מעלות מאששת את החששות שווטרסטון לא תצליח לפרוע את יתרת האג"ח שלה
מעלות מאששת את החששות שווטרסטון לא תצליח לפרוע את יתרת האג"ח שלה
חברת הנדל"ן, שהאג"ח שלה נסחרות בתשואת זבל, אמורה לפרוע את יתרתן - 38 מיליון דולר - בנובמבר הקרוב, אך סימן שאלה מתנוסס בנוגע ליכולתה להשיג מקורות מימון מספקים. מעלות הכניסה את דירוג החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות
חברת הדירוג מעלות S&P הכניסה את דירוג חברת הנדל"ן המניב האמריקאית ווטרסטון פרופרטיז לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. זאת, בשל נזילות חלשה לנוכח עומס צפוי של פרעונות אג"ח. החברה מתקרבת למועד פרעון התשלום האחרון בגין האג"ח שגייסה בתל אביב, בסכום של כ-38 מיליון דולר, הצפוי בסוף נובמבר 2023.
ווטרסטון היא חברה פרטית שהתאגדה ב-2017 במודל BVI שבו חברות זרות, בעיקר אמריקאיות, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands) , הוזרמו לתוכן נכסים, והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן אג"ח.
בעלי השליטה בחברה הם ניל שלום, אנטון מלצ'יאונדה וג'וש לוי והיא פועלת בתחום הנדל"ן המניב כשמרבית נכסיה הם מסחריים, בעיקר מרכזי קניות פתוחים בחוף המזרחי של ארה"ב. ווטרסטון גייסה 407 מיליון שקל בהנפקת סדרת אג"ח אחת ביוני 2017, שזכתה במקור לדירוג A, אך זה ירד תוך פחות משנה, בשל עלייה במינוף. הריבית על האג"ח שעמדה במקור על 5.7% הועלתה מאז במספר פעימות בעקבות הורדות דירוג עד לשיעור של 6.3% כיום.
תשואות האג"ח שלה, שניצבות מזה תקופה ארוכה על רמה דו ספרתית, מגיעות כיום ל-24%, תשואת זבל המשקפת את חוסר האמון מצדם של המשקיעים ביכולתה לשרת את החוב כלפי מחזיקי האג"ח. זאת בזמן שלמחזיקים אין שעבוד שמבטיח את החזר החוב כלפיהם אם החברה לא תעמוד בהתחייבויותיה.
פעולת הדירוג שביצעה מעלות, אשרור דירוג BBB לחברה ולסדרת האג"ח והכנסת הדירוגים לרשימת מעקב (CreditWatch) עם השלכות שלילות מאששת את גישתם של המשקיעים, כשלהערכת מעלות לווטרסטון אין מקורות מספקים לפירעון תשלום האג"ח וליתר חלויות החוב, וקיימת אי וודאות בנוגע ליכולתה להשיג מקורות מימון מספקים ובזמן לשם לכך. זאת, בהינתן נגישות מוגבלת שלה לשוק ההון ותנאי שוק מאתגרים.
ווטרסטון הצליחה לפרוע בנובמבר 2022 חלות אג"ח של 42 מיליון דולר בזכות מימוש מספר נכסים ומימון מחדש של נכסים אחרים. אך להערכת מעלות, קיים גרעון משמעותי בין מקורותיה הנזילים ובין סך השימושים הצפויים ולכן נזילותה מוערכת כחלשה, ולמרות התחייבות של בעל השליטה להעמיד הלוואת בעלים של 10 מיליון דולר, היא עדיין נדרשת למימוש נכסים ומימון מחדש, כשתנאי השוק הנוכחיים מאתגרים ומקשים על ביצוע והשלמת צעדים אלה.
במעלות ציינו לחיוב כי 44 נכסיה של ווטרסטון מפוזרים ב-14 מדינות בארה"ב בשיעורי תפוסה גבוהים של 91% ושיעורי גבייה של 95% ובמח"מ שכירויות של 5.5 שנים. אולם, ב-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) חלה ב-2022 ירידה של 6% והוא הסתכם ב-29 מיליון דולר, כתוצאה ממימוש נכסים במהלך השנה.
מעבר לכך, לחברה חשיפה לשוכר מהותי, רשת חנויות רהיטים ומזרונים שהייתה אחראית ל-16% מהכנסותיה ב-2022; לצד חשיפה לריכוזיות במגזר המסחרי שמהווה 75% משווי הנכסים שלה ו-85% מה-NOI; וריכוזיות גיאוגרפית במדינות ניו המפשייר ודרום קרוליינה שהנכסים בהן הניבו 60% מה-NOI. מימוש הנכסים שביצעה החברה ב-2022 הוביל לצמצום המינוף מ-71% ב-2020 ל-65% ב-2022, ולהערכת מעלות הוא צפוי להגיע בשנתיים הקרובות ל-63%-65%.
לווטרסטון היסטוריה בעייתית בשוק ההון המקומי, ועל כך מעידים הורדות הדירוג ותשואות האג"ח שלה. כשכבר מעט לאחר הנפקת האג"ח ב-2017 החלו לצוץ בעיות בתפקודה ובממשל התאגידי בה. כחלק מכך, כבר ברבעון הראשון של 2018 התגלו בדוחותיה הכספיים העברות כספים שבוצעו "בטעות" לבעלי השליטה ולצדדים קשורים להם, ואלה חזרו על עצמן גם בהמשך.
