול, בין היתר, בכך שחלופת ההתקשרות עם החברה האם היא המיטבית, לאור ניסיונם הרב והיכרותם של נושאי המשרה בה עם פעילות החברה, כמו גם בשל יתרון לגודל מכיוון שמספקת את השירותים על בסיס תשתית קיימת וחוסכת את הצורך לשלם לנושאי משרה מטעמה. עוד ציינו כי התוספת מצויה בטווח דמי הניהול ההוגן והסביר, ואף הציגו עבודה השוואתית הנוגעת לכך, אך שנתוניה מעודכנים לשנת 2022 - עוד טרם העלאת שכרו של בעל השליטה על ידי החברה האם. שכרו של לוטן הועלה ביוני 2023 ב-40% והוא מקבל כיום דמי ניהול חודשיים של 200 אלף שקל ובעלות שנתית של 2.5 מיליון שקל, העלאת שכר שאת חלקה, לפחות, נדרשת כעת החברה הבת לשלם.
ללוינשטין נכסים 10 נכסים מניבים במיקומים שונים בישראל. ב-2023 נרשם שיפור של 5% ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מהם ל-81 מיליון שקל. זאת מאכלוס שטחים פנויים ומעליה במחירי השכירות בחוזים שחודשו ובאופציות שמומשו, ובהשפעת עליית המדד. כשה-FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) המהווה מדד מקובל למדידת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, עלה ב-3% ל-37 מיליון שקל. אולם, מאחר שסיימה את השנה כמעט ללא רווחים משיערוך הנכסים המניבים שלה לעומת רווח של 200 מיליון שקל מכך ב-2022, הרווח הנקי של החברה צנח מ-205 מיליון שקל ב-2022 ל-46 מיליון ב-2023.
שווי השוק של לוינשטין נכסים עומד כיום על 909 מיליון שקל לאחר שב-12 החודשים האחרונים ירדה מניית החברה ב-14%, לעומת עלייה של 12% שרשם מדד ת"א מניב ישראל שבו היא נכללת. מניית החברה האם עלתה במהלך אותה התקופה ב-24% ושווי השוק שלה מגיע ל-1.1 מיליארד שקל.
