אקרו מציגה: שנת שיא עם מחיר דירה ממוצע של 6 מיליון שקל
אקרו מציגה: שנת שיא עם מחיר דירה ממוצע של 6 מיליון שקל
חברת הנדל"ן, שמתמקדת במגורי פרימיום בגוש דן, אמנם מכרה פחות דירות ב־2022, אבל המחיר הממוצע זינק ביותר ממיליון שקל. ההכנסות עלו ביותר מ־70% ועמדו על 1.2 מיליארד שקל, והרווח הנקי הוכפל פי 5. אקרו נדל"ן תחלק דיבידנד של 52.6 מיליון שקל
היוקרה משתלמת וירידת מחירים לא נראית באופק: שנת 2022 לא הייתה שנה כלכלית פשוטה עבור רוב האנשים. הריבית שעלתה במטרה להילחם באינפלציה זעזעה את השווקים ושלחה את מחירי המניות והאג"ח מטה, אך התקשתה לעשות זאת עם האינפלציה שהתגלתה כעקשנית. התוצאה: העושר ותחושת העושר הכללית של רוב הציבור נפגעו. אבל לא של כולו. בישראל, כך מתברר, ישנה שכבה עמידה למדי, ואמידה מאוד לכל הפחות. הדבר בא לידי ביטוי בדו"חות חברת הנדל"ן היזמי והמניב אקרו, שהייתה ההנפקה הגדולה של השנה שעברה. עבור אקרו, שנת 2022 הייתה שנת שיא מבחינה פיננסית.
ב־2022 מכרה אקרו 169 דירות בהיקף כספי כולל של 913 מיליון שקל. בשנה שקדמה לה מכרה אקרו 227 דירות בהיקף כספי כולל של 980 מיליון שקל. מהנתונים האלה עולה כי מחיר דירה ממוצעת של אקרו ב־2022 עמד על 5.4 מיליון שקל, זינוק של יותר ממיליון שקל, או 25.6%, בהשוואה למחיר ממוצע של 4.3 מיליון שקל ב־2021.
כשבוחנים את נתוני הרבעון האחרון של השנה, הנתונים אף דרמטיים יותר. ברבעון הרביעי מכרה אקרו 44 דירות בהיקף כספי של 262 מיליון שקל, מה שגוזר מחיר ממוצע לדירה של 6 מיליון שקל. ברבעון הרביעי של 2021 המחיר הממוצע לדירה עמד על 4.8 מיליון שקל, כשאקרו מכרה 93 דירות ב־450 מיליון שקל.
בתחום הדיור אקרו ממוקדת באזורי הביקוש של גוש דן ובתחום היוקרה. היא יוזמת, מקימה ומשווקת, יחד עם שותפים, 60 פרויקטים, שנמצאים בשלבי ביצוע שונים, שבהם כ־7,800 דירות. כמעט מחצית מהפרויקטים (26) הם פרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם ייבנו 4,300 דירות. הפרויקטים ממוקמים בעיקר בת"א. ניתן למנות עליהם פרויקט ברחוב שרת, פרויקט ברחוב ויסוצקי, פרויקט ברחוב ויצמן ופרויקט במתחם בזל.
אקרו גם לא צופה ירידה משמעותית במחירי הדירות. בכל הנוגע להשפעות האינפלציה כתבה החברה בדו"ח הדירקטוריון שלה כי "להערכת החברה, בהנחה של אי־קיטון מהותי במחירי המכירה הידועים כיום, המרווח הגולמי הצפוי בפרויקטים של החברה יאפשר ספיגה של עלייה נוספת במדד מבלי שהדבר יעמיד בסיכון את עצם רווחיות הפרויקטים".
ההיקף הכספי של מכירת הדירות אינו זהה להכנסות של אקרו ממכירת דירות, זאת משום שלפי התקן החשבונאי, היא מכירה בהכנסות ממכירת דירות בהתאם לשיעור ההשלמה של הפרויקטים. ההכנסות של אקרו ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בנייה הסתכמו ב־821 מיליון שקל בשנת 2022, כמעט כפול בהשוואה לשנת 2021, אז ההכנסות האלו הסתכמו ב־448 מיליון שקל. לעיקר העלייה בהכנסות האלו אחראי פרויקט אקרו ביזנס קמפוס, שהניב הכנסות של 227 מיליון שקל בשנת 2022, זאת לעומת הכנסות של 118 מיליון שקל בשנה הקודמת.
השיערוכים זינקו: אקרו פועלת גם בתחום הנדל"ן המניב, שהוא עדיין קטן משמעותית ביחס לפעילות הייזום, ובו היא משכירה חמישה נכסים, דוגמת הקמפוס של מיקרוסופט בהרצליה ומגדל אקרו בת"א. הפעילות הזו הניבה לה הכנסות של 30 מיליון שקל בשנת 2022, זינוק של 50% בהשוואה להכנסות של 20 מיליון שקל בשנה הקודמת. לפי אקרו, בשנה מייצגת, ה־NOI (ההכנסות משכירות נטו) מהנכסים המאוכלסים יעמוד על 38.3 מיליון שקל. בנוסף, יש לחברה 6 נכסים בהקמה ועוד 16 עתודות קרקע. להערכת החברה, כל אלו יוכלו להניב NOI של 275 מיליון שקל.
