הפניקס תשקיע עד 400 מיליון שקל בהתחדשות עירונית של אב-גד
הפניקס תשקיע עד 400 מיליון שקל בהתחדשות עירונית של אב-גד
חברת הביטוח תזרים 250 מיליון שקל לפעילות ההתחדשות העירונית של אב-גד למשך שנתיים, ותוכל להרחיב את ההשקעה בהמ ואף להיכנס כשותפה בפעילות. הפניקס תקבל בתמורה להשקעה חלק מהון המניות של כל פרויקט
חברת הביטוח הפניקס התקשרה עם חברת הנדל"ן אב-גד שבשליטת משפחת רצון בהסכם לפיו תעמיד לחברה שעוסקת בייזום ובניית פרויקטים בהתחדשות עירונית באזור המרכז מסגרת השקעה הונית של 250 מיליון שקל שמיועדת לפרויקטים מסוג זה למשך שנתיים. בהתאם לשיקול דעתה, הפניקס עשויה להרחיב את המסגרת עד ל-400 מיליון שקל. בנוסף מקנה ההסכם אופציה להפניקס לרכוש 20% מהחברה הבת של אב-גד שתרכז את כלל פעילויות ההתחדשות העירונית שלה.
ההשקעה של הפניקס תבוצע בפרויקטים גדולים של אב-גד, שההון העצמי הנדרש בהם יהיה 100-25 מיליון שקל לפרויקט, והיא נועדה לממן 60%-75% ממנו, כשהבחירה האם להשקיע בפרויקט תהיה של הפניקס. שלושה פרויקטים שהקמתם עתידה להתחיל השנה ועשויים להיכלל בהשקעה הם פרויקט פינוי בינוי ברחוב בלפור בבת ים, שבו 30 דירות קיימות ו-75 דירות לשיווק; פרויקט מתחם הרשות בהוד השרון, שבו 56 דירות קיימות ו-138 לשיווק; ופרויקט שערי העיר ברמלה, שבו 116 דירות קיימות ו-414 לשיווק.
הפניקס תקבל בתמורה להשקעה חלק מהון המניות של כל פרויקט, שיהיה מחצית משיעור השקעתה, כך שיעמוד על 30%-37.5% ממנו, ובהתאם תקבל את חלקה ברווחים מהפרויקטים. זאת, בנוסף לעמלה של 0.3%-0.5% מסכום ההשקעה. ניהול הפרויקטים ייוותר בידי אב-גד.
מבחינתה של אב-גד, הכנסתה של הפניקס כשותפה בפרויקטים והוויתור על נתח מהרווחים נועדו לאפשר את מימוש צבר הפרויקטים שלה מבלי להידרש לעלויות המימון שהיו כרוכות בנטילת אשראי נוסף לשם כך. למעשה, מימון מרבית ההון העצמי שנדרש ממנה בפרויקטים על ידי הפניקס (לפחות 60% כאמור) משחרר את אב-גד מנטילת הלוואות מזנין (הלוואה המשלימה ליזם את ההון העצמי הנדרש ממנו על ידי הגורם המממן את הקמת הפרויקט) בסכומים גבוהים, בזמן שהריבית הנוכחית עליהן מגיעה לרמה דו-ספרתית. זאת בעוד אשראי למימון רגיל של פרויקטים (ללא חלק המזנין) מגיע כיום לרמה חד-ספרתית (פריים בתוספת 2.5%).
עבור אב-גד, השותפות מהווה הבעת אמון מצידו של גוף מוסדי בכיר בפרויקטים שלה, והמהלך עשוי לאפשר לה אף להתרחב לפרויקטים נוספים. עבור הפניקס, מדובר באפשרות ליהנות מרווחי הפרויקטים שבהם תשקיע מבלי שתידרש למעורבות אקטיבית בהם. בשלושת הפרויקטים שצוינו קודם לכן אב-גד עדיין לא החלה בשיווק הדירות, אך בספטמבר העריכה כי הרווח הגולמי מהם מצטבר ל-235 מיליון שקל.
במסגרת ההסכם הוקנתה להפניקס כאמור האופציה להפוך לשותפה בפעילות ההתחדשות העירונית הכוללת של אב-גד באמצעות רכישת 20% מהחברה הבת שלה, אב-גד איכות בהתחדשות. חלקה של זו מפעילות ההתחדשות העירונית הקיימת של אב גד מוערך בכמחצית, והחל מההסכם עם הפניקס היא תרכז את כלל פעילויות ההתחדשות העירונית בחברה. סכום הרכישה ייקבע בהתאם להערכת שווי של החברה הבת שתבוצע בסמוך למימוש האופציה, כשלהפניקס תינתן הנחה של 25% ממנה.
ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות לתחום הלוהט במגזר הבנייה למגורים, כשהפרויקטים בתחום הגיעו ב-2023 ל-28% מהתחלות הבנייה, לעומת 24% ב-2022 22% ב-2021 ו-17% ב-2020. צמיחתה של ההתחדשות העירונית נובעת מדחיפה מצידה של הממשלה לאור המחסור המתהווה בשטחים פתוחים, והרצון בשדרוג המרקם העירוני הקיים ובהגברת עמידות המבנים מפני איומים ביטחוניים ואסונות טבע.
במקביל, גם יזמי הנדל"ן דוחפים לצמיחת התחום לאור הריבית שעלתה.: בעוד שתחום הנדל"ן למגורים הסטנדרטי כרוך ברכישת קרקע שמהווה חלק משמעותי מהעלות של היזמים, ובמיוחד בתקופה הנוכחית של ריבית גבוהה שמעמיקה את הוצאות המימון שלהם, הפעילות בהתחדשות העירונית אינה דורשת השקעות הון גדולות מצידם, ולכן רבים מהם פונים אליה.
מי שנמצאים לצידם והרחיבו את השקעותיהם ופעילותם בתחום הם הגופים המוסדיים. בעוד שכבר קודם הם סיפקו אשראי לפרויקטים ספציפיים, בשנה החולפת נכנסו הגופים המוסדיים להשקעות ולשיתופי פעולה עם חברות הנדל"ן שפועלות בתחום בהיקפים גבוהים.
התקשרותה של הפניקס עם אב-גד היא האחרונה בסדרת פעולות מצידם של המוסדיים בתחום ההתחדשות העירונית. כך, בינואר התקשרה חברת הביטוח כלל בהסכם להשקעה של 337.5 מיליון שקל בחברה הבת של אפריקה מגורים שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית בתמורה ל־20% ממניותיה ולפי שווי של 1.69 מיליארד שקל, כחלק ממערך הסכמים כולל שעשוי להגיע ל-770 מיליון שקל; באפריל 2023 התקשרה הפניקס בהסכם להשקעה של 350 מיליון שקל בארבעה פרויקטים של חברת ההתחדשות העירונית אאורה של יעקב אטרקצ'י, לצד אופציה להשקעה בפרויקט חמישי בתמורה ל-250 מיליון שקל נוספים. בדומה לעסקה עם אב-גד, גם בעסקה עם אאורה תקבל הפניקס בתמורה להשקעה נתח עתידי מרווחי הפרויקטים.
