החברות בת"א־נדל"ן איבדו 22.5 מיליארד שקל מתחילת 2023
החברות בת"א־נדל"ן איבדו 22.5 מיליארד שקל מתחילת 2023
העלאות הריבית, ההאטה בהייטק וחוסר הוודאות שגרמה ההפיכה המשטרית הסבו הפסד מצרפי של 77 מיליארד ב־12 החודשים האחרונים לחברות הנכללות במדד ת"א־נדל"ן. מדד הנדל"ן צנח ב־13% ב־2023
השילוב של חוסר הוודאות שמורגש בשווקים, ההאטה במגזר ההיי־טק, והעלייה בשיעורי הריבית טלטל את מניותיהן של חברות הנדל"ן שנסחרות באחוזת בית. אלו מושפעות לרעה מהתמתנות הביקוש למשרדים ולמגורים, מהתייקרות נטל המשכנתא על רוכשי הדירות ומזינוק בעלויות המימון על הקרקעות שרכשו בחוב לאחר שהתרגלו לריבית אפסית בשנים האחרונות.
מדד ת"א־נדל"ן, שבו נכללות מניותיהן של 81 חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות, איבד מתחילת השנה 13% מערכו ובכך מחק 22.5 מיליארד שקל. ב־12 החודשים האחרונים צלל המדד ב־37%. הירידה החדה הובילה לאובדן של 77 מיליארד שקל משווי השוק של החברות הנכללות במדד. כתוצאה מכך, כמה מבעלי השליטה בחברות מופסדים על הנייר בסכומים מהותיים של מאות מיליוני שקלים.
מבין 81 החברות הנכללות במדד, מניותיהן של 49 ירדו מתחילת השנה ביותר מ־10% ו־15 חברות בלבד נהנו מתשואה חיובית מתחילת 2023. וויבוקס היא שיאנית הירידות, כשמנייתה צללה מתחילת השנה ב־42%. בכך, איבדה החברה 106 מיליון שקל משוויה. ב־12 החודשים האחרונים צנחה מניית החברה ב־62%, מה שהוביל לירידה של 235 מיליון שקל בשווי החברה. בעל השליטה יעקב גורסד, שמחזיק ב־44% מהמניות, מופסד על הנייר מתחילת השנה ב־47 מיליון שקל וב־12 החודשים האחרונים ב־103 מיליון שקל.
קבוצת חנן מור אחזקות, שפרויקט שדה דב, שאליו נכנסה באוגוסט 2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל, שעבורם נטלה מימון של 1.3 מיליארד שקל, ונחשב כ"גיבנת" על מאזנה, רשמה את הירידה השנייה בגודלה, כשמתחילת השנה צנח שווי השוק שלה ב־36%. חנן מור נסחרת היום לפי שווי של 244 מיליון שקל. צלילת המניה ב־36% מתחילת השנה הובילה לצניחה של 135 מיליון שקל בשוויה.
ב־12 החודשים האחרונים השילה המניה 72% מערכה, כלומר שווי של 658 מיליון שקל. לא רק זאת, אלא שגם חמש משבע סדרות האג"ח של החברה נסחרות בתשואה דו־ספרתית, המבטאת חוסר אמון של המשקיעים ביכולתה לשרת את החוב כלפיהם. בעל השליטה בחנן מור (45%), מור עצמו, שהחזיק בתחילת 2022 במעט פחות מ־38% ממניות החברה ומאז העלה במעט את אחזקותיו, הפסיד על הנייר מתחילת השנה 51 מיליון שקל, כשב־12 החודשים האחרונים הוא מופסד על הנייר בקרוב ל־470 מיליון שקל.
חברות נוספות שרשמו הפסדים כבדים הן קרן הריט אזורים, שירדה ב־26%, ארי נדל"ן שאיבדה 25% משוויה, חג'ג' נדל"ן ורני צים, שאיבדו 24% כ"א, קרסו נדל"ן עם צניחה של 23%, נורסטאר של חיים כצמן איבדה 22% משוויה ו־ויתניה ואקרו נדל"ן ירדו ב־21% כ"א.
ארי נדל"ן שבשליטת (53%) צחי אבו, נסחרת כיום לפי שווי של 677 מיליון שקל, 25% ו־230 מיליון שקל פחות מאשר בתחילת השנה. אבו, שמחזיק ב־53% מהמניות לאחר שהעלה במעט את אחזקותיו בה מתחילת השנה, הפסיד על הנייר בחודשיים האחרונים 121 מיליון שקל.
האחים צחי ועידו חג'ג' החזיקו בתחילת השנה ב־52%, וכיום מחזיקים ב־53% ממניות חג'ג' נדל"ן. האחרונה נסחרת כיום לפי שווי של 860 מיליון שקל, לאחר שירדה מתחילת השנה כאמור ב־24% ואיבדה 288 מיליון שקל, מהם 150 מיליון מיוחסים לבעלי השליטה. שלוש מארבע סדרות האג"ח של הקבוצה נסחרות בתשואה של 8% ויותר, המבטאת חוסר ביטחון של המשקיעים ביכולתה של הקבוצה לשרת את החוב כלפיהם. חג'ג' אירופה, שבשליטתו של צחי חג'ג' (44%) ושפועלת ברומניה בעיקר, נסחרת כיום לפי שווי של 327 מיליון שקל ומנייתה דווקא זינקה ב־24% והוסיפה לשוויה 62 מיליון שקל מתחילת השנה, מהם 27 מיליון מיוחסים לחג'ג' עצמו. אך ב־12 החודשים האחרונים איבדה 46% ו־276 מיליון שקל, שעבור צחי חג'ג' מהווים הפסד על הנייר של 121 מיליון שקל. שלוש סדרות האג"ח של החברה נסחרות בתשואה דו־ספרתית, המבטאת את חששותיהם של המשקיעים מפני יכולתה להחזיר את מלוא החוב.
