במקום עוד בנק: הפניקס תשקיע עד 600 מיליון שקל באאורה
במקום עוד בנק: הפניקס תשקיע עד 600 מיליון שקל באאורה
חברת הביטוח תזרים 350 מיליון שקל להון העצמי של ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית של חברת הנדל"ן, עם אופציה להשקעה בפרויקט חמישי. במקום ריבית על האשראי תהיה הפניקס שותפה ל־30% מרווחי המכירה של הדירות בפרויקטים
הריבית העולה דוחפת את יזמי הנדל"ן לפתרונות יצירתיים שיאפשרו להם למתן את הכבדת עלויות המימון. חברת הנדל"ן היזמי אאורה שבשליטת המנכ"ל יעקב אטרקצ'י דיווחה היום על עסקה של עד 600 מיליון שקל שחתמה מול חברת הביטוח הפניקס, ובעקבות זאת מניית אאורה קפצה ב־10% בתל אביב. במסגרת העסקה הפניקס תהפוך לשותפה של אאורה ב־4 פרויקטים של התחדשות עירונית, עם אופציה להיכנס כשותפה בפרויקט נוסף בהמשך. מדובר על פרויקטים ברמת גן, גבעתיים וירושלים. שניים מארבעת הפרויקטים הראשונים כבר נמצאים בבנייה, ושניים אחרים קיבלו היתר והעבודות עתידות להתחיל בקרוב. שיווק הדירות בארבעת הפרויקטים כבר החל ושיעור המכירות של הדירות של אאורה בפרויקטים עומד על 50%-40%, במחירי מכירה של 35-30 אלף שקל למ"ר.
ההון העצמי של הפרויקטים
הפניקס תשקיע 350 מיליון שקל מכספי העמיתים בארבעת הפרויקטים שאליהם תיכנס שותפה בשלב ראשון, סכום שיהווה 65% מההון העצמי הדרוש לאאורה למימון בניית הפרויקטים. אאורה תעמיד את יתרת הכסף הדרוש להון העצמי - 165 מיליון שקל - והיתרה הדרושה תלקח כאשראי על ידה. לפרויקט החמישי תוכל הפניקס להעמיד 250 מיליון שקל באותה מתכונת, כשאאורה תעמיד 130 מיליון שקל. המימון המדובר נקרא מסגרת אשראי הונית, משום שבעבורו אאורה לא משלמת ריבית, אלא חולקת עם הפניקס את הרווחים העתידיים מהפרויקטים. הפניקס תקבל לידיה 30% מהרווחים של הפרויקטים, כאשר המדידה תתחיל לאחר החזר ההשקעה, הן עבור הפניקס והן עבור אאורה. כלומר, מדובר בכלי היברידי שנע בין חוב לאקוויטי, ולכן ההשוואה בין העסקה של הפניקס ואאורה לאלטרנטיבות של אאורה — נטילת אשראי מגוף פיננסי או הכנסת שותף באקוויטי בלבד — היא מורכבת, שכן לפרויקטים אין שווי נקוב במסגרת העסקה והרווחים העתידיים אינם ודאיים וידועים במלואם בשלב זה. עם זאת, הרווחים הצפויים מארבעת הפרויקטים יגיעו ל־700-600 מיליון שקל לפני מס. הרווח הצפוי מהפרויקט החמישי הוא 400 מיליון שקל לפני מס.
מבחינת אאורה המשוואה היא ויתור על נתח מהרווחים בתמורה למידה מסוימת של שקט נפשי, שכן העסקה הזו תחסוך לה את עלויות המימון שהיו כרוכות בנטילת אשראי נוסף מגוף פיננסי אשראי שקרוב לוודאי היה מתייקר ככל שהריבית במשק הייתה עולה, או שמלכתחילה היה נושא ריבית גבוהה. זאת הגם שאאורה שמתמקדת בהתחדשות עירונית לא רוכשת את הקרקעות של הפרויקטים, אלא מחתימה את הדיירים הקיימים ומרוויחה ממכירת הקומות הנוספות שהיא בונה בבניינים שהיא משפצת או בונה מחדש גם עבור הדיירים הקיימים.
אטרקצ'י: "אנחנו מוכנים להסתפק ב־70% מהרווחים. אבל מצד שני, נחסוך לעצמנו מינוף יקר"
"אנחנו רוצים להגדיל את הפעילות שלנו ולשנות את היחסים הפיננסיים שלנו", אמר אטרקצ'י ל"כלכליסט". "אז אנחנו מוכנים להסתפק ב־70% מהרווחים. אבל מצד שני, נחסוך לעצמנו מינוף יקר. אתה רואה מה קורה בשוק החוב ואתה רואה מה קורה לחברות שהתמנפו. אצלינו אין מרכיב של קרקע, אלא רק עלויות ביצוע. ונכון להיום אני אופטימי מאוד ביחס לשוק המגורים. ב־2024 הוא יחזור להיות טוב. אנחנו מוכרים דירות היום, אבל פחות. העסקה הזו תאפשר לנו לבצע יותר פרויקטים במקביל. הפניקס מאמינים במוצר שלנו ולא מפחדים לקחת סיכון".
צפי לתשואה של 50%
בהפניקס, שאת חטיבת ההשקעות שלה מנהל חגי שרייבר, מצפים לתשואה של 17%-15% בשנה מהעסקה מול אאורה, ואומרים שהפרויקטים הספציפיים האלו של אאורה נבחרו, בין היתר, משום שאאורה לא מושכת בהם דמי ניהול. בתרחיש האופטימלי הצפי של הפניקס הוא לתשואה של 50% בתוך ארבע שנים. זו אינה הפעם הראשונה שבה הפניקס מלווה עסקאות של אאורה. במאי 2022 הודיעה הפניקס כי היא תעמיד מימון של 800 מיליון שקל לפרויקט התחדשות עירונית גדול של אאורה במתחם האורן בקריית אונו. לפני שבועיים אאורה החלה לבנות את הפרויקט שבו 305 דירות ב־5 בניינים. אולם בפרויקט הזה השקיעה הפניקס מכספי הנוסטרו, בשונה מהעסקה הנוכחית.
ב־2022 אאורה מכרה 525 דירות בסה"כ תמורת 1.6 מיליארד שקל והכירה בהכנסות של 850 מיליון שקל. נכון לסוף 2022 ההון העצמי של החברה עמד על 650 מיליון שקל, ושווי השוק שלה עומד על 1.4 מיליארד שקל, לאחר שהמניה שלה ירדה ב־40% מהשיא שאליו הגיעה ב־2021.
הפניקס והתחדשות עירונית
לפני כשבועיים מכרה הפניקס את מניותיה (28%) בחברת הנדל"ן היזמי וההתחדשות העירונית בית וגג למשפחות שחר וקז תמורת 100 מיליון שקל. בשנה האחרונה ביצעה הפניקס כמה השקעות בחברות של התחדשות עירונית. בין היתר היא השקיעה 250 מיליון שקל בקבוצת בסט ו־100 מיליון שקל בחברת בנייני העיר הלבנה.
