"הביקושים לא עוצרים": גב־ים בדרך לשנה הטובה בתולדותיה
"הביקושים לא עוצרים": גב־ים בדרך לשנה הטובה בתולדותיה
חברת הנדל"ן המניב, שמשכירה שטחים בעיקר לענקיות הטק, חתמה על חוזים חדשים בשכ"ד גבוה ב־11% ברבעון השני. קצב ה־FFO במחצית הראשונה מאותת ש־2022 תהיה השנה הכי רווחית של גב־ים. החברה הכריזה על דיבידנד של 130 מיליון שקל
ותודה לענקיות הטכנולוגיה: מגזר ההייטק, בארץ ובעולם, מרכז אליו תשומת לב אדירה בשנתיים האחרונות, לחיוב ולשלילה. אם במהלך המחצית השנייה של 2020 ובמהלך 2021 הוא כיכב בכותרות בשל זוהר גיוסי הענק שהפכו חברות רבות ליוניקורנים והתנאים המפנקים לעובדים, הרי שבחודשים האחרונים, בחסות הריבית העולה והטלטלות בשווקים, המגזר מככב בכותרות בשל פיטורים וצמצומים. אבל בגב־ים — חברת הנדל"ן המניב שהיא ככל הנראה המשכירה הבולטת ביותר בתחום בישראל – העסקים נמשכים כרגיל, ואף יותר מכך.
בשיחה עם "כלכליסט" לרגל פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה של 2022 אמר היום מנכ"ל גב־ים אבי יעקובוביץ כי "תאגידי הטכנולוגיה הגדולים שפועלים בארץ ממשיכים לגייס עובדים. אנחנו מרגישים את הביקושים הגוברים מצד חברות הענק, בעיקר באיזורי הביקוש — ת"א, מרחב הרצליה ופארק מת"ם בחיפה. למעשה, הביקושים עולים על ההיצע. יש ביקושים חזקים מאוד להקמה של מרכזי פיתוח, ואנחנו רואים ומאמינים שהמגמה הזו מצד חברות ההייטק הגדולות תישמר ותימשך – גם ברמת התפוסה, גם ברמת שכר הדירה הגבוה וגם מבחינת המשך הארוך של החוזים".
הדברים שאומר מנכ"ל גב־ים באים לביטוי ביתר שאת בחידושי החוזים. במהלך הרבעון השני חתמה גב־ים על 31 חוזים חדשים להשכרה של שטח עילי של 23 אלף מ"ר. שיעור העלייה הריאלי הממוצע של החוזים החדשים האלו עמד על 10.9%. מדובר על קצב גבוה משל הרבעון הראשון של השנה, שכן שיעור העלייה הממוצע במחצית הראשונה של השנה עמד על 7.9%. כמעט חצי מהחוזים החדשים האלו (44%) הם חוזים שבמסגרתם התחלפו שוכרים, ואלו הציגו עלייה ריאלית של 19% — הגבוהה בתולדות גב־ים. שיעור דומה של חוזים חדשים הגיע ממימוש אופציות של שוכרים קיימים, ובהתאם העלייה הריאלית של שכר הדירה עמדה על שיעור נמוך בהרבה — 3.7%. עליית שכר הדירה במסגרת חידושי חוזים עמדה על 7.2%.
עסקים כרגיל, ומעבר לכך: אם הנתונים האלו נראים כעומדים בניגוד גמור לסנטימנט הכללי בשוק, הרי שהדבר טמון בזהות השוכרים של גב־ים. לחברה, ששיעור התפוסה בנכסים שלה עומד על 98%, יש כיום 22 פארקי הייטק, תעשייה ולוגיסטיקה, שבהם היא משכירה יותר ממיליון מ"ר לחברות הגדולות והחזקות ביותר (Tier 1) — אפל, גוגל, אמזון, מיקרוסופט, ג'נרל מוטורס, דל, אנבידיה, צים ואורקל. זו רשימה חלקית, שמי שנעדרת ממנה היא פייסבוק. זה לא שבגב־ים לא היו שמחים להשכיר שטחים למטא (שמה הנוכחי של פייסבוק), אבל יש מימד סימבולי לעובדה הזו. מניית פייסבוק, שצנחה ב־53% מתחילת השנה, היא החבוטה ביותר מבין מניות ענקיות הטכנולוגיה שכלולות בקבוצה שזכתה לכינוי FAANG (פייסבוק, אפל, אמזון, נטפליקס וגוגל). אפל, ששוכרת שטחים מגב־ים בהרצליה, אף חתמה על שכירת שטחים נוספים בהיקף של 60 אלף מ"ר. גב־ים מעולם לא פרסמה את השם של אפל, אלא דיווחה על כך שהשכירה שטחים נוספים לחברה בינלאומית גדולה, אולם זהות המשכירה, שלא אושרה על ידי החברה, דלפה למספר כלי תקשורת.
בהתאם לביקושים הגוברים, גב־ים מקדמת כיום עוד 19 פרויקטים. לפי יעקובוביץ, "מתוך כלל הפרויקטים שאנחנו מבצעים היום, 57% מהשטחים שכלולים בהם כבר שווקו ונחתמו הסכמים עם שוכרים, כשבחלק מהפרויקטים עדיין לא יצאנו מהקרקע". בכך מתכוון יעקובוביץ שהבנייה של הפרויקטים עדיין נמצאת בשלב היסודות ועוד לא ניתן לראות את המבנים מעל פני הקרקע. כלומר, הפרויקטים נמצאים בשלב בנייה מוקדם מאוד. לפי המנכ"ל, "הפרויקטים האלו יניבו הכנסות של 550 מיליון שקל ותוספת של 330 מיליון שקל ל־FFO המיוחס לבעלי המניות. החוזים שכבר נחתמו יוסיפו לבדם 107 מיליון שקל לנתון זה".
