השווי של דוניץ־אלעד זינק פי 2.5 וקרן JTLV הרוויחה כ־620 מיליון שקל על החברה שרכשה מתשובה
השווי של דוניץ־אלעד זינק פי 2.5 וקרן JTLV הרוויחה כ־620 מיליון שקל על החברה שרכשה מתשובה
הקרן רכשה ב־2020 את השליטה באלעד מגורים בפחות מ־200 מיליון שקל, בהמשך מיזגה אותה לתוך דוניץ, ושווי החברה הממוזגת כבר המריא ל־2.4 מיליארד שקל. אנליסט נדל"ן של לידר שוקי הון: "המיזוג הכריח את המוסדיים להתייחס לדוניץ. היא נמצאת לפני קפיצת משמעותית עם פרויקטים גדולים שנמצאים לקראת ביצוע"
בחודש הבא תתבקש אספת בעלי המניות של יזמית הנדל"ן למגורים דוניץ לאשר את עדכון תנאי הכהונה של המנכ"ל רונן יפו, המכהן בתפקיד מיולי 2022 בעקבות מיזוגה של דוניץ עם אלעד מגורים, שאותה ניהל מ־2009.
תנאי כהונתו דומים לקודמים, וכוללים דמי ניהול חודשיים של 160 אלף שקל ומענק שנתי. כאשר תקרת המענק (שהיקפו מותנה ברווחי החברה) קטנה ב־10% ל־3 מיליון שקל. בהתאם, עלות שכרו השנתית עשויה להגיע ל־5.3 מיליון שקל. מהם 2 מיליון שקל כדמי ניהול, וכ־3 מיליון שקל כמענק. יפו מנהל את דוניץ כאמור בעקבות השלמת מיזוגה עם אלעד מגורים הפרטית. כאשר שתיהן היו אז בשליטת קרן JTLV, שנותרה בעלת השליטה בחברה הממוזגת (43.4%), ביחד עם יעקב דוניץ (5.6%).
נפילת מחירי הנפט בעקבות התפרצות הקורונה ב־2020 הובילה את בעליה הקודמים של אלעד מגורים, יצחק תשובה, למצוקה פיננסית והוא נאלץ לממש נכסים. מי שניצלה זאת היתה JTLV. הקרן שהוקמה ב־2011 ומנוהלת בידי עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, מתמחה בייזום והשבחה של נכסי מקרקעין בישראל, וגייסה עד היום כ־5 מיליארד שקל ב־3 קרנות. במאי 2020 רכשה מתשובה את השליטה (70%) באלעד מגורים החדשה ב־198 מיליון שקל וב־2021 רכשה את יתרת החזקותיו תמורת 68.5 מיליון שקל נוספים ועלתה להחזקה של 90%. יפו, שניהל את החברה, החזיק ביתרת המניות.
באפריל 2021 ביצעה JTLV מהלך נוסף, הפעם בדוניץ, כשרכשה 17% תמורת 118 מיליון שקל, ובהמשך, בסדרת רכישות נוספות ובתמורה מצטברת של 78 מיליון שקל העלתה את החזקתה בה ל־26%. ביוני 2022 השלימה JTLV מהלך להחלפת מניות בין שתי החברות ואלעד מגורים הפכה לחברה־בת (100%) של דוניץ וחלקה של JTLV בחברה־האם עלה ל־43%. מטרת המהלך היתה להביא את החברה לשווי של יותר ממיליארד שקל שיאפשר את העלאת הסחירות בה, ובמקביל גם התמודדות בפרויקטים גדולים ורבים יותר ומסינרגיה ביכולותיהן.