שווי השוק של רני צים מרכזי קניות, שבשליטת רני צים (54%), ירד מתחילת השנה ב־24%. המשמעות: החברה איבדה משוויה 116 מיליון שקל. מהם, 63 מיליון שקל מיוחסים לרני צים עצמו, מתוקף החזקותיו בה. ב־12 החודשים האחרונים ירדה המניה ב־62% ואיבדה 610 מיליון שקל. לצים עצמו נגרם הפסד על הנייר של 329 מיליון שקל.
זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI הסביר אתמול בשיחה עם "כלכליסט" כי "ירידות השערים שנרשמו במניות חברות הנדל"ן בחודשים האחרונים מגיעות בהמשך למגמה שהורגשה כבר במהלך 2022 ומושפעות מהעלייה החדה שחלה בסביבת הריבית, שבניגוד לציפיות בשוק שבמהלך 2023 תחל במגמת ירידה בעקבות ירידת האינפלציה, כעת נראה כי שתיהן כאן בשביל להישאר ואף צפויות העלאות ריבית נוספות בדרך. הריבית העולה משפיעה על החוב של החברות, פוגעת באפשרויות המחזור שלו, וצפויה להשפיע בהמשך גם על עלייה בשיעור ההיוון של הנכסים ולפגוע בשווי שלהם. אמנם עד כה, ולפי הדו"חות השנתיים שפורסמו לאחרונה, עדיין אין השפעה על שיעורי ההיוון והחברות עדיין רשמו שיערוכים חיוביים לנכסיהן, אבל סביר שנראה החל מהחציון השני של 2023 עלייה בשיעורי ההיוון".
לדבריו, "עד עכשיו, האינפלציה סיפקה מעין הגנה עבור החברות, בכך שתרמה לעלייה בדמי השכירות ומכך סייעה להעלות את שווי הנכסים. אבל בסופו של דבר האינפלציה פוגעת ביכולת של הצרכנים וצפויה להוביל להאטה, כשחברות לא יוכלו להמשיך לשלם דמי שכירות הולכים וגובהים בזמן של האטה. כבר כיום רואים חברות מהדרג השני שמנסות להשכיר חלק מהשטחים שאותן הן שוכרות בהשכרות משנה. סביר שבעת שיצטרכו לחדש חוזים הן לא ירצו לחדש על מלוא השטח ששכרו עד כה".
עין אלי התייחס גם לחברות הנדל"ן היזמי ואמר כי "בכל הנוגע אליהן, אנחנו רואים שהאינפלציה שוחקת את כוח הקנייה של הציבור, וכך ההון הפנוי שיש לו לרכישת דירות נשחק. כשלצד זה גם הריבית על המשכנתאות עולה, השילוב של שני הגורמים הללו מביא לירידה בביקושים. צריך לזכור שחברות הנדל"ן, גם המניב וגם היזמי, מגיעות לתקופה הנוכחית אחרי תקופה מעולה שבה הצליחו להשכיר או למכור נכסים במחירי שיא, תוך הסתערות של הצרכנים על ההיצע שברשותן. לחלק גדול מחברות הנדל"ן המניב יש מח"מ חוזי ארוך, שמושכר כבר, ונותן להן אוויר לנשימה. כך גם חברות הנדל"ן למגורים, שמגיעות ברובן עם צבר פרויקטים שכבר מכור מראש ומאפשר להן את אותו אורך נשימה. עם זאת, השוק היכה ומכה בהן, מכיוון שהוא מתמחר את הציפיות ואת הקשיים הצפויים בעקבות ההאטה והריבית שעלתה, כשגם אותה רפורמה משפטית שנידונה בשבועות האחרונים והשלכותיה אינן ברורות משפיעה על השוק לרעה".
למרות האמור לעיל, האנליסט עין אלי סבור כי "ככל שחברות נדל"ן מניב מגיעות לתקופה הנוכחית עם מינוף גבוה, נכסים פחות איכותיים ושוכרים פחות חזקים, כך הן פגיעות יותר. חברות שחשופות לחו"ל נקנסו על ידי השוק באופן חד יותר מאלו שפועלות בעיקר בישראל, כיוון שבחו"ל כבר חלה פגיעה בשיעורי ההיוון והאינפלציה והריבית גבוהות יותר. גם בקרב חברות הנדל"ן למגורים עניין המינוף הוא משמעותי, כשלכך מצטרפת גם השאלה האם רכשו קרקעות במחירי שיא בתקופה האחרונה או שהחזיקו בקרקעות שאותן רכשו בתקופות רגועות יותר".
