מגדל והפניקס משקיעות 120 מיליון שקל באלקטרה נדל"ן - תמורת 5.5% ממניותיה
מגדל והפניקס משקיעות 120 מיליון שקל באלקטרה נדל"ן - תמורת 5.5% ממניותיה
מגדל אחראית למרבית ההשקעה, 100 מיליון שקל - ותהפוך לבעלת עניין; הריבית הגבוהה פגעה בתוצאות אלקטרה נדל"ן, שמנהלת קרנות השקעה בנדל"ן בארה"ב, אך העניקה לה גם הזדמנויות
הגופים המוסדיים מסתכלים קדימה על חצי הכוס המלאה של אלקטרה נדל"ן: מגדל והפניקס משקיעות 120 מיליון שקל בחברה בתמורה להקצאת מניות בה בשיעור של 5.5%.
רכישת המניות נעשית על רקע "דיסוננס הריבית" שמשפיע על תוצאותיה ופעילותה של החברה. עליית הריבית גרמה לגידול בשיעורי ההיוון ולירידה בערך הנכסים והובילה לירידה בתוצאותיה הכספיות; ואולם במקביל היא מספקת לה הזדמנויות עסקיות וכבר מובילה לעלייה בביקושים לשכירות ולהתייקרות בשכר הדירה - שמובילה לעלייה בהכנסות מנכסיה המושכרים.
מגדל אחראית להשקעה העיקרית, בסך של 100 מיליון שקל, בתמורה להקצאת 4.6% מהמניות. בעקבות זאת הפכה לבעלת עניין בחברה עם אחזקה של 7%. הפניקס, שכבר הייתה בעלת עניין, השקיעה 20 מיליון שקל בתמורה ל-0.9% מהמניות והעלתה את החזקתה ל-6.3%. גופים מוסדיים נוספים בעלי עניין באלקטרה נדל"ן הם כלל והראל שהחזקתן דוללה מעט בעקבות המהלך ועומדת על 8% לכל אחת. הקצאת המניות נעשתה במחיר של 36.25 שקל למניה, המשקף הנחה של 1% ביחס למחיר המניה בסוף יום המסחר אתמול (שני).
אלקטרה נדל"ן, חברת הקרנות (Private Equity Funds) שבשליטת האחים זלקינד (58%, באמצעות אלקו) ושמנוהלת על ידי אמיר יניב, מגייסת כספים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים על מנת להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב ובעיקר בתחום הנדל"ן למגורים (Multi Family). הון המשקיעים המנוהל על ידה כיום עומד על כ-4.8 מיליארד דולר; ממנו, כ-200 מיליון דולר (כ-750 מיליון שקל) חלקה של מגדל.
את 2022 סיימה אלקטרה נדל"ן עם הכנסות שיא של 273 מיליון דולר ורווח נקי של 181 מיליון דולר. אך בהשפעת הריבית שהחלה לעלות באותה השנה, עלו גם שיעורי ההיוון והביאו לירידה בערך נכסיה של החברה ולפגיעה בדמי ההצלחה שהיא גובה (המבטאים את חלקה של אלקטרה נדל"ן כשותף־מנהל בשינוי בשווי מקבצי הדיור ששוערכו או מומשו). כתוצאה מכך חלה פגיעה מתמשכת בתוצאותיה. הרבעון השלישי של 2023, האחרון שדווח עד כה, היה הרבעון השישי ברציפות עם ירידה בהכנסות, והשני ברציפות שהסתיים עם הפסד, בגובה של 27.5 מיליון דולר.
