שינוי כיוון: במקום למחוק את אפי נכסים, ביג תגייס לה עד 575 מיליון שקל
שינוי כיוון: במקום למחוק את אפי נכסים, ביג תגייס לה עד 575 מיליון שקל
חברת הנדל"ן המניב אפי נכסים תגייס את הסכום באופציות לצד גיוס אג"ח, מה שעשוי להוביל לדילול בעלת השליטה ביג, שהשקיעה ארבע שנים וכסף רב ביצירת הנתח הנוכחי שלה, 89%, עם הפנים לרכישת יתר המניות. המהלך יקרב את אפי נכסים לכניסה למדד ת"א־90 ויפנה לביג הון שדרוש לה לקידום הפרויקטים בייזום שלה
אפי נכסים, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת ביג מרכזי קניות, מקדמת מהלך להנפקת אופציות למניותיה (לצד גיוס אג"ח), בהיקף שעשוי להגיע, במימוש מלא, ל-575 מיליון שקל. מימוש שכזה יוביל לדילול החזקתה של ביג, מ־89% כיום, ל־82%, ובכך מרחיק את האפשרות שנבחנה בעבר הלא רחוק, שביג תרכוש את יתרת המניות ותמחק את אפי נכסים מהמסחר.
מטרת המהלך, לצד גיוס ההון והקטנת המינוף, היא להגביר את הסחירות במניה ולקרב אותה לכניסה אפשרית למדדים. אפי נכסים נסחרת בשווי של 6.5 מיליארד שקל, ועל מנת להיכלל במדד ת"א־90 היא תידרש להגיע להחזקות ציבור של לפחות 20%. מימוש מלא של האופציות מקרב אותה לכך, ואחריו היא תוכל לבצע מהלכים נוספים, בין היתר, למשל בהקצאת מניות לגופים המוסדיים, שנחשבים לציבור.
הנפקת האופציות תעשה לצד גיוס אג"ח בהיקף של 456 מיליון שקל באמצעות הרחבת סדרת האג"ח האחרונה (ט"ז), שאותה הנפיקה בספטמבר. רוכשי יחידות האג"ח יקבלו גם כתבי אופציה למניות החברה, ביחס של 74 אופציות לכל 10,000 יחידות אג"ח, כשסה"כ יוצעו 3.4 מיליון אופציות. מחיר המימוש נקבע על 170 שקל, שהוא מחיר המניה טרם הדיווח על ההנפקה, ותקופת המימוש תימשך שנה. במימוש מלא תגייס החברה 575 מיליון שקל.
הצעת הרכש בוטלה
אפי נכסים, בשמה הקודם אפריקה ישראל נכסים, היתה בעבר חלק מאימפריית אפריקה ישראל של לב לבייב. במרץ 2019 הובילה ביג, ביחד עם מגה אור, קבוצת משקיעים שרכשה 51% מהחברה ששמה שונה לאפי נכסים, בתמורה לכ־1.3 מיליארד שקל. ביג רכשה אז 13%. בהמשך, ובעקבות הזרמות שביצעה, היא הגדילה את החזקותיה. בינואר 2021 וביוני 2022, רכשה מניות נוספות ועלתה ל־85% ואשתקד ל־89%. ההבנה בשוק בעקבות זאת היתה כי ביג עתידה להגיש הצעת רכש שדרושה על מנת לעלות להחזקה של יותר מ־90%, במטרה לרכוש את יתרת המניות שאינן בידיה (כ־11%). בהצעת רכש כזו נדרשה היענות של יותר מ־95% מבעלי המניות, וזאת על מנת שיתר בעלי המניות ייאלצו למכור את מניותיהם לביג. כאשר לחברת הביטוח הפניקס, שמחזיקה ב־7% ממניות אפי נכסים, תפקיד מכריע ביחס לכך.
להערכת גורם בשוק, ייתכן שביג הבינה שלא תצליח להגיע להסכמות עם הפניקס ולכן שינתה כיוון וירדה מרעיון המחיקה, ולכן ההחלטה לנסות להכניס את אפי נכסים למדדים המובילים היא הגיונית. גורם אחר העריך כי ביג, שגם ככה מצויה בתנופת ייזום שדורשת מיליארדי שקלים, העדיפה שלא להשקיע הון או לגייס חוב נוסף, בתקופה שבה המימון יקר, לטובת רכישת יתרת המניות של אפי נכסים. כאשר לאור צרכי הייזום של אפי נכסים עצמה, היא היתה צריכה לגייס חוב גם לכך, ולכן העדיפה את המהלך הנוכחי, בו אפי היא שמבצעת את הגיוס.
מגמת השיפור נמשכת
בינתיים, ברבעון השלישי של 2024 אפי נכסים המשיכה את מגמת השיפור. חברת הנדל"ן המניב שפועלת במזרח אירופה ובישראל רשמה ברבעון עלייה של 27% ב־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ל־266 מיליון שקל. ה־FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילותה הריאלית ונחשב כמדד המקובל לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב, עלה ב־35% ל־122 מיליון שקל. לדברי המנכ"ל אבי ברזילי "העלייה ב־NOI נובעת מהשלמת פרויקטים בישראל ובאירופה. הבולט בהם הוא בניין המשרדים לנדמארק בתל אביב (שלב א'), שבו אנו שותפים עם מליסרון, שמאוכלס כבר ב־90%. בסוף הרבעון הקודם הגענו לקצב NOI שנתי של מיליארד שקל וברבעון השלישי אנחנו בקצב של 1.1 מיליארד שקל. ה־FFO בעלייה מכיוון שהשיפור ב־NOI חזק מהעלייה בהוצאות המימון". בהתייחס להנפקה המתקרבת, ברזילי הסביר כי תמורתה נועדה להמשך הפעילות תוך הקטנת שיעור המינוף, שעומד כיום על 58%.
לצד העלייה ב־NOI, שיערוכים חיוביים של 289 מיליון שקל, לעומת 96 מיליון ברבעון המקביל, הביאו לעלייה של 186% ברווח הנקי הרבעוני המיוחס לבעלי המניות, שעמד על 347 מיליון שקל. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2024 ה־NOI עלה ב־26% ל־740 מיליון שקל, וה־FFO עלה ב־34% והסתכם ב־280 מיליון.
מניית אפי נכסים עלתה בשנה החולפת ב־35%, זאת לעומת 44% שעלתה מנייתה של החברה־האם ביג, ו־33% שעלה מדד ת"א־נדל"ן.
83%
הנתח של ביג באפי נכסים, אם יומרו כל האופציות למניות
מנכ"ל אפי נכסים אבי ברזילי
יו"ר ביג איתן בר זאב
