"המשבר בנדל"ן יימשך שנתיים, ההזדמנוית בשוק יצוצו בקרוב"
"המשבר בנדל"ן יימשך שנתיים, ההזדמנוית בשוק יצוצו בקרוב"
קרן ההשקעות בנדל"ן ריאליטי השלימה סגירה ראשונית של 1.7 מיליארד שקל לקרן החמישית שלה, במטרה לנצל את הלחץ של הריבית הגבוהה על השחקנים בשוק הנדל"ן. "כשהריבית הייתה נמוכה היו חברות שחשבו שאין להן מה להפסיד. מתברר שיש"
נערכת למשבר בשוק הנדל"ן. חברת ניהול קרנות ההשקעה בנדל"ן ריאליטי הודיעה אתמול על כך שהשלימה סגירה ראשונה בסבב הגיוס לקרן השבחת הנדל"ן החמישית שלה, בהיקף של 1.7 מיליארד שקל, כשיעד הגיוס הכולל הוא 2 מיליארד שקל. בגיוס השתתפו מגדל ביטוח, כלל ביטוח, מיטב, הראל ביטוח, עמיתים וקרנות הפנסיה וקרנות ההשתלמות של המורים והגננות.
כבר כעת, ועוד בטרם ריאליטי הגיעה ליעד הגיוס המלא, מדובר בקרן הגדולה ביותר שגייסה ריאליטי מאז הקמתה ב־2008. הסכום גם גויס במהירות, שכן ריאליטי החלה לגייס את הקרן בתחילת השנה הנוכחית. מהבחינה הזו העיתוי שלה לא היה אידאלי, נוכח הריבית הגבוהה שנועדה להילחם באינפלציה, שמקשה על מנהלי קרנות לגייס כסף, כמו למשל אינסייט, שגייסה 2 מיליארד דולר בלבד לקרן שקוצצה מ־20 מיליארד דולר ל־15 מיליארד דולר.
הריבית העולה מכבידה גם על השחקנים בתחום הנדל"ן, זירת הפעילות של ריאליטי. מבחינת ריאליטי, שמנהלת בקרנות השונות שלה יותר מ־12 מיליארד שקל, הגיוס הנוכחי נועד לנצל הזדמנויות. להשקפת הקרן, לצד חברות שהגיעו למשבר הנוכחי במצב פיננסי טוב, עם מזומנים ותזרים שיספיקו להן לצלוח את התקופה המאתגרת, יש גם חברות אחרות שמצבן שונה. אלו רכשו נכסים במינוף גבוה ומתוך מחשבה שהמחירים רק ימשיכו לעלות, ושם יש הזדמנויות למי שבידו מזומנים.
בשיחה עם "כלכליסט" אמר אוהד רוזן, שותף מייסד בריאליטי, כי "השוק סובל כעת משתי בעיות מרכזיות — הריבית שקפצה וחוסר הוודאות בשל המחלוקת סביב הרפורמה המשפטית. אין ספק שזה יצור לנו הזדמנויות. אנחנו עדיין לא רואים אותן בשוק, אבל משיחות שלנו עם בנקים וגופים שמעמידים מימון לשחקנים בתחום הנדל"ן, אנחנו מבינים שבקרוב יהיו הזדמנויות אטרקטיביות". לדברי רוזן, "אנחנו בודקים עשרות נכסים בשבוע. עדיין אין יותר נכסים מבעבר, והמחירים עדיין לא אטרקטיביים, אבל ההזדמנויות יגיעו".
לאילו הזדמנויות אתם מחכים?
"אנחנו מעריכים שבשלב ראשון עיקר ההזדמנויות יהיו לרכישת חברות או לכניסה לשותפות אתן. חלקן רכשו נכסים ברכיבית נמוכה, ובהסתמכות על כך שהמחירים ימשיכו לטפס. מדובר בנכסים שהחברות האלו לא היו קונות במצב עניינים אחר, אבל הריביות היו זולות ועל פניו העסקאות נראות מצוין. הן חשבו שאין להן מה להפסיד, אבל מתברר שיש".
אז למה להיכנס לשותפות בחברות ולא לרכוש את הנכסים?
"מכירת נכסים בהפסד תהיה האפשרות האחרונה של אותן חברו. הן לא ירצו להציג הפסדים. ברמת החברה קל להן יותר להכניס שותף מתוך מחשבה שהכסף שלו יאפשר להן לצלוח את התקופה הקשה. אנחנו גם לא רואים בנקים שימהרו לקחת נכסים לחברות. כרגע הם סבלניים ומנסים לסייע. אם ניכנס כשותפים לחברה, נזרים כסף פנימה. אבל יש אפשרות גם שנבחו רכישה של נכסים".
מתי יצוצו ההזדמנויות?
"יש לא מעט חברות שצריכות למכור נכסים, אבל אני חושב שהן עוד לא הפנימו את גודל המשבר, אז המחירים הם עדיין לא מחירי משבר. אני מניח שההזדמנויות יתחילו לצוץ בעוד כמה חודשים, וזו תהיה תקופה לא קצרה של לפחות שנה-שנתיים".
וכשאלו יגיעו, מה הכי מעניין אתכם?
"אנחנו לא ניכנס להשקעה בנכסים תפעוליים כמו בתי מלון. ההתמחות שלנו היא השבחת נדל"ן. אנחנו לא שוללים כלום. זו תקופה שצריך פחות להתסכל על סגמנטים ויותר על הזדמנויות. היינו בשוק הנדל"ן גם במשברים הקודמים, כמו 2008 והקורונה, ואנחנו מכירים את הדינאמיקה של משברים".
אתם לא חשופים להשפעות הריבית ולאפשרות של כניסה למשבר?
"לא נסחפנו אחרי השוק בכל השנים האחרונות. בעשרות מכרזים שהשתתפנו בהם ולא זכינו, היינו מאוד רחוקים מהיעד. בדיעבד גילינו שהנכסים נמכרו במחירים של כ־40% יותר ממה שאנחנו חשבנו שהוא ריאלי. קבענו לעצמינו עקרונות ברורים: אנחנו לא מניחים ששוויים של נכסים יעלו לבד ואנחנו לא קונים נכס אם אין לו תוכנית השבחה. בדקנו את העקרונות האלו במהלך השנים הרבה פעמים, כי חשבנו שאולי אנחנו שוגים, אבל שוב ושוב ראינו שאנחנו לא טועים".
אתם לא מחפשים נכסים תפעוליים, אבל אתם מחזיקים בקניון ארנה. מה קורה איתו?
"אנחנו מטים את הפעילות של הקניון לכיוון של פנאי, בידור ומופעים. כרגע מחכים לקבל את ההיתרים. יש עוד זמן עד למימוש, כי קרן פועלת עד 11 שנים".
