"הדאטה סנטרס צומחים מהר יותר מנדל"ן מסורתי, ועזריאלי מסתערת"
"הדאטה סנטרס צומחים מהר יותר מנדל"ן מסורתי, ועזריאלי מסתערת"
עזריאלי הגישה הצעה לרכישת חברה דאטה סנטרס זרה במאות מיליוני דולרים. בנוסף, היא בוחנת את הגדלת אחזקותיה (24%) בקומפאס הקנדית. אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי: "בכל הקשור לנדל"ן בישראל, יכולת הצמיחה של עזריאלי מוגבלת"
קבוצת עזריאלי רוצה להתרחב בצורה משמעותית בתחום הדאטה סנטרס, כשברקע תשואות גבוהות שהשיגה מההשקעה הראשונה שלה בתחום והאפשרות ההולכת ומצטמצמת שלה להתרחב בישראל, שהופכת לקטנה על ענקית הנדל"ן.
עזריאלי, שבראש הדירקטוריון שלה עומדת בעלת השליטה דנה עזריאלי ושמנוהלת על ידי אייל חנקין, דיווחה כי הגישה הצעה לרכישת מלוא המניות של חברה זרה הפועלת בתחום במאות מיליוני דולרים, וכן בוחנת את האפשרות להגדיל את אחזקותיה בקומפאס הקנדית, שבה היא מחזיקה 24%. עזריאלי לא מסרה את זהות החברה הזרה שאתה היא מעוניינת לרכוש.
תחום הדאטה סנטרס כולל הקמת מבנים שבהם מוקמות חברות שרתים, שבאמצעותם ניתנים בדרך כלל שירותי מחשוב בענן.
עזריאלי מסרה את הדיווחים האלו נוכח כוונתה להנפיק שתי סדרות אג"ח חדשות (סדרה ז' וסדרה ח') בהיקף של 800 מיליון שקל.
כפי שנחשף ב"כלכליסט", הגיוס עתיד להיות אף גבוה ממיליארד שקל, וזאת במטרה לממן, בין היתר, את רכישת קניון מול הים (Mall הים) באילת לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל מידי אלי ישראלי (50%), אילן בן־דב (25%) וחברת הביטוח הפניקס (25%). הכספים ישמשו את עזריאלי גם לצורך ביצוע שתי העסקאות בתחום הדאטה סנטרס, אם אלו ייצאו לפועל.
כיום, לעזריאלי יש ארבע סדרות אג"ח. היקף החוב הכולל לבעלי האג"ח עומד על 9.8 מיליארד שקל, והוא מהווה 85% מכלל החוב של עזריאלי. נכון לסוף מרץ, לעזריאלי יש מזומנים, ני"ע ופיקדונות בהיקף של 2.4 מיליארד שקל, והון עצמי של כ־18 מיליארד שקל.
קפיצת מדרגה בתחום הדאטה סנטרס
אם עזריאלי תרכוש חברה זרה במאות מיליוני דולרים ותגדיל את חלקה בקומפאס, הדבר יהווה מבחינתה קפיצת מדרגה בתחום הדאטה סנטרס. ביולי 2019 רכשה החברה 20% ממניות קומפאס הקנדית תמורת 135 מיליון דולר, יחד עם אופציה להגדלת חלקה לעד 33%. עזריאלי מימשה חלקית את האופציה ועלתה לאחזקה של 24%, בהשקעה של 67 מיליון דולר נוספים.
במונחים כספיים, הפעילות הזו מהווה 3% בלבד מהנכסים של עזריאלי, שמסתכמים בכ־35 מיליארד שקל, נכון לסוף הרבעון הראשון של שנת 2021. כיום, עיקר הנכסים של עזריאלי הם משרדים וקניונים. כל אחת מהקטגוריות מהווה 36% מהנכסים של החברה. כלומר, כ־12 מיליארד שקל, בעוד האחזקה בקומפאס רשומה בספרים בכ־1.2 מיליארד שקל.
ברבעון הראשון של השנה הניבה קומפאס לעזריאלי NOI של 8 מיליון שקל, עלייה של כ־33% בהשוואה ל־NOI ברבעון הראשון של 2020 שעמד על 6 מיליון שקל. זאת בשעה שה־NOI שהניבו הקניונים נחתך בכ־60%, ל־86 מיליון שקל בלבד מרמה של 207 מיליון שקל.