היקף ההכנסות הכולל של החברה, שמנוהלת על ידי זיו יעקובי ושבראש הדירקטוריון שלה עומד בעל השליטה צחי ארבוב, הסתכם ב־1.2 מיליארד שקל, זינוק של 73.7% בהשוואה להכנסות של 701 מיליון שקל בשנת 2021. לזינוק בהכנסות תרמו שיערוכי נדל"ן בהיקף של 292 מיליון שקל, עלייה של 78% בהשוואה לנתון של 164 מיליון שקל בתקופה המקבילה. לסעיף זה תרמו שני פרויקטים עיקריים – מגדל ONE, שתרם 86 מיליון שקל, ומתחם גולף בצפון תל אביב, שתרם 74 מיליון שקל.
הרווח הגולמי של אקרו ממכירת דירות וקרקעות עמד על 213 מיליון שקל, יותר מפי 2 בהשוואה ל־90 מיליון שקל בשנת 2021. לפי החברה, בשנים 2023—2029 ישווקו 3,500 דירות שיביאו עמן רווח גולמי של 3.8 מיליארד שקל, שטרם הוכר.
היקף ההוצאות של אקרו זינק ב־43.8% מרמה של 500 מיליון שקל בשנת 2021 לרמה של 719 מיליון שקל, בעיקר בשל עלייה משמעותית בעלות מכירת הקרקעות ובניית הדירות (608 מיליון שקל בשנת 2022 לעומת 358 מיליון שקל בשנה הקודמת), אולם הוצאות הנהלה וכלליות ירדו בחדות, מרמה של 120 מיליון שקל להיקף של 80 מיליון שקל בשנת 2022. זאת, בין היתר, על רקע ירידה בהיקף התגמול ההוני למנכ"ל החברה. בשנת 2022 קיבל יעקובי שכר בעלות של 10.3 מיליון שקל, רובו (7.7 מיליון שקל) בתגמול הוני. בשנת 2021 קיבל יעקובי שכר בעלות של 75.5 מיליון שקל, שרובו המוחלט (73.3 מיליון שקל) בתשלום מבוסס מניות. התגמול ההוני כלל הקצאת מניות ואופציות שסייעו לו להגיע לאחזקתו הנוכחית בחברה — 4.8%, כשיש לו אפשרות להגדיל אותה לכ־6.5%.
וכך, הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של החברה עמד על 263 מיליון שקל – פי 4.8 בהשוואה לנתון של 54 מיליון שקל שנה קודם לכן. אקרו כן רואה בעליית הריבית סיכון לשורה התחתונה שלה. לחברה יש התחייבויות בכמעט 4 מיליארד שקל, מתוכן 2.15 מיליארד שקל אשראי בנקאי בריבית משתנה (פריים). לפי החברה, "כל שינוי של 1% בריבית הפריים יביא לקיטון של 17 מיליון שקל ברווח הנקי". לפי אקרו, הדבר לא צפוי להשפיע על אמות המידה הפיננסיות שלה, אבל עליית הריבית תגרור אחריה עלייה בעלויות המימון, פגיעה בכדאיות של גיוס חוב חדש והרעה בתנאי האשראי, התייקרות בתחום המשכנתאות, מה שיוביל לירידה בביקוש לנכסים של החברה, ופגיעה ביכולת של הלקוחות לעמוד בהתחייבויות שלהם כלפי החברה.
המניה ירדה ב־50%: על רקע התוצאות האלו - וירידה קלה של 1% בחוב פיננסי נטו ל־CAP, לרמה של 57% - הודיעה אקרו שהיא תחלק באפריל דיבידנד בהיקף כולל של 52.6 מיליון שקל. זה הדיבידנד הגדול ביותר שחילקה החברה מאז 2021. במהלך 2022 חולקו 25 מיליון שקל וב־2021 חולקו 10 מיליון שקל בלבד.
אקרו הונפקה בבורסת ת"א לפני מעט יותר משנה, בפברואר 2022, לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת מהציבור 500 מיליון שקל, כך שהחברה החלה להיסחר לפי שווי של 4 מיליארד שקל. הביקושים בהנפקה היו גבוהים פי 3 מהסכום שגויס, והם עמדו על 1.6 מיליארד שקל. מאז איבדה המניה של אקרו גובה. היא ירדה בכ־50% מאז ההנפקה, וכיום שווי השוק של החברה עומד על כ־2 מיליארד שקל. בפרק הזמן הזה צנח מדד ת"א־נדל"ן ב־39%, ואילו מדד ת"א־בנייה ירד בשיעור חד יותר של 45%, כך שתשואת החסר של אקרו אינה משמעותית ביחס למתרחש בגזרת חברות הנדל"ן היזמי.
כיום ארבוב מחזיק ב־25.4% ממניות אקרו, רעיה שטראוס מחזיקה ב־12% ואילו הפניקס, על זרועותיה השונות, מחזיקה ב־17.4%, והיא המוסדי הבולט בחברה.
