צמצום החשיפה של אלטשולר שחם לישראל מתחיל בשוק המשרדים ובריט 1
צמצום החשיפה של אלטשולר שחם לישראל מתחיל בשוק המשרדים ובריט 1
חלקו של השוק הישראלי בתיק המנייתי של בית ההשקעות הוא כ־20%, ובאלטשולר שחם שואפים לחתוך אותו בחצי. הם מכרו מניות של קרן הריט ב־355 מיליון שקל ב־2024, וצמצמו חשיפה לפוקס ושופרסל
לא מאמינים בשוק המקומי: מאחורי מהלך עניינים שוטף לכאורה של בית ההשקעות אלטשולר שחם – מכירת נתח משמעותי מהחזקותיו בקרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1 – עומדת התזה של בית ההשקעות, לפיה נכונו לשוק המשרדים בישראל זמנים קשים, או מאתגרים לכל הפחות.
החודש מכר בית ההשקעות השני בגודלו בישראל, ובעל חברת הגמל הגדולה במדינה, אלטשולר שחם גמל ופנסיה, מניות של ריט 1 בהיקף של 143 מיליון שקל.
בתחילת השנה מכר אלטשולר שחם נתח נוסף של מניות קרן הריט, כך שהיקף המכירות הכולל של מניות ריט 1 בשנת 2024 עומד על 355 מיליון שקל. בעקבות זאת, שיעור ההחזקות של אלטשולר שחם בקרן ירד מ־18% ל־8%, והוא חדל מלהיות המוסדי הגדול בקרן.
נכון לעכשיו, שיעור ההחזקות של הראל ביטוח (10.6%) והפניקס (9%) בריט 1 גבוה יותר. למעשה, כשבוחנים את היקף מכירת המניות של אלטשולר שחם בישראל בשנה האחרונה, שמסתכם בכ־1.5 מיליארד שקל, ניתן לראות שמכירת המניות של ריט 1 היא הגדולה ביותר (ראו תרשים).
אלטשולר שחם וגילעד אלטשולר, המייסד שמוביל את ההשקעות של בית ההשקעות, הם הקול הבולט בקרב המוסדיים בישראל שסבור שיש לצמצם חשיפה לשוק הישראלי.
זאת, בשל שלל סיבות: החל מקוטנו של השוק המקומי והיעזר הנזילות הנגזרת מכך, העובדה שהיקף הנכסים של כל מוסדי הופך את השוק לקטן עליהם, הצורך בפיזור, פוטנציאל הצמיחה של החברות השונות בשווקים השונים, וכן העובדה הבסיסית שהשוק הישראלי מהווה פחות מ־1% מהשוק הגלובלי, ולכן גם אם מביאים בחשבון את יתרון הביתיות, שיעור חשיפה של עשרות אחוזים עבור גוף מוסדי הוא נטול פרופורציה.
מנהל 200 מיליארד שקל
אלטשולר שחם מנהל כ־200 מיליארד שקל באפיקים השונים. הרכיב המנייתי בתיק נע בין 50% ל־60%, כאשר החלק של ישראל בתיק המנייתי עומד על 20%, ובית ההשקעות שואף לצמצם אותו לכ־10% במהלך השנים הקרובות. זאת, באמצעות צמיחה אורגנית בשווקים אחרים וכן מכירת מניות של חברות ישראליות.
לשם כך, יהיה צורך במכירת מניות בהיקף של כ־1‑2 מיליארד שקל בכל שנה בשנים הקרובות, בדומה למכירות שביצע בית ההשקעות בשנה האחרונה.
העובדה שהמימוש המשמעותי ביותר בשנה החולפת מצד בית ההשקעות היה המכירה של מניות ריט 1 היא, לפי מקורב לבית ההשקעות, אינדיקטיבית להשקפתו על שוק המשרדים בישראל כיום.
באלטשולר שחם חוששים כי בליץ היזמות הגדול של בנייני משרדים, שקיבל חיזוק מההתרחבות של חברות בינלאומיות ב־2021, ייצר עודף גדול של שטחי משרדים, מה שיקבל חיזוק גם ממגמת העבודה ההיברידית, שרק הולכת ומתחזקת. הדבר עשוי גם לדחוף את מחירי השכירות כלפי מטה, בעיקר באזורים שאינם גוש דן, שגם בהם היתה תנופת בנייה.
כמו כן, בבית ההשקעות מעריכים שההתרחבות המשמעותית של החברות הבינלאומיות מיצתה את עצמה. גם הריבית הגבוהה, שמקשה על חלק מחברות ההייטק, שהן שוכרות מרכזיות של משרדים רבים, מהווה עננה מעל השוק.