JTLV השקיעה 464 מיליון שקל ברכישת המניות של אלעד מגורים ודוניץ. ארבע שנים וחצי אחרי השקעתה הראשונית שווי השוק של דוניץ עומד על 2.44 מיליארד שקל, ושווי החזקתה של JTLV בה מגיע למעט יותר ממיליארד שקל. כך שהיא מורווחת מהשקעתה "על הנייר" ב־596 מיליון שקל. בנוסף, JTLV נהנתה גם מדיבידנד שדוניץ חילקה בפברואר 2022, שחלקה בו הגיע ל־19 מיליון שקל ומימשה מניות ב־2 מיליון שקל. המיזוג שקידמה JTLV הביא להצפת ערך עבור המשקיעים בדוניץ. כשמאז אפריל 2021, אז רכשה 17% ממניותיה, עלתה מניית דוניץ ב־149%, לעומת 46% שעלה מדד ת"א־בנייה שבו היא נכללת. בהתאם, שווי השוק שלה זינק מ־613 מיליון שקל ל־2.4 מיליארד שקל.
לדברי רז דומב, אנליסט נדל"ן בלידר שוקי הון: "מהלך המיזוג היה החלק המשמעותי בפעולותיה של JTLV בדוניץ, והפך אותה לחברה משמעותית וחזקה ובין המובילות בסקטור. זה הכניס אותה למדדים המרכזיים והכריח את המוסדיים להתייחס אליה". הוא הוסיף כי "לדוניץ יש כיום כמה מאות יח"ד בביצוע, אבל היא לקראת קפיצת מדרגה משמעותית עם פרויקטים גדולים שנמצאים לקראת ביצוע". דבריו מתכתבים עם נתונים שמציגה החברה, לפיהם היא מעורבת כיום בייזום, תכנון, בנייה ושיווק של כ־13.5 אלף יח"ד (מהן חלק החברה כ־7.5 אלף יח"ד). מהן כ־1,000 יח"ד בביצוע וכ־5,600 שהקמתן עתידה להתחיל במהלך 2024–2025.
דומב הוסיף כי "המבנה הפיננסי של החברה יציב. היא לא רכשה קרקעות יקרות בשנות השיא ב־2021 ו־2022 ונמנעה מהשקעות הון משמעותיות ומנטילת חוב לשם כך, שהפך עם עליית הריבית ליקר". מרבית הקרקעות של דוניץ נרכשו ע"י אלעד מגורים או דוניץ עצמה טרם עסקת החלפת המניות. מעבר לכך, דוניץ רכשה את אלעד מגורים בלי שנטלה חוב לטובת המהלך. רמת המינוף שלה נמוכה יחסית ומגיעה ל־34% וההון העצמי עומד על מיליארד שקל ו־52% מהמאזן. עקב כך היא נהנית מנזילות גבוהה יחסית להשקעה בפרויקטים שלה.
דומב התייחס להיבטים נוספים: "רבים מהפרויקטים שלהם הם באזורי הביקוש של גוש דן, למשל ת"א־יפו, גבעתיים, רמת השרון וראשל"צ, ופחות בפריפריה, וזה נוסך ביטחון בקרב המשקיעים. בנוסף, יש להם יכולות ביצוע עצמאיות – עובדה שמסייעת בהשלמת הפרויקטים ובהרגעת המשקיעים". יש לציין כי שבעקבות המלחמה והפסקת עבודתם של הפועלים הפלסטינים נקלעו קבלנים רבים למצוקת כ"א. באתרי דוניץ רוב הפועלים היו מלכתחילה עובדים זרים, ולכן היא לא נקלעה לעיכובים משמעותיים בפרויקטים.
דומב סיכם כי "המשקיעים מחפשים חברה יציבה וחזקה עם הנהלה שהוכיחה יכולת הובלה וביצועים יפים. במקרה של דוניץ והמנכ"ל רונן יפו יש את זה".
דוניץ פרסמה בסוף השבוע את דו"חותיה לרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים של השנה, בהם רשמה ירידה של 42% בהכנסות ממכירת דירות ל־158 מיליון שקל. בהתאם, הרווח התפעולי ירד ב־50% ל־9 מיליון שקל. הסיבה לירידה - היא ההכרה בהכנסות בהתאם לקצב הביצוע והשלמת פרויקטים. בינואר‑ספטמבר רשמה החברה רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של מיליון שקל לעומת 2 מיליון בתקופה המקבילה.
