מבנה תשכיר לפתאל משרדים בחצי מיליארד שקל בפרויקט הסוללים בת"א
מבנה תשכיר לפתאל משרדים בחצי מיליארד שקל בפרויקט הסוללים בת"א
החברות ROOMS ו-Switchup מקבוצת פתאל שמשכירות שטחי משרדים לצדדים שלישיים, הן השוכר הראשון בפרויקט; הן ישכרו כשליש משטחו בשכר דירה שנתי ממוצע של 45 מיליון שקל, למשך מעט פחות מ-11 שנים
מבנה נדל"ן דיווחה היום על עסקה להשכרת 24.5 אלף מ"ר לקבוצת פתאל בפרויקט הסוללים שאותו היא מקימה בתל אביב.
החברות ROOMS ו-Switchup מקבוצת פתאל שעוסקות בהשכרת חללי עבודה ושטחי משרדים לצדדים שלישיים ישכרו ממבנה את אחד משני מבני המשרדים שמוקמים במסגרת הפרויקט, שבו 13 קומות, ואת שמונה הקומות הראשונות במבנה השני שבו 37 קומות. זאת, בנוסף ל-210 מקומות חניה.
במבנה מצפים לסיים את בניית הפרויקט ולקבל אישור לאכלסו בינואר 2026 ותקופת ההשכרה שתחל ממועד זה תימשך עשר שנים ותשעה חודשים, כשלשוכרים תינתן אפשרות להאריכה בשלוש תקופות נוספות עד למשך של 14 שנים נוספות.
ROOMS ו-Switchup ישלמו דמי שכירות שנתיים של 45 מיליון שקל בממוצע, ברמת מעטפת ובהצמדה למדד, המשקפים מחיר ממוצע של מעט יותר מ-150 שקל למ"ר, ובסה"כ לאורך תקופת השכירות הראשונה כחצי מיליארד שקל. בתקופות האופציה דמי השכירות יעלו ב-5% בכל תקופה. לשוכרים ניתנה אפשרות לצמצם את השטח המושכר ב-6,000 מ"ר, ובמידה ויעשו כך דמי השכירות השנתיים יהיו 34 מיליון שקל, וכ-370 מיליון שקל סה"כ לתקופת ההסכם.
עוזי לוי מנכ"ל מבנה ציין בשיחה עם כלכליסט כי "אנחנו מצויים במשאים ומתנים מתקדמים עם עוד גורמים גדולים בעיקר מתחום ההייטק בנוגע להשכרת שטחים בפרויקט, אך הם עדיין לא הבשילו". בסוף הרבעון השני הציגה מבנה תחזית לפיה הפרויקט באכלוס מלא יניב NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שנתי בטווח של 109 עד 117 מיליון שקל. לוי ציין בהקשר זה כי: "עדיין קשה לומר מה יהיה ה-NOI מההסכם, אבל הוא דוחף את ה-NOI הכולל בפרויקט למעלה".
ההסכם מהווה נקודת ציון חשובה עבור מבנה, שמקימה כיום 130 אלף מ"ר של שטחי משרדים חדשים, 68 אלף מ"ר מהם בפרויקט הסוללים, בתקופה שבה נרשמת האטה בשוק זה, ובזמן שבו מוקמים באזור שבו נמצא הפרויקט עוד מגדלי משרדים נוספים חדשים, בהם ToHa2 של גב ים ואמות, בניין הספירלה של עזריאלי, פרויקט תוצרת הארץ של רבוע כחול, ולנדמרק של מליסרון ואפי נכסים.
שכר הדירה ש-ROOMS ו-Switchup ישלמו קרוב לזה שבו נסגרו שתי עסקאות קודמות באזור. באפריל הודיעה רבוע כחול על השכרת 18 אלף מ"ר משרדים בפרויקט תוצרת הארץ במחיר ממוצע של כ-155 שקל למ"ר. וביוני נחתם הסכם השכירות בין אמות וגב ים לגוגל, במסגרתו השתיים ישכירו לה 60 אלף מ"ר משרדים בפרויקט ToHa2 בתמורה ל-115 מיליון שקל בשנה למשך 10 שנים, המשקפת מחיר ממוצע של 160 שקל למ"ר.
מבנה הציגה בחודש יוני את התוכנית האסטרטגית שלה לחמש השנים הבאות, ובמסגרתה היא מצפה שה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) שלה יעלה עד ל-2028 ב-62% ל-1.28 מיליארד שקל. זאת בעקבות השלמת הפרויקטים שבבניה, עלייה בשכר הדירה בנכסיה הקיימים (וביחד עם השפעת עליית המדד). מכיוון שמשרדים מהווים למעלה מ-90% משטח הפרויקטים בבנייה, להערכתה של מבנה ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מתחום זה יעלה מ-37% מסה"כ ה-NOI כיום ל-45% עד ל-2028, כשהמשרדים יהפכו לתחום המניב העיקרי שלה.
ROOMS עוסקת בהשכרת חללי עבודה משותפים ו-Switchup עוסקת בהתאמה והקמה של משרדים שאינם חללי עבודה משותפים עבור חברות שלישיות. החלוקה הפנימית בין השתיים בשטח שיושכר להן בפרויקט עדיין לא נקבעה סופית אך Switchup תחזיק ככל הנראה כשני שליש מהשטח המושכר.
Rooms פועלת תחת השותפות פתאל וורקספייס שבשליטת פתאל (90%) ויובל ברונשטיין (10%) לשעבר מנכ"ל עזריאלי המכהן כיום כיו"ר פתאל, ונכון לסוף 2023 החזיקה 12 מתחמים פעילים בתל אביב ובערים נוספות בגוש דן (ובמודיעין) בשטח של 49 אלף מ"ר. Switchup, שבה מחזיקה פתאל 50%, החזיקה נכון לסוף 2023 מתחמים בשטח של 139 אלף מ"ר, שמרביתם מושכרים לחברות הייטק בתל אביב.
הכנסותיהן ב-2023 הגיעו ל-100 מיליון שקל ול-297 מיליון שקל בהתאמה, לעומת 72.5 מיליון ו-183 מיליון שקל ב-2022, עלייה שמיוחסת בין היתר לעלייה בהיקף הנכסים המנוהלים. פעילותן לא נחשבת כמהותית עבור פתאל ומסווגת תחת המגזר פעילות אחרת, ומכך היא אינה מדווחת על רווחיותן והפירוט אודות פעילותן מצומצם.
