מגוריט ואזורים ליווינג העבירו ב־2023 כחצי מההכנסות שלהן לחברות הניהול
מגוריט ואזורים ליווינג העבירו ב־2023 כחצי מההכנסות שלהן לחברות הניהול
דמי הניהול נגזרים משווי הנכסים, מה שנוגס ברווחים ומעודד רכישת נכסים יקרים. בסוף 2023, בלחץ המוסדיים, החלו חלק מקרנות הריט לשנות את הסכמי הניהול ולהקטין תשלומים לחברות הניהול
דמי הניהול ששילמו מגוריט ואזורים ליווינג ב־2023 מוכיחים את חשיבות המהלכים שהחלו בסוף השנה שעברה לשינוי מודל היחסים בין קרנות הריט לבין חברות הניהול שלהן.
בבורסת תל אביב נסחרות כיום תשע קרנות ריט: שלוש פועלות בתחום הדיור להשכרה, לאחר שלמגוריט ואזורים ליווינג הצטרפה רנט איט, שהנפיקה בספטמבר אג"ח בתל אביב; שלוש בתחום הנדל"ן המניב — ריט 1, סלע נדל"ן ומניבים; ושלוש בתחום התשתיות — קיסטון, ג'נריישן ואלומה.
מרבית הקרנות פעלו עד לאחרונה במתכונת שלפיה הן שילמו לחברות הניהול שלהן דמי ניהול של כ־1% מהנכסים המנוהלים עד לשווי נכסים מסוים, ופחות מכך במדרגות השווי הבאות. בשוק רואים בעייתיות רבה במבנה התגמול הזה, בעיקר בשל התמריץ לרכוש נכסים יקרים, כדי להגדיל את מצבת הנכסים של החברה — שמניבה דמי ניהול גבוהים יותר. כך, למשל, קיסטון רכשה את אגד לפי שווי של כ־5 מיליארד שקל, שהיה גבוה בכמיליארד שקל מהשווי שלפיו קבוצות אחרות ומנוסות ממנה הציעו במכרז.
הדו"חות השנתיים ל־2023 של הקרנות שעוסקות בדיור להשכרה, מגוריט ואזורים ליווינג, מראים באופן בולט מדוע שינוי המודל כה חיוני, שכן שתיהן שילמו לחברות הניהול שלהן — שבראשן עומדים מנהלי מגוריט, וחברת אזורים — כחצי מהכנסותיהן.
למגוריט, שאותה מנהלים היו"ר ארז רוזנבוך והמנכ"ל מתי דב, יש כ־2,000 דירות בשלבי תכנון והקמה שונים. ההכנסות השנתיות שלה מדמי שכירות הגיעו אשתקד ל־57.5 מיליון שקל, והיא שילמה לחברת הניהול שלה דמי ניהול של 28.7 מיליון שקל. לדמי הניהול התווספו תשלומים של 27.5 מיליון שקל נוספים לחברת הניהול, ששולמו כהחזרים כתוצאה מהסכם ניהול חדש, ורק שיערוכים בהיקף של 126.2 מיליון שקל הביאו את מגוריט בסוף השנה לרווח של 51 מיליון שקל.
אזורים ליווינג, שבשליטת חברת הנדל"ן אזורים של הרשי פרידמן, ואשר בבעלותה כ־2,400 יח"ד בשלבים שונים של תכנון והקמה, שילמה לחברת הניהול שלה בשנה שעברה דמי ניהול של 24.1 מיליון שקל, ולסכום זה התווספו 4.8 מיליון שקל כדמי ניהול עבור פעילות הייזום שלה, וסה"כ 28.8 מיליון שקל. בעוד הכנסותיה מדמי שכירות, החזקה וניהול הנכסים עמדו על 58.1 מיליון שקל, הרי שבניגוד למגוריט, שיערוכי הנדל"ן של אזורים ליווינג היו שליליים, בהיקף של 46.1 מיליון שקל — כך שבסיכום השנתי היא רשמה הפסד של 75.2 מיליון שקל.
הריבית שעלתה מאז 2022 ערערה את שוק הנדל"ן, ובעיקר את מודל ההשקעה בדיור להשכרה, שכן התשואה הממוצעת משכירות, כ־3%, נמוכה ממנה. בשל כך איבדה מניית מגוריט במהלך השנה שעברה 22% מערכה, ומניית אזורים ליווינג ירדה ב־63%, וזאת לעומת מדד־ת"א נדל"ן, שבו הן נכללות, שעלה ב־8%.
בחודשים האחרונים של 2023 החל להסתמן — בלחץ של הגופים המוסדיים — שינוי במודל התשלומים של חלק מהקרנות לחברות הניהול שלהן, ומגוריט היא אחת מהן. בספטמבר הודיעה הקרן על הפחתת דמי הניהול ועל צמצום כוחה של חברת הניהול בדירקטוריון. שלושה חודשים מאוחר יותר הצטרפה אליה קרן הריט להשקעה בתשתיות, ג'נריישן, שהודיעה גם היא על שינוי מודל דמי הניהול שלה, שמשמעותו הפחתתם. במקביל דיווחה גם אזורים ליווינג על מגעים מול חברת הניהול להפחתת דמי הניהול שלה, והחודש אישרה מניבים, שעוסקת בנדל"ן מניב, את הסכם הניהול החדש שצפוי להפחית את תשלומיה לחברת הניהול שלה. דמי הניהול של רנט איט נקבעו במקור על 0.5% משווי הנכסים.
מגוריט שינתה את הסכם הניהול לאחר מאבק ממושך שהובילו חברת הביטוח הפניקס ובית ההשקעות מור נגד חברת הניהול ומנהלי הקרן. על פי ההסכם החדש, במקום תמורה קבועה של 0.855% משווי נכסיה, משלמת הקרן כיום דמי ניהול שנתיים של 0.45% משווי הנכסים עד להיקף של 6 מיליארד שקל, והשיעור יורד בהתאם לעליית השווי. נכון לסוף 2023 עמד שווי נכסי הקרן על כ־2.5 מיליארד שקל.
דמי הניהול של אזורים ליווינג משולמים גם הם על פי מדרגות שווי הנכסים: 0.75% עבור שווי של עד 2.5 מיליארד שקל, 0.65% מהסכום הזה ועד 5 מיליארד שקל, ו־55% על שווי שמעליו. הקרן גם משלמת לחברת הניהול דמי ניהול נוספים עבור שירותיה בניהול פעילות הייזום שלה, בשיעור של 3% משווי הפרויקטים בהקמה, בנטרול עלויות רכישת הקרקע או הפרויקט. שווי נכסי החברה עמד בסוף 2023 על 1.8 מיליארד שקל.
בדומה למהלכים להקטנת התשלומים לחברות הניהול בקרנות הריט, בעל השליטה בשותפות מודיעין אנרגיה, צחי סולטן, הניע באחרונה מהלך להפיכתה משותפות מוגבלת — שנסחרת באמצעות יחידות השתתפות, והשותף הכללי בה מנהל את הפעילות וזכאי לדמי ניהול — לחברה ציבורית. אם המהלך יושלם, בעלי המניות יקבלו את תגמולי־העל שכיום זכאי להם השותף הכללי בשיעור של 9.95%-4.95% מההכנסות בפרויקטים של השותפות.