את הדברים האלו אומרים גם מי שמנהלים את חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל, שמחזיקות בנכסים קלאס A באיזורי הביקוש, דוגמת שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות, שאמר בשיחת המשקיעים לרגל פרסום דו"חות הרבעון השלישי כי השוק אכן נעשה קשה יותר, המשא ומתן מתארך, וכי "מלחמה, אי־שקט פוליטי וכסף שעלותו גבוהה גורמים למצב רוח עסקי ירוד, ומאיטים את הכניסה של דם חדש לנכסים".
הוא אף אמר כי נכסי משרדים שהוקמו מחוץ לתל אביב ללא גישה נוחה של תחבורה ציבורית הם בגדר התאבדות של היזמים.
ריט 1, שהיא קרן הריט הראשונה להשקעה בנדל"ן מניב, והגדולה מבין הקרנות האלו שנסחרות בבורסה במונחי שווי שוק (3.75 מיליארד שקל), היא קרן שמרכז הכובד שלה מצוי בשוק המשרדים. נכון לסוף הרבעון השלישי, האחרון שתוצאותיו פורסמו, המשרדים מהווים 51% מהפורטפוליו שלה, במונחי שווי הוגן. המתחרות הישירות שלה – סלע נדל"ן ומניבים – מחזיקות במשרדים שמהווים נתח דומה, אך במניות שלהן אלטשולר שחם אינה מחזיקה, או לכל הפחות היא אינה בעלת עניין.
בסביבת אלטשולר שחם מצביעים על אחד הנכסים של ריט 1 כזה שמייצג את אותם קשיים מדוברים – מגדל אינפיניטי ברעננה, שבו שטחים להשכרה בהיקף של 61 אלף מ"ר, ועד כה התפוסה בו עומדת על 69% בלבד. עם זאת, השיווק החל רק השנה ולכן לא ניתן להקיש מהנכס הבודד הזה על מצב השוק כולו, או על מצב הנכסים של ריט 1, הגם שבעבר, בשיא בועת ההייטק, היה ניתן להגיע לשיעורי תפוסה גבוהים יותר בפרק זמן של שנה.
בסביבת ריט 1 מביעים תסכול ממכירת המניות העקבית של אלטשולר שחם, שמפעילה לחץ על מחיר המניה, ומעריכים שבלעדיה מניית הקרן היתה מציגה ביצועים טובים יותר. המניה של ריט 1 עלתה ב־12 החודשים האחרונים ב־21.8%, בעוד שמדד ת"א־נדל"ן עלה ב־25% באותה תקופה. זאת, בין היתר, על רקע התוצאות המשופרות שהציגה הקרן. כך, ה־NOI ברבעון השלישי ניתר ב־18% והסתכם ב־126 מיליון שקל, וה־FFO, עלה בשיעור דומה ועמד על 88 מיליון שקל.
"נדרשה רק פגישה"
ריט 1, כאמור, אינה החברה היחידה שאת המניות שלה מוכר אלטשולר שחם במסגרת צמצום החשיפה לישראל. כך, בספטמבר מכר בית ההשקעות את רוב ההחזקות שלו בחברת מוצרי הבנייה אינרום (9%) לבני ברון תמורת כ־190 מיליון שקל. באפריל מכר אלטשלור שחם מניות פוקס ב־100 מיליון שקל, באוגוסט מכר מניות בעוד 90 מיליון שקל ולפני שבועיים ב־85 מיליון שקל נוספים.
בחודש מרץ מכר בית ההשקעות מניות של חברת האשראי החוץ־בנקאי נאוי לבעל השליטה דורי נאוי ב־100 מיליון שקל, והרשימה עוד ארוכה. "הופתעתי מהמהירות ופרק הזמן הקצר שנדרשו לי כדי לשכנע את גילעד אלטשולר למכור את המניות שהיו ברשותו. נדרשה רק פגישה קצרה מחוץ למשרדי בית ההשקעות", סיפר לכלכליסט בכיר בשוק ההון, שביצע לאחרונה עסקה מול אלטשולר שחם.
מנגד, אלטשולר שחם גם מבצע רכישות של מניות ישראליות, אולם בסביבת בית ההשקעות מפנים זרקור לכך שלרוב מדובר על רכישות הזדמנותיות, דוגמת רכישת מניות מבנה נדל"ן ב־200 מיליון שקל ביולי האחרון ורכישת מניות מגדל החזקות ב־160 מיליון שקל. במחצית הראשונה של השנה מניית מבנה ירדה ב־20%, בעוד שת"א־נדל"ן ירד ב־15%, ואילו מגדל ביטוח נסחרה באותה העת בחצי מההון העצמי שלה. כלומר, להשקפת בית ההשקעות שתי המניות היו זולות באותה העת.