ואולם במקביל להשפעתה השלילית על ערך הנכסים, הריבית הגבוהה מספקת לחברה גם יתרונות והזדמנויות. כחלק מכך, עליית הריבית על המשכנתאות מסיטה משקי בית בארה"ב לשוק השכירות שבו החברה פועלת (שלוש קרנות המנהלות 34 אלף יח"ד, ו-23 שותפויות המנהלות כ-3,800 בתים פרטיים), כשבמקביל קיים היצע נמוך של בתים לרכישה, ואלה מובילים להתייקרות שכר הדירה. זאת, בזמן שהיחס בין דמי השכירות להכנסה הממוצעת נותר יציב - עובדה שמאפשרת לאלקטרה נדל"ן להמשיך ולהעלות מחירים.
כמו כן, באזורי הפעילות העיקריים של החברה - דרום מזרח ארה"ב - נרשמו בשנים האחרונות גידול באוכלוסייה ונתונים כלכליים חזקים יחסית שתומכים גם הם בהגברת הביקושים ובהתייקרות שכר הדירה. כאשר חוזי השכירות מתחדשים מדי שנה ומאפשרים את מימוש ההתייקרות בטווחי זמן קצרים.
סביבת הריבית הגבוהה מספקת הזדמנות גם בפעילות קרנות החוב שלה (שתי קרנות שמנהלות 55 עסקאות מימון פעילות ביחס ל-15.5 אלף יח"ד). בסיכום הרבעון השלישי אשתקד הציגו באלקטרה נדל"ן נתונים לפיהם עד לסוף 2024 צפויים פירעונות הלוואות למקבצי דיור בארה"ב בהיקפים של 440 מיליארד דולר. כשלאור הקשחת תנאי המימון על ידי הבנקים הביקוש להשלמת הון מידי גופים כדוגמתה צפוי להתגבר.
בנוסף, מחזיקה החברה בשתי קרנות נוספות שעשויות ליהנות מהזדמנויות בעקבות הריבית שעלתה. בתחום הפעילות של קרן הריט למלונאות צפוי להערכת החברה פירעון הלוואות של כ-100 מיליארד דולר עד לסוף 2024. כאשר שילוב הריבית הגבוהה והקשחת תנאי המימון מייצרים לה הזדמנויות רכישה. לצידה, היא מחזיקה בקרן להשקעות במשרדים בבריטניה שבה סביבת הריבית הגבוהה הובילה לירידת מחירים בענף ומייצרת הזדמנויות רכישה.
יובל באר אבן, מנהל השקעות העמיתים בחטיבת ההשקעות של מגדל, התייחס בשיחה עם "כלכליסט" לעסקה: "הכניסה שלנו לחברה אכן מגיעה אחרי תקופה של ירידה בתוצאות על רקע הריבית הגבוהה ועליית שיעורי ההיוון. אבל אנחנו מתרשמים שרוב העלייה כבר נעשתה ונראה שאנחנו בכיוון של עצירה בהעלאות הריבית ולקראת הורדה שלה, היבט שמייצר ודאות ומעיד על התמתנות בשיעורי ההיוון. החברה פועלת בשווקים חזקים, עם תפוסות גבוהות ושכר דירה עולה, והריבית שעדיין גבוהה מייצרת יתרונות בתחום הפעילות של הדיור להשכרה".
באר אבן ציין כי "זיהינו באלקטרה נדל"ן הזדמנות ייחודית להיחשף ל-GP (שותף כללי המנהל קרנות השקעה בנדל"ן) סחיר, בעל ניסיון ותוצאות מוכחות". זאת, בזמן שרוב ההחזקות של מגדל בנדל"ן מניב בארה"ב, בהיקף של כ-5 מיליארד שקל (נכון למאי 2023), הן בתחום הלא סחיר, בעיקר במגזר הלוגיסטיקה. ארה"ב מהווה את יעד ההשקעה העיקרי שלה בנדל"ן בחו"ל, כשהחשיפה הישירה הכוללת שלה בכך בחו"ל היא של כ-7 מיליארד שקל, ולצידה חשיפה של כ-40 מיליארד שקל בהשקעה בקרנות לא סחירות הפועלות בו (כדוגמת אלו של אלקטרה נדל"ן).
