בלעדי IBI מקים קרן ריט ספרדית שתרכוש נכסים ב־300 מיליון שקל
בלעדי
IBI מקים קרן ריט ספרדית שתרכוש נכסים ב־300 מיליון שקל
הקרן IBI LION תגייס 150 מיליון שקל ממשקיעים ישראליים בשלב ראשון ותוסיף מימון של בנקים ספרדיים לרכישת הנכסים. עסקה ראשונה של הקרן, שתיסחר בבורסה המשנית בספרד, כבר הושלמה: רכישת מרכז לוגיסטי במדריד ב־55 מיליון שקל
בית ההשקעות IBI מקים קרן ריט אירופית שתירשם למסחר בבורסת מדריד, כך נודע ל"כלכליסט". הקרן, שתיקרא IBI Lion, היא פרי שיתוף פעולה של בית ההשקעות עם שותפים ישראלים שהקימו בעבר קרן ריט אחרת בספרד, בשם Urban view.
השותפים שהקימו את הקרן הקודמת הם שני עורכי דין, רפאל גולדפלד ואוהד קליינר, יחד עם מוטי בוטנארו, שגם מתפעל את הנכסים. לשותפים של IBI בספרד ניסיון של שנים בניהול נכסים במדינה, והקרן הקודמת שלהם ניהלה מעל ל־500 נכסים בתחום המגורים.
קרן הריט תהיה ספרדית מקומית, אך הכסף שיושקע בה צפוי להגיע ממשקיעים ישראלים. ב־IBI מתכננים לגייס 150 מיליון שקל בשלב ראשון, ומרבית הסכום, 100 מיליון שקל, כבר הובטח מגופים מוסדיים ומשקיעים כשירים (קרי בעלי הון נזיל של יותר מ־8 מיליון שקל). גיוס יתרת הסכום צפוי עד סוף השנה. עוד 150 מיליון שקל יגיעו כמימון מבנקים בספרד לשם רכישת נכסים ב־300 מיליון שקל.
IBI Lion תשקיע בנכסים מניבים ומאוכלסים הכוללים חוזי שכירות ארוכי טווח לחברות יציבות מתחומי הלוגיסטיקה, הקמעונאות והמשרדים. הקרן מתכננת לרכוש נכסים, להשביח אותם ולקבל עליהם דמי שכירות. היא תחויב בחלוקת 80% מהרווחים שלה מדי שנה כדיבידנד, כנהוג במבנה קרנות הריט. כתוצאה, הגופים שישקיעו בה צפויים ליהנות מדיבידנדים שוטפים, המחולקים בפועל מדמי השכירות בנכסים.
ההטבות: מס חברות ומע"מ על נכסים של 0%
לפי החוק בספרד, לאחר הקמת קרן הריט ניתן לרשום אותה למסחר בשוק המשני בספרד, בהליך שנקרא Pre—IPO, שיהפוך אותה לחברה ציבורית. ככל שקרן הריט עומדת בתנאי הרגולציה הנדרשים, אין צורך לבצע מהלך של IPO, ובהמשך ניירות הערך שלה יהפכו לציבוריים וניתן יהיה לסחור בהם.
כמו כן נודע לכלכליסט כי משקיע העוגן בקרן IBI Lion הוא קרן ההשתלמות רום של עובדי הרשויות המקומיות. מנכ"ל הקרן הוא עו"ד גיל בר-טל, יו"ר הסתדרות המעו"ף, והקרן מנהלת נכסים בהיקף של 4 מיליארדי שקלים. קרן רום התחייבה לבצע השקעה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים שיועברו לחברת הריט הספרדית עם רישומה למסחר בספרד. קרן רום תקבל גם חלק בשותף הכללי כמקובל בעסקאות עם משקיע עוגן.
ההשקעה, שנעשית בפועל דרך חברה ריט ספרדית, תקנה הטבות מס לפי החקיקה במדינה. אלה כוללות מס חברות של 0%, מע"מ על נכסים של 0% ומס רכישה של 0.5%. מעבר לעמלת הניהול עם תחילת פעילותה, ההשקעה לא נכללת בתקנות לגביית הוצאות ישירות. IBI Lion מגיעה עם נדוניה לחתונה: הקרן החדשה כבר רכשה נכס בבירה מדריד, בעלות של 55 מיליון שקל. הנכס, המשתרע על פני שטח של 7,830 מ"ר, כולל משרדים, מעבדות ומחסנים לוגיסטיים עם רישיון לאחסון והפצת תרופות. הנכס ממוקם באזור Alcobendas במעגל הלוגיסטי הראשון של מדריד, סמוך לשדה התעופה.
ממוקמות בו כמה חברות תרופות המחזיקות באישור מיוחד ממשרד הבריאות הספרדי להפיץ דרך הנכס את התרופות שלהן. הקרן התקשרה בחוזה ל־20 שנה עם הגורם שמתפעל את הנכס. המימון עומד על ריבית (יורו) של 1.25% ל־20 שנה. בשנתיים הראשונות לא ישולמו תשלומי קרן, ולכן צפויות בהן תשואות אטרקטיביות. הגורם המתפעל של הנכס התחייב לשנתיים שכירות מראש, ואף שיעבד את דמי השכירות בשיעבוד ראשון לקרן, ובכך יצר עבורה כרית ביטחון לתקופה זו.
לקרן המטבע יש תחזית אופטימית לספרד
לדברי נדב ברקוביץ, דירקטור בבית ההשקעות IBI ואנליסט נדל"ן, "אירועי הקורונה יצרו הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בספרד בהשוואה לשאר מדינות אירופה, בייחוד בתחום הנדל"ן. המשבר הכלכלי בעקבות המגפה דחף חברות מקומיות ובינלאומיות לפעול למימוש נכסים כדי להגדיל את התזרים. בעקבות כך, נכסים שנמכרו בתשואה של 4% טרום הקורונה מוצעים כיום בתשואה של כ־6%, בעוד עלויות המימון נותרו נמוכות מאוד, 1%־2%. בנוסף, התחזיות של קרן המטבע העולמית מצביעות על התאוששות ניכרת בצמיחה בספרד ב־2021—2022, עם צפי לעליית מחירים".
"הנכסים של משפחות פרטיות נמכרים כיום בספרד בדיסקאונט בעקבות הקורונה", הוסיף ברקוביץ. "המטרה היא לסגור חוזים ארוכי טווח בערים המרכזיות בספרד ולקבל מימון מאוד זול".
זוהי קרן שנייה שבאמצעותה פועל בית ההשקעות בתחום הנדל"ן. מוקדם יותר החודש נודע כי IBI וחברת מלונות אפריקה ישראל של משפחת דיין מקימים קרן למלונאות בשם EVO. מטרת הקרן היא לרכוש 8—12 בתי מלון בישראל בהשקעה של 1.2 מיליארד שקל, תוך גיוס כחצי מיליארד שקל ממשקיעים והיתרה במימון חיצוני.
כמו כן נודע לכלכליסט כי משקיע העוגן בקרן IBI Lion הוא קרן ההשתלמות רום של עובדי הרשויות המקומיות. מנכ"ל הקרן הוא עו"ד גיל בר-טל, יו"ר הסתדרות המעו"ף, והקרן מנהלת נכסים בהיקף של 4 מיליארדי שקלים. קרן רום התחייבה לבצע השקעה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים שיועברו לחברת הריט הספרדית עם רישומה למסחר בספרד. קרן רום תקבל גם חלק בשותף הכללי כמקובל בעסקאות עם משקיע עוגן.