אולם צניחה זו אינה מייצגת, שכן היא התרחשה על רקע משבר הקורונה, שהוביל לסגירת הקניונים וכן בשל הקלות שניתנו לשוכרים עקב המשבר. ה־NOI של קומפאס עצמה, במונחים שנתיים, כמעט הכפיל את עצמו. אם ביולי 2019 הוא עמד על 38 מיליון דולר בשנה,בסוף 2020 הוא כבר עמד על 70 מיליון דולר.
3 צפייה בגלריה
מימין: אייל חנקין, מנכ"ל קבוצת עזריאלי ודנה עזריאלי, יו"ר הקבוצה
(צילומים: זיו קורן, עמית שעל)
אך עזריאלי לא מחפשת עוד כמה מיליוני שקלים לשורת ה־NOI שלה בזכות הגדלת פעילות הדאטה סנטרס, אלא זינוק נחשולי. במצגת שפרסמה, היא סיפקה נתונים לפיהם עד 2024 שוק הדאטה סנטרס בצפון אמריקה יגלגל 19.1 מיליארד דולר בשנה, עלייה של 20% בהשוואה ל־15.9 מיליארד דולר ב־2020, ואילו השוק האירופי יגלגל 12.7 מיליארד דולר, זינוק של 44% בהשוואה ל־8.8 מיליארד דולר ב־2020.
נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות איי.בי.איי, אמר ל"כלכליסט" כי "עזריאלי נמצאת היום במצב שבו בכל הקשור לנדל"ן בישראל, יכולת הצמיחה שלה מוגבלת. היא בנתה המון משרדים ועדיין מתרחבת עם בניית מגדל הספירלה בת"א ובניינים נוספים. רכישת מול הים באילת זה כנראה הדבר האחרון שהיא יכולה לרכוש בלי שרשות התחרות תתערב.
"מעבר לזה, נשאר לה תחום הדיור המוגן. בחו"ל היו לה משרדים ביוסטון והחברה בוחנת איך אפשר להתרחב שם. נוכח כל זה, נראה שעזריאלי מסתערת והולכת בגדול על תחום הדאטה סנטרס.
"זה לא בדיוק נדל"ן מניב קלאסי ומסורתי, אלא יותר נדל"ן תפעולי, ולעזריאלי יש ערך מוסף להציע בתחום בדמות ניהול חזק, יכולת להיכנס לפרטים וביצוע בדיקת נאותות קפדנית. עסקת קומפאס, שהניבה לה תשואה גבוהה, פתחה לעזריאלי את התיאבון".
ברקוביץ' הוסיף כי "מנתונים שהחברה מציגה, תחזיות הביקוש לדאטה מדברות על עלייה בקצב שנתי של 30%. זה הרבה יותר חד מהעלייה הצפויה בנדל"ן סטנדרטי. יש לעזריאלי יתרון יחסי בתחום הדאטה סנטרס בצפון אמריקה כי יש להם שותף מקומי. גם עליית הריבית, אם תתרחש, אמורה להשפיע פחות על תחום הדאטה סנטרס".
עזריאלי חצתה שוב את רף ה־30 מיליארד שקל
בתוך כך, השבוע עזריאלי חצתה שוב את הרף של 30 מיליארד שקל שווי שוק — שבו נסחרה לאחרונה בסוף ינואר 2020. משבר הקורונה, שפגע קשות בחברות הקניונים, הביא אותה לשווי שוק של פחות מ־20 מיליארד שקל.
אולם עם החיסונים, שבישראל ניתנו בקצב מואץ ביחס לעולם, וההבנה ששוק המשרדים אמנם עובר שינוי אבל לא כזה שיביא אותו לכדי היעלמות, המניה של החברה זינקה בחדות. מתחילת השנה עלתה מניית החברה ב־25%.
לא מדובר על תשואה חריגה בקרב חברות הנדל"ן המניב הישראליות שפועלות בישראל. מליסרון, המתחרה הגדולה שלה בתחום הקניונים, עלתה בכ־37% וגב ים, מתחרתה בתחום המשרדים, עלתה ב־26%.
שווי השוק של עזריאלי, שעומד על 30.3 מיליארד שקל, הופך אותה לחברה החמישית בגודלה במונחי שווי שוק בבורסת ת"א. מקדימות אותה נייס, הבנקים פועלים ולאומי, וטבע שנסחרת בשווי מעט גבוה יותר של 33 מיליארד שקל.
