מנכ"ל מבנה: "האסטרטגיה שלנו ‑ לצמוח בישראל ולסגור בחו"ל"
מנכ"ל מבנה: "האסטרטגיה שלנו ‑ לצמוח בישראל ולסגור בחו"ל"
ההתמקדות בישראל ומימוש הנכסים בחו"ל השתלמו למבנה, שרשמה זינוק של 66% ברווח הנקי ל־955 מיליון שקל; זבידה: "גם אם הריבית תעלה, היא לא תשפיע עלינו. דמי השכירות שלנו צמודי מדד, כך שאנחנו מוגנים מאינפלציה"
ההתמקדות בישראל ומימוש הנכסים בחו"ל התבררו כצעדים מוצלחים עבור חברת הנדל"ן המניב מבנה, שבניהולו של דודו זבידה. החברה רשמה בשנה שעברה עלייה של 66% בשורת הרווח הנקי ל־955 מיליון שקל. מימוש הנכסים בחו"ל הוביל את מבנה לרשום ירידה בהכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) ביחס ל־2019, אך הפיצוי ברווחיות היה משמעותי.
המנוע העיקרי ששיפר את נתוני הרווח הנקי היו השיערוכים שביצעה החברה. סך ההכנסות של החברה מאפיקי הנכסים השונים עלה ב־4.8% בסיכום 2021 ל־1.1 מיליארד שקל, עיקר הצמיחה הגיע מהעלייה בהכנסות מדמי שכירות בארץ וגם מעסקאות למכירת קרקעות ודירות. אך בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות, הזינוק ברווח הנקי תודלק על ידי עלייה של 756.4 מיליון שקל בערך הנדל"ן להשקעה ובפיתוח, נתון שהוא גבוה פי 2.5 ביחס לשנת 2020, וב־53% ביחס לנתון שנרשם ב־2019.
גם העלייה במחירי השכירויות ניכרת בתוצאות החברה. ה־NOI מנכסים זהים בישראל עלה בשנת 2021 בשיעור של 3.8% ל־604 מיליון שקל. העלייה נבעה לא רק מההתייקרות של דמי השכירות, אלא גם משיפור בשיעורי התפוסה שהיה משמעותי יחסית למבנה, מ־90% בסוף 2020 ל־93% בסוף 2021. שיעור ה־NOI הכולל מנכסים מניבים בישראל עלה בכ־4.6% לכ־615 מיליון שקל בתוך שנה.
נתון רווחיות נוסף הוא הרווח התזרימי התפעולי או ה־FFO מנכסים מניבים. הוא עלה ב־14% ל־460 מיליון שקל, והחברה צופה שימשיך לטפס השנה וינוע בין 470 ל־500 מיליון שקל. באשר ל־NOI כולל (כלל הנכסים בארץ ובחו"ל), מבנה צופה כי הוא יעלה מ־691 מיליון שקל ב־2021 לטווח של 715 עד 740 מיליון שקל השנה.
זבידה ציין בשיחה עם "כלכליסט" כי "השיערוכים שרשמנו עלו בשל שיעור התפוסה שעלה. כמו כן, ה־NOI עלה משמעותית ביחס ל־2020 ושיעור ההיוון שלנו (7% — ח"ש) הוא הגבוה בקרב חברות הנדל"ן המניב, כלומר יש לו לאן עוד לרדת".
אנחנו בפתחן של העלאות ריבית, בהובלת הפד, שמטרתן לצנן גל אינפלציוני עולמי. כיצד זה ישפיע עליכם?
"זו שאלה עם הרבה משתנים. יש רמת ביקוש והיצע שמשפיעה על שכר הדירה. כרגע הביקוש הוא חזק, בסגמנטים שאנחנו מחזיקים בהם נכסים. בקשר לגובה הריבית, היקף מיחזור החוב שלנו בשנים הקרובות הוא נמוך. כך שגם אם הריבית תעלה, היא לא תשפיע עלינו בטווח הזמן הבינוני אלא הארוך מאוד. דמי השכירות שלנו הם צמודי מדד, כך שאנחנו מוגנים מאינפלציה. אנחנו לא צופים פגיעה משמעותית ברמת התזרים החופשי שלנו".