בנוסף, גב־ים מקדמת כיום תב"עות בקרקעות היסטוריות שברשותה בעכו, רחובות, ירושלים, הרצליה ות"א. "כיום יש 190 אלף מ"ר שבנויים על הקרקעות האלו. אם התב"עות יאושרו, ניתן יהיה לבנות על הקרקעות האלו 690 אלף מ"ר של תעסוקה, 67 אלף מ"ר של תעשייה ומסחר, ו־2,300 דירות. זו הצפת ערך משמעותית מאוד", אמר יעקובוביץ.
הצד הטוב של האינפלציה: כאמור, הטלטלות בשווקים מתרחשות על רקע עליית הריבית במסגרת ההידוק המוניטרי שמבצעים בנקים מרכזיים ברחבי העולם כדי לנסות ולהחזיר את שד האינפלציה העיקשת לבקבוק, אולם המצב הזה לאו דווקא רע לגב־ים. החוזים שלה צמודים למדד המחירים לצרכן (שהעלייה בו היא למעשה האינפלציה), ולצד חידושי החוזים במחירים גבוהים יותר, הדבר תרם את תרומתו לתוצאות הכספיות של גב־ים.
ברבעון השני של השנה הציגה גב־ים עלייה של 7% בהכנסות מהשכרת נכסים ודמי ניהול שהסתכמו ב־160 מיליון שקל. זאת, בעיקר כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן ועלייה ריאלית בדמי השכירות. הדבר הוביל לעלייה של 5% ב־NOI (רווח מהשכרת נכסים בנטרול פחת) לרמה של 137 מיליון שקל. ה־NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו באופן מלא במהלך שתי התקופות, עמד על 134 מיליון שקל — עלייה של 6%. ה־FFO המיוחס לבעלי המניות (רווח נקי בנטרול רווחים והפסדים ממכירת נכסים, שיערוכים, פחת והוצאות לא תזרימיות) ניתר ב־34% ברבעון השני של השנה ועמד על 82 מיליון שקל. זאת כתוצאה מהעלייה בהכנסות וירידה בהוצאות הריבית נטו, שהתרחשה הודות לפירעון של אג"ח בריבית גבוהה, וגיוס של אג"ח בהיקף של 1.2 מיליארד שקל בריבית ממוצעת משוקללת של 0%.
ה־FFO המיוחס לבעלי המניות במחצית הראשונה של השנה עמד על 149 מיליון שקל, עלייה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה ונתון שמשקף קצב שנתי של 320 מיליון שקל. סכום זה הוא ה־FFO המיוחס לבעלי המניות הגבוה בתולדות החברה. לשם השוואה, הנתון השנתי החזק ביותר שנרשם בגזרה זו היה ב־2021, אז ה־FFO המיוחס לבעלי המניות עמד על 253 מיליון שקל. "בזכות אכלוס של ארבעה פרויקטים נוספים במהלך 12 החודשים הקרובים, ה־FFO לבעלי המניות צפוי לגדול ב־40 מיליון שקל ולעמוד על 360 מיליון שקל בקצב שנתי", הוסיף יעקובוביץ.
עליית המדד, הפחתת שיעורי ההיוון והעלייה בשווי הקרקעות הובילו לכך שגב־ים רשמה הכנסות של 684 מיליון שקל ברבעון השני של השנה מעלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה — זינוק של 82% בהשוואה לתקופה המקבילה — מה שתרם לכך שהרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות כמעט הוכפל, מרמה של 263 מיליון שקל ברבעון השני של 2021 לרמה של 508 מיליון שקל ברבעון הנוכחי.
חדשות טובות לנכסים ובניין: על רקע התוצאות החזקות האלו, הכריזה גב־ים על חלוקת דיבידנד בגובה של 130 מיליון שקל. דיבידנד זה מצטרף לדיבידנד של 400 מיליון שקל שחולק בתחילת השנה עבור תוצאות 2021 – שכבר הופך את 2022 לשנה שבה גב־ים חילקה את היקף הדיבידנדים הגדול בתולדותיה. הדבר מיטיב עם בעלת השליטה נכסים ובניין (86.7%), שהגיעה לאחזקתה הנוכחית לאחר שרכשה 37.2% ממניות גב־ים מידי אהרון פרנקל תמורת 3 מיליארד שקל, בעסקת ענק שאותה נאלצה לממן גם באשראי בנקאי של 950 מיליון שקל, שניטל לאחר שנכסים ובניין לא הצליחה למכור את בניין HSBC בניו יורק תמורת 855 מיליון דולר — מכירה שהייתה אמורה להיות נדבך מרכזי במימון העסקה מול פרנקל.
בתוך כך, הודיעה גב־ים היום שאלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי טפחות לשעבר, יחדל לכהן כיו"ר החברה, ואותו יחליף מייקי זלקינד, שיחד אם אחיו דני מחזיק בשליטה באלקו, שהיא אחת משתי בעלות המניות הגדולות בדסק"ש (29.9%) – בעלת השליטה בנכסים ובניין ובגב־ים בשרשור.