ה־NOI הכולל של מבנה בארץ ובחו"ל עלה ב־3.2% בשנת 2021 ביחס לשנה שקדמה לה, אך הוא נמוך ב־5.5% ביחס לנתוני 2019. זבידה מציין כי הירידה נובעת מצמצום פעילות החברה בחו"ל. "צמצמנו שם את הפעילות שלנו באופן משמעותי. ה־NOI בארץ עלה משמעותית וזה מתחבר לאסטרטגיה שלנו — לצמוח בישראל ולרדת בפעילות בחו"ל. ככה גם אין לנו חשיפה למטבעות ולסיכונים כאלה. רוב הפעולות שביצענו היו השקעות בנדל"ן היזמי שלנו. זה ייצר לנו את המסה הקריטית לשנים הבאות".
תחסלו לגמרי את הפעילות שלכם מחוץ לישראל?
"נשארה לנו פעילות זניחה בחו"ל. מדובר בפורטפוליו שהוא פחות ממיליארד שקל במונחי נכסים, רובם לא ממונפים. המטרה היא לצמצם לאט לאט. נשארנו עם נכסים שאין איתם דרמה שמחייבת אותנו למכור אותם".
מה היעדים שלכם לשנים הקרובות?
"הצלחנו לייצר מהלך שבו אנחנו פזורים בכלל הסגמנטים של הנדל"ן. תחום התעשייה אצלנו גדול משמעותית. הגדלנו קצת את הדיור להשכרה, ואנחנו נמצאים גם בסגמנט של יזמות בנייה למגורים. נמשיך להיות בכל הענפים, זה אחד היתרונות שלנו. אנחנו יודעים לגעת כמעט בהכל".
מבנה, בשונה מחברות נדל"ן מניב אחרות, פועלת כאמור גם בתחום הדיור. החברה נמצאת בשלבי בנייה ותכנון מתקדם להקמת 1,800 דירות ברחבי הארץ. בנוסף, היא מחזיקה ב־293 מערכות סולאריות, שלגביהן נחתמו הסכמים להתקנה על גגות הנכסים של החברה. עד כה הותקנו 93 מערכות כאלו, שההכנסה השנתית הצפויה מהן למבנה עומדת על 33 מיליון שקל.
מבנה, שהחלה לחלק דיבידנדים משנת 2020, כבר ביצעה מאז שש חלוקות שונות של דיבידנד, והודיעה על חלוקה נוספת ב־22 באפריל הקרוב. ב־2021 חילקה החברה דיבידנדים בסכום מצטבר של 205 מיליון שקל. הדיבידנד שיחולק באפריל הקרוב ויתבסס על תוצאות השנה שחלפה, יעמוד על סכום של 75 מיליון שקל. יחד עם חלוקת דיבידנדים של 90 מיליון שקל בשנת 2020, יוצא שהחברה מחלקת רווחים של 370 מיליון שקל במצטבר. כמו כן, עדכנה החברה כי תגדיל את סכום הדיבידנד שתחלק השנה ל־240 מיליון שקל, אך הוא לא יהיה יותר מ־50% מה־FFO.
תנאי העסקתו של המנכ"ל זבידה הסתכמו בסיכום שנתי ב־10 מיליון שקל. הם מורכבים מדמי ניהול של 2.96 מיליון שקל, בונוס של 2.92 מיליון שקל, תנאים נוספים בגובה של 623 אלף שקל וזקיפת הטבה בגין תשלום מבוסס מניות של 3.53 מיליון שקל.
מניית מבנה חתמה את יום המסחר אתמול בבורסת תל אביב בעלייה של 1.2%, לשווי שוק של 10.5 מיליארד שקל. מתחילת השנה ירדה המניה ב־2.2%, אך ב־12 החודשים האחרונים עלתה ב־72%. בשנתיים האחרונות עלתה המניה ב־91%.
